News about JMB

A leave to appeal to the Federal Court was rejected recently and the Court of Appeal’s decision that a Joint Management Body (JMB) is not allowed to have different rates of charges despite a development having different components and common facilities, remains intact.

PETALING JAYA (May 22): Joint Management Bodies (JMB) and Management Corporations (MC) should not use the current Covid-19 pandemic as an excuse for not performing their duties.

PETALING JAYA (May 21): In light of the Federal Court's decision today to dismiss an application to appeal a Court of Appeal (COA) ruling on flat rate maintenance charge for mixed strata developments, the Malaysia Institute of Property and Facility Managers (MIPFM) president Adzman Shah Mohd Ariffin has advised Joint Management Bodies (JMBs) of such developments that are charging different maintenance rates for different parcels, to comply with the ruling.

PUTRAJAYA (May 21): Residential and commercial lots within a mixed development without strata titles that are managed by a joint management body (JMB) must now be charged the same maintenance rates.

PETALING JAYA (April 14): There are still grey areas when it comes to property management services for stratified properties as the country enters into its third phase of the Covid-19 Movement Control Order (MCO) which has been extended until April 28.

联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）均获授权管理分层地契物业的公共区域，并且执行建筑物的条规，以及征收管理费、储备金和其他共管费用。 不过，JMB和MC两者之间其实仍有所不同，在这里为你列出五项差别之处：   1.

They are often the first to greet you when you come home to your condo or guarded community.

The general understanding is that both the Joint Management Body (JMB) and Management Corporation (MC) are entrusted with the powers and responsibilities to manage common areas of stratified developments, enforce by-laws and collect maintenance charges and contributions to the sinking fund and others.

After eight years of living in his condominium, Hisham was suddenly informed that he had to pay a sinking fund contribution.

  渗水问题是许多高层建筑居民面临最头痛的问题之一。某单位出现的渗水问题，可能是上方单位或其他单位所导致。因此，若没有他人的配合，甚至可能无法找到渗水的来源，更别说解决它了。 要解决渗水问题，需先找出来源，然后寻找维修人员。不过，最大的问题是，谁应该负责找出渗水来源？在确定问题原因之前，谁应该负责？ 谁该负责？ 根据《 2013年分层管理法》（SMA）第142条文，如果渗水的位置是天花板，那么渗水来源便是楼上的单位，除非有其他证据证明并非如此。因此，如果您的天花板有渗水，请去找楼上的邻居并告知他/她有责任处理这个问题，包括找到渗水的源头和进行维修。但如果他/她不肯承担责任怎么办？ 可以引用SMA第142条来迫使他/她解决问题吗？并不全对，因为法律并没有将全部责任归责于楼上的单位业主身上。 在处理渗水问题时，不仅必须查看SMA的第142条文，还必须查看《2015年分层管理（维护和管理）条例》（SMR）的第XV部分，这部分内容将告诉您如果发现渗水、潮湿或天花板滴水的情况应该怎么做。 如果您的单位仍在发展商责任期内，那么请联系发展商。如果房屋仍在买卖协议（SPA）规定的保修期内，那么请遵循协议内的规定。在这种情况下，按照SPA的规定，发展商必须解决渗水问题。 JMB / MC /管理层的职责——第56条文 如果渗水问题发生的时候，房屋已不在SPA保修期内，那么受影响单位业主可以通知发展商、共管机构（Joint Management Body，简称JMB）、管理机构（Management Corporation，简称MC）或子管理机构（Sub-MC）。SMR的第56（1）条文阐述了这项规定。 根据第56条文，您应该就渗水的问题通知大楼管理层。由此可见，法律规定的首要责任的负责人并不是您的邻居，而是管理层。 收到通知后，管理层必须在七天之内着手检查，以找出渗水的原因，并确定谁应该负责任（第57条文）。之后，管理层必须签发“检查证书”，说明渗水的原因以及列明需负责维修的一方（第59条文）。标准表格格式可以参考SMR附表2的第28个表格。 那么，SMA第142条文的作用是什么？它仅仅假设楼上单位是导致渗水的原因。实际上，除了预设了检查渗水来源的起点之外，这项条文对解决渗水问题没有帮助。第142条文的含义，最好还是留给更有资格的人来解读。但我确实想知道，这项条文能否作为让楼上单位业主承担责任的有效依据。如果可以，如何能与SMR的规定不相悖？ 决定因素 根据SMR第58条文，管理层不仅要考虑到上述假设，还要考虑到以下问题（我认为在找出渗水源头后，这些问题更为重要）： 若个缺陷影响超过一个单位，那么这个缺陷便算是公共财产的缺陷； 若缺陷影响的仅是一个单位，则意味着该缺陷属于该单位，即使它处于公共财产中或建筑空隙处。 换句话说，决定性的因素不是该缺陷的位置，而是它所影响的单位。如果仅影响一个单位，则应该由该单位的业主负责维修，或者由管理层负责维修，并向该单位业主收取费用。值得一提的是，虽然SMR第61条文将责任归责于受影响的单位业主，但这并不影响该业主之后向其他人索要赔偿。 当然，这引出了另一个问题，即谁应为此负责和作出赔偿？不过，这个问题不在本文的讨论范围内，但是我不排除任何业主，包括受影响的单位业主，因为他们可能也对造成缺陷有一份责任，或因为拖延维修而导致情况恶化。 管理层的作出的归责决定，并非最终决定。任何业主若不满管理层的决定，可以根据第64条文第1项和第2项，咨询建筑物委员会（COB），以明确渗水的原因和责任方。有关的各方皆应遵从COB的决定。 不让人进屋检查？小心被起诉 不用多说，如果无法进入相关的单位中，那么调查和维修都无法进行。因此， SMR第63（1）条文规定，所有相关业主都有法律义务必须让相关人士入屋调查。 阻碍检查可能构成犯罪，其惩罚也很严厉——根据第63（2）条文，违法者将被处以最高RM50,000的罚款，或三年以下的监禁，或两者兼施。 由于某些单位的业主或住户不肯合作，是导致渗水问题迟迟无法被解决的主要原因之一，上述规定无疑是正确的一步。然而，尽管法律规定不配合入屋调查等同于犯罪，但似乎在入屋维修方面并没有类似的规定，这让人困惑。 一些人们可能抱着侥幸的心态，认为当局不会认真执行这项规定。但我奉劝这些人认真想想，是否要冒着被起诉的风险，也不愿意简单地配合入屋调查和维修？再者，有了分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal），庭令可能来得比你想象中更快。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.