管理和维护得当的房产升值潜力佳,因此在分层地契的房产管理中,管理机构(MC)和联合管理机构委员会(JMC)扮演着重要的角色。然而,他们的默默付出却经常被忽略。

EdgeProp Malaysia于7月16日在面子书上举办题为“幕后故事:高档分层地契房产管理”的虚拟炉边座谈会,邀请到Solaris Dutamas的MC 主席 Datuk Nabhesh Khanna、Sri Penaga Condominium往届的MC 主席Khaw Chay Tee 和The Mansions @ ParkCity Heights的JM主席Kenneth Khoo来分享他们的经验。该座谈会由EdgeProp Malaysia总编辑兼董事经理Au Foong Yee主持。

这三个高楼住宅项目都曾获得EdgeProp Malaysia 大马优质管理及永续产业大奖(Edgeprop Malaysia’s Best Managed and Sustainable Property Awards)的奖项。

Solaris Dutamas的Nabhesh指出,虽然身为MC的一员,需要付出许多努力,但却能够让身为业主的他确保住宅的管理是良好的,以便里面的单位能够升值。

Sri Penaga的Khaw坦言,成为MC成员不是一个很多人想做的工作,因为这是一个吃力不讨好的工作。“若做得好,人们不会说什么,但如果出现了一点小差错,人们便会有很多抱怨。”不过,久而久之,他学会了享受作为MC主席的身份。

The Mansions的Khoo则表示,MC或JMB无法满足所有人的要求,总有人不满意,因此良好的沟通技巧很重要。

不幸的是,2013年分层管理法令(SMA 2013)中并没有明确规定MC或JMB主席和成员们的职责范围。Sri Penaga的Khaw认为,这可能是因为这已经是吃力不讨好的职位,政府不希望再劝退更多人。

不过,他依然希望法令能够明确指出一些最低标准和定义,以便让新加入MC或JMB的人们明白自己的责任。身为多个MC的成员的Khaw表示,自己通常会自行准备一份行为守则给成员们。

Nabhesh表示,有保险的保护,MC或JMB管理委员的成员们不必太过担心作出重大决策,只要该决策获得MC的通过。

财务是房产管理过程中最敏感的问题。那么是否应该限制MC或JMB管理委员会的权利,特别是在使用储备金(sinking fund)方面?

现有的法令没有限制管理委员会的权利,但Nabhesh认为应该限制委员会一次性能够使用的储备金数额,因为使用的决策十分取决于委员会的审慎程度。“在支出重大的开销之前,最好能够获得其他业主的同意,不过现有的法令没有规定这一点。

虽然SMA 2013有规定储备金的用途,例如重新粉刷建筑表面,但委员会依然拥有很大的酌处权。

Khaw表示,“从一方面来说,委员会拥有非常大权利,因为任何花费的决策都只要在年度大会(AGM)或特别大会(EGM)获得通过,便可执行。”

他指出,随着时间过去,储备金可能会越来越多,因此可能需要一些法律来规定每次委员会能够动用的金额。他建议设置一个25%的限制,让委员会每当要动用超过这个限制的数额时,便不止需要在年度大会上通过决策,也要通过其他方法来尝试获得业主们的同意。

这次的虚拟炉边座谈会是由EdgeProp.my主办,Nippon Paint Malaysia为主要合作伙伴。赞助商包括Panasonic Malaysia、Green Packet Bhd 旗下子公司KipleLive和Matrix Concepts Holdings Bhd。这次的活动也获The Edge Malaysia支持。

除了建造和售卖房产,一个负责任的发展商还会花费额外的精力,在交付房屋后,去关注房产的管理和维护,以便房产能够在多年过后还能保有价值。一些有成立自己的房产管理部门的发展商包括Gamuda Land和UEM Sunrise Bhd。

Solaris Dutamas的Nabhesh表示,“拥有房产管理部门的发展商们能够更好地了解人们的期望,以及他们对分层地契房产的需求。”

 

英文版原文已将刊登于2020年7月24日的EdgeProp.my电子报。按此免费下载电子报。

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(编译:傅采杏)

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