重点报道：分层地契，缺它不可？

 

分层地契与遗嘱一样，通常是在你脱售产业时才会发现它的重要，因为没有分层地契，原本简单的产业转手手续，或许就会变成一条漫漫长路。

简单来说，分层地契就是你的产权证明文件，也是一份可让你控制分层产业单位的文件。

除了是持有权证明，大马购屋者协会（HBA）荣誉总秘书长Chang Kim Loong指出，分层地契也在产业交易中，不可或缺的重要工具。

他说：“业主若未取得分层地契，该土地和项目的共用空间和资产，依然属于发展商名下。在还获得分层地契前，发展项目一旦不幸被搁置，发展商若宣布破产，那业主必须自行面对许多问题，例如与发展商债主谈判。一些业主甚至必须自掏腰包，付钱赎回自己单位的分层地契。”

Chang补充，如果购买没有分层地契的二手分层房屋，一些金融机构不太愿意发放贷款。假设买卖双方坚持交易，那Chang则劝告双方，应咨询律师以保障自己的权益。

不过，新落成项目的买家或不用再面对上述分层地契的问题，因为政府已更新了2013年分层地契法令，要求发展商在空屋移交（Vacant Possession）给买家时，必须一并移交分层地契。

有鉴于此，目前大部分向发展商争取单位分层地契的业主，都是在上述法令于2015年6月生效前，购买房屋的屋主。

虽然已有分层地契转交法令，但Chang表示却缺乏执行能力，举例说，在买卖合约的第12条内都有指出，发展商有义务承担分层地契的申请成本，但在现实中，遵守该条文的发展商并不常见。

Chang说：“我们常常听见发展商因没有负责申请分层地契而被控上法庭，但多少发展商因为没有遵从上述条文而被告？”

他说，其中原因或因是发展商不重视分层地契的重要性，其二是因为当局缺乏执行能力，再来是买家懦弱怕事，若买家不告发发展商，则不会有人知道该项目已经获得了分层地契与否。

分层地契或否影响房价？

Marcus Hwang & Co律师事务所的Marcus Hwang指出，产业的价值不会因为没有地契或分层地契而打折扣。

“没有任何一条条文指，拥有分层地契与否会影响单位持有人的权益。一些银行发出给没有地契的产业的贷款，与发给有地契产业的贷款是一样的。同时，也没有指引说分层地契可以提高贷款的数额。“

他补充，有否地契的唯一分别，在于拥有权转移的文件上，如果有分层地契，该文件则会被成为地契转让文件（Memorandum of Transfer），该文件是必须向土地局登记的。

至于没有分层地契的话，文件模式则是转让。也就是说，在支付契约的全额印花税后，所有买卖合约合约下的权益将归新买家，这是属于技术上承认新买家为该单位的合法持有人。

无论如何，他坦诚一些数十年尚未获得分层地契的房子，而当年的发展商也已不存在市场上的话，银行则会在发放全额申请贷款时，再三考量。

如果你还没有得到分层地契，那该怎么办？

Ampang Jaya建筑物委员会（COB）主任Muhammad Noor Isman Ismail分享，如果发展商已经清盘，则必须委任负责人，继续向土地局申请分层地契，该动作的额外费用由分层地契业主承担。

原文已刊登于2018年6月8日的EdgeProp.my周报，详文与更多图文资讯请点阅全文，或按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）