重点报道：PJ办公楼表现出乎意料

国内经济放缓，商用办公产业市场也受冲击，以吉隆坡市中心的办公楼市场为例，目前正面临供应过剩的问题。

但在雪兰莪Petaling Jaya（PJ）这个A级办公楼比吉隆坡少的地区，办公楼还是持续迎来健康的需求。

根据房产顾问公司Savills Malaysia，PJ的所有办公空间供应当中，51%是B级、C级和分层办公楼，其余的才是A级办公楼。

国家产业资料中心（Napic）的《商用建筑：入驻与可用空间报告》显示，PJ办公楼的入驻率在2013年至2017年期间稳步走高，从64.4%提升至75.9%，然后才在2018年第三季下滑至72.8%。

相较而言，吉隆坡的入驻率则从最高峰时期，即2014年的82.2%，走低至去年第三季的78.3%。

而实际上，PJ的平均办公楼租金也在上涨。根据CapVen Consultancy私人有限公司，如今的水平是每月每平方尺RM4.80至RM5.50，高于2008年的RM3至RM3.50和2013年的RM3.80至RM4.50。

那么，究竟是什么在推动PJ办公楼的需求和租金呢？EdgeProp.my访问的房地产专家就列出了数大因素，分别是办公空间供应有限、素质良好的建筑物的租金廉宜，还有靠近人才市场和公共交通。

JLL Property Services (Malaysia)私人有限公司董事经理YY Lau说：“PJ的办公楼表现不俗，因为这是一个大家都想要入驻的地方，尤其是那些位于捷运和轻快铁站旁边的办公楼，因为这些建筑物的连接程度很好。”

她续称：“PJ也是一个可以从当地很多大学及学院招聘人才的地方。这是一个成熟的城镇，且根据Petaling Jaya Council，当地人口达619,900。它具备所有提供现代化生活方式的要件，如美食等等。”

此外，PJ的办公楼租金普遍上比吉隆坡市中心和周遭地区来得低廉，是吸引租户的一大要点。

现有的供应有限

虽然PJ办公楼的供应从2013年的1325万平方尺，增长28.31%到2018年第三季的1700万平方尺左右，但是相较吉隆坡，当地市场的规模还算“娇小”。

Napic数据显示，吉隆坡截至去年第三季的现有供应是8977万平方尺，相等于PJ的5.3倍。

据Lau指出，2018年只有一栋优质办公楼落成，即Mutiara Damansara的Nucleus Tower。这是个25层楼高的建筑物，当中有A级办公空间和一个净出租面积达238,000平方尺的零售空间。

影响不如吉隆坡般严重

CapVen Consultancy投资与顾问主管Serena Yeong点出，PJ办公楼市场的强稳需求和有限的供应，帮助该地区缓冲了整体办公楼市场放缓的冲击，因此受到的影响不大。

在CapVen Consultancy追踪的办公楼当中，七栋办公楼的入驻率在2017年底至2018年第三季期间走高了1.4%至19.5%，归功于新租户的涌入和现有租户的扩展活动。

另外，该表单中有六栋建筑物的入驻率，在同期写下1.5%至7.4%的跌幅，其余的10栋建筑物则维持不变。

这24栋办公楼的整体平均入驻率，在截至去年第三季报90.37%。

Yeong说：“在过去五年，PJ并没有很多新的办公楼落成，尤其是那些受到跨国公司追捧的A级办公楼。”

“同时，当地很多办公楼都是业主自己使用，因此这里可租用的办公空间比吉隆坡来得少。这也是PJ办公空间市场并没有像吉隆坡放缓得那么严重的原因。”

前景亮眼

展望未来，PJ将迎来更多优质的办公楼，其中四栋就即将在今年完工，它们是Menara Star 2、Symphony Square、KYM Tower与1 PowerHouse（Table 2）。

基于这些新供应，JLL的Lau预料当地的平均入驻率会在未来受到些微的影响。

“尽管竞争会更加激烈，但租金料将保持平稳，因为这些优质的办公楼将吸引更多需求。”

根据Savills Malaysia研究与顾问总监Amy Wong，PJ在未来两年料将迎来334万平方尺的新办公空间供应，其中255万平方尺将在公开市场竞争优质租户、大约500,000平方尺是业主自用的建筑物，剩下的约290,000平方尺是分层建筑物。

因此，她预期PJ办公楼的空置率，将随着供应攀高而增加。

无论如何，CapVen的Yeong还是看好PJ办公楼市场未来五年的前景，因为她相信这个市场还有增长的空间。

“但发展商和地主必须在办公楼设计和概念方面更具创意。他们也需要关注租户和用家在工作和办公空间的需求。”

英文版原文已于2019年1月25日的EdgeProp.my周报刊登，点此免费下载电子报。

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（编译：黄忠晖）