物管答疑：分层地契、附加细则和居住规定

问：我们所有单位业主在15年后的今天仍未获得分层地契。管理机构（或MC）可以协助业主获得分层地契吗？

答：根据1985年的分层地契法令（STA），土地的原业主（即开发商）应负责申请个别分层所有权。但是，如果开发商已经清盘，业主可以联系指定的清算人，以协助他们申请土地办公室的分层业权。

分层地契法令第8（8）条规定，未能申请分契的原业主一经定罪，就会：

（a）须缴付最低RM10,000但不超过RM100,000的罚款，或监禁高达三年，或两者兼施。在继续犯罪的情况下，则可被处以每日不低于RM100但不超过RM1,000的罚款；以及

（b）法院可命令原业主在指明的期间内申请分层业权。

联合管理机构（或JMB）或MC可代表业主与指定的清盘人或开发商联络，以协助申请分层业权，或将此事项提交各自的土地办公室进行咨询，并向发展商提出投诉，以便有关当局可以正式起诉发展商。

除了上述情况，JMB也可以召集所有业主向法庭申请庭令，指示原业主申请分契。但记住，申请此类庭令的费用，将由相关参与者所承担，而JMB是没有申请此类命令的诉讼地位的。

问：细则（by-law）和规则（house rules）的分别是什么？

答：基本上，细则是指2015年分层管理（维护和管理）条例附表3中，规定的单位内和共同财产环境的维护、管理和使用有关的法规。

这些细则包含的章程，也称为法定章程，它们不能被发展商、JMB或MC所修改。这些章程对发展商、JMB、MC、副MC、业主、收费人、承租人和单位占用人具有约束力。

而规则是由发展商制定的条规（即首批购买者和发展商之间签署的共同契约）。

除非或直到指定规则在常年大会上获得通过作为附加条例，否则它们仅对首批购买者和开发商有合约约束力。

Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.my主办的Excellent Property Management 2019座谈会的主讲者之一。

房屋维护没烦恼，请前往 https://professional.nipponpaint.com.my/hasslefreemaintenance

若您有任何关于物业管理的疑问，欢迎电邮至 [email protected]。编辑和专家将保留回答问题的选择权。

免责声明：以上是专家根据问题中给出的有限信息，所建议的解决方案。

英文版已刊登于2019年8月16日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

Click here to read this story in English!

（编译：周颖珊）