屋所不谈:JMB新手成员——年度大会注意事项

Nancy与一些居民最近受委担任公寓共管机构(Joint Management Body,简称JMB)共管机构委员会(joint management committee ,简称JMC)成员,这也是他们第一次担此重任,对于新的身份也感到兴奋与忐忑。 最让他们感到紧张的是,他们对于《分层管理法令》(Strata Management Act 2013,简称SMA)并不熟悉,在近期的HBA与公众的分享会中,HBA志工们向Nancy讲解JMB的职务,以及需要注意的事项,在此以问答方式整理出来,希望借此让许多JMB新手成员都能受惠。 问:我们上一次的年度大会是在今年6月,那下一个年度大会(AGM)应该在何时举行?应该讨论什么事项? 答:年度大会应每年举办一次,且距离上一个会议不应超过15个月,那也就是说,Nancy的JMB应在2020年8月31日之前举行。 不过,即便过了15个月的期限,会议达致共识的议案,也一样具有法律效益。 一般上,在年度大会必须寻求通过的事项包括已审核账目通过、联合管理委员会成员委任,以及和管理与维修相关的事务。   问:如果我们过了限期依然没有举办年度大会,有何后果? 答:在SMA下,一旦委员会未能在期限内举办年度大会,视同违法,一旦罪成,将被罚款不超过RM50,000或监禁不超过三年,除非他们能提出证据证明自己已经尽己所能履行职务。 如果联合管理委员会对于举办年度大会的事务推拒或是怠慢,且错过15个月的期限,居民可以向地方市议会的建筑物委员会(Commissioner of Buildings,简称COB)投诉。   问:在年度大会举办之前,我们需要做什么? 答:联合管理委员会需要在年度大会举办的至少14天前,通知单位业主,通知方式包括将文件亲手交托,以挂号信方式邮寄或在公共空间的显眼处张贴开会通知。 开会通知必须清楚列明开会的日期、时间与地点,在年度大会中将会讨论的事项,每一个单位业主的投票权或代理投票权。 开会通知也需要附上上一次年度大会的会议记录、已审核账单、审计师的审查报告以及其他会议相关的事项资料。   问:年度大会的法定人数? 答:年度大会的法定人数为有投票权人数的一半,出席者可以是业主本身或代理人。不过,法定人数一般很难达到。因此,SMA采纳较具弹性的方式避免浪费开销与时间。如果在召开年度大会后的半小时内,出席者没有达到法定人数,则有权投票的出席者人数将被视为法定人数,年度大会可以继续进行。   问:年度大会由谁主持? 答:每一个年度大会都将由大会主席主持,主席人选将从出席会议且拥有投票权的业主当中选出,获选的大会主席,将主持会员会至结束。联合管理委员会主席不能兼任年度大会主席。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Different maintenance rates allowed for MC, so why not JMB, says BMAM and PPK

PETALING JAYA (Oct 24): The Court of Appeal’s ruling to disallow Joint Management Bodies (JMBs) to charge different rates of service fees for different components within mixed-use developments is based on a strict interpretation of the Strata Management Act 2013 (SMA) and the Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, said Building Management Association of Malaysia (BMAM) and the Malaysia Shopping Malls Association (PPK).

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Choosing a property manager

To have a well-managed and well-maintained property, one would need to have a team of people to run the day-to-day operations of managing the property to ensure that it is always at its optimum.

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物管答疑:管理机构

问:管理机构(MC)或联合管理机构(JMB)需要设立公司来管理资金吗?谁要为资金管理负最大责任? 根据2013年分层管理法令,MC和JMB的功能是妥当维护和管理建筑物、土地和公共空间。 在该法令中,没有任何一个条规允许MC 或JMB设立公司来管理资金。不过,MC或JMB可成立小型资金管理委员会,由通过投票挑选出来的会员们,对资金进行有效的管理。 问:我们打算利用公寓内的公共礼堂来开办托儿所。请问MC需要向有关部门提出申请吗? 根据2015年分层管理(维护和管理)条例第3附表的第3(4)条,MC或JMB应该“在恰当的情况下,管理、维护和采用合适的营运商,来管理任何公共财产中的公共设施、便利设施和服务,如自动洗衣店、便利店、餐厅、托儿所和其他”。 不过,他们“必须维持合理的安全和健康标准,从而为经营者和使用者带来使用上的便利、舒适和愉悦”。 假设该公共礼堂是公共财产的一部分,我们认为,根据上述第3(4)分段条例,必须获得相关单位的批准,JMB或MC才可以有权利将该礼堂转为托儿所,并寻找合适且有利所有业主的经营者来开设托儿所。 Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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Settle your maintenance fees, or else

  KUALA LUMPUR (Aug 2): Ignore notices from your Joint Management Body (JMB) about maintenance fees at your peril! That was what happened to owners of three units at Vista Hatamas in Cheras, Kuala Lumpur.

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重点报道:你的管理费是不是给多了?

根据在2015年开始实行的2013年分层管理法令(SMA 2013),一名分层产业的业主必须支付每个月的管理费或服务费给共管机构(JMB)或管理机构(MC),让后者将这些资金用来管理和维护建筑物内的共用空间和财产。 除此,业主也必须支付一笔储备基金,而这笔基金一般上是所有费用的10%。 Chur Associates管理伙伴Chris Tan指出,这笔储备基金是用来应付日后突然出、且比平常管理费更昂贵的开支,例如油漆和翻新内部共用设施等。 对此,很多业主认为本身给的管理费很贵,但究竟多少的管理费才是真的太贵了呢?而这笔管理费又是如何计算,当中有没有什么方程式或指引? 在SMA 2013和1985年分层地契法令底下,一个住宅或商用单位在法律意义上被称为一个区块(parcel),而每一个区块在分层地契法令底下都有一个以整数呈现的份额数值(share value)。 大马Burgess Rawson董事经理Wong Kok Soo解释道,在2015年分层地契条例的第四附表中,列明了一个计算份额单位(share unit)和管理费的标准公式(见Table A)。 管理费到底用来支付什么开销? Bangsar最早期的公寓之一Sri Penaga的管理机构主席 Khaw Chay Tee向EdgeProp.

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