重点报道:什么是管理机构支会(Sub-MC)?

所谓的管理机构(Management Corporation,简称MC),相信大部分人都已知晓,而管理机构支会(Subsidiary Management Corporation,简称Sub-MC)你又知道是什么吗?这就要从共同财产(common property)开始说起。 在一个分层建筑当中,共同财产是相当常见的,但什么是共同财产呢? 根据大马房地产发展商协会(REHDA)机构的《分层管理手册》,共同财产是指那些能够被两名或以上的分层单位业主使用、并且不包括在任何分层区块或附属区块内的区域,例如走廊、园景区、公园、泳池、健身房和会议室等。 而这些设施的保养和维护,就是通过你每月的管理费来支付。 不过,随着房地产发展模式变得越来越多样,当中有关共同财产的情况越变得越来越复杂。 举例来说,在一个包含住宅房屋、办公楼、零售商场、店屋和酒店的综合发展项目内,你居住的公寓旁边可能会有栋办公楼,而这栋办公楼的楼顶就有个奥林匹克规格的泳池。 不过,你和其他同样居住在这个综合项目内的住户,可能无法前往使用这个泳池,因此,这就促成了有限共同财产(Limited Common Property)的诞生。 根据REHDA机构的《分层管理手册》,有限共同财产就是参照1985年分层地契法令第17A条文,指的是那些让两名或以上分层单位业主、但不是全部业主专属使用的部分。 同时,土地与矿物局总监也已经为此部分发出证书,证明一个管理机构支会已经在1985年分层地契法令底下成立。 这表示有关的管理机构可以把这个有限共同财产划分出来,然后设立一个或以上的管理机构支会,来代表不同分层区块业主的权益。 对房产业主的好处 大马房产与设施管理人协会(MIPFM)主席Faizal Fuad向EdgeProp.

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What are Sub-MCs and why we need them

  In a strata development, the term common property (CP) is, shall we say, common? According to the Strata Management Handbook by the Real Estate and Housing Developers’ Association’s (REHDA) Institute, common property refers to the development area that is not included in any parcel or accessory parcel and is capable of being used or enjoyed by two or more strata unit owners.

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重点报道:你的管理费是不是给多了?

根据在2015年开始实行的2013年分层管理法令(SMA 2013),一名分层产业的业主必须支付每个月的管理费或服务费给共管机构(JMB)或管理机构(MC),让后者将这些资金用来管理和维护建筑物内的共用空间和财产。 除此,业主也必须支付一笔储备基金,而这笔基金一般上是所有费用的10%。 Chur Associates管理伙伴Chris Tan指出,这笔储备基金是用来应付日后突然出、且比平常管理费更昂贵的开支,例如油漆和翻新内部共用设施等。 对此,很多业主认为本身给的管理费很贵,但究竟多少的管理费才是真的太贵了呢?而这笔管理费又是如何计算,当中有没有什么方程式或指引? 在SMA 2013和1985年分层地契法令底下,一个住宅或商用单位在法律意义上被称为一个区块(parcel),而每一个区块在分层地契法令底下都有一个以整数呈现的份额数值(share value)。 大马Burgess Rawson董事经理Wong Kok Soo解释道,在2015年分层地契条例的第四附表中,列明了一个计算份额单位(share unit)和管理费的标准公式(见Table A)。 管理费到底用来支付什么开销? Bangsar最早期的公寓之一Sri Penaga的管理机构主席 Khaw Chay Tee向EdgeProp.

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佳居锦囊:自己做,还是让专业的来?

  想要确保分层房产从一开始就受到妥善的管理和保养?除了聘请专业的物业管理经理代劳,其实管理机构(management corporation)也可以考虑自己亲自动手。 但这两个选择当中,又有哪些优缺点和需要注意的地方呢? 根据大马专业物业管理经理协会(MIPPM)主席兼EdgeProp大马优质产业管理大奖评审Sarkunan Subramaniam,管理机构亲自动手去管理本身的分层房产,最主要的好处就是省下聘请专业物业管理经理的费用。 在此情况下,管理机构将自行聘请员工来处理保养和管理工作,并支付这些员工的费用。 Sarkunan 向EdgeProp指出:“不过,物业管理是一个相当繁重与需要全天候待命的工作,因此业主必须付出大量的时间,来应付物业管理的规划和执行工作。” 此外,业主也要对2013年分层产业管理法令相当熟悉,而且要具备基本的管理能力,例如会计、技术知识、行政与人力管理等。 “他们也要对本身居住的建筑物有一定的了解,并且知道该建筑物的问题所在,才能制定一个管理计划。” 举例来说,如果管理的是一栋老旧的公寓,那么业主就需要根据手上的资金,制定一些翻新或系统更新工程。 若是一栋新的公寓,业主就需要关注公共区域缺陷问题,然后把这些缺陷整理成一张清单给发展商处理。同时,业主也要聘请良好的服务供应商,以确保公寓能够受到完善的保养。 而聘请专业物业管理经理的话,管理机构在支付负责管理工作的员工之余,还需要支付一笔费用给物业管理经理。 Sarkunan说,一个房产的这两笔费用,大概是该房产每月管理费收入的10%至25%。 然而,聘请专业且合法的物业管理经理,业主就不必过于操心,而且有关的管理工作也能准时与合法地完成。 “市面上有很多物业管理经理,因此很难找到一个合适的人选。但是,如果业主没时间去处理这些繁杂的管理工作,他们就应该聘请物业管理经理。” 在寻找物业管理经理的时候,Sarkunan提醒业主要小心那些没有团队或公司、且收费便宜的人。 他点出:“一个良好的物业管理经理,应该是一个能够作为业主的联系人的组织。而且,要注意那些收费很便宜的经理,很多人这么做的原因,是他们会在日后针对某些工作,向业主征收额外的费用。” 因此,他建议业主向那些已经跟大马估值师、估价师、地产代理和物业管理经理局(BOVAEP)注册的经理们求助。 如果业主还是想要聘请未与有关当局注册的物业管理经理,Sarkunan提醒业主们,必须向这些经理收取一笔押金,以保护本身的权益。 在2015年分层产业管理(维修与管理)条例底下,一名并未注册为物业管理经理的个人或仲介,如果没有向联合管理机构(joint management body)或管理机构提交一笔押金,就不能接下一个分层产业的管理和维护工作。 这笔押金是RM50,000,或相等于一年的薪资或管理费用,以最高者为准。   该文章已刊登于2018年6月1日的EdgeProp.

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DIY or get a pro?

To ensure your property is managed well from day one, should you hire a professional property manager or rely on your own capability to do it? Cost is often a factor when it comes to property management and the lack of funds usually pushes the management corporation (MC) of a strata building to do it on their own.

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