物管答疑:分层地契、附加细则和居住规定

问:我们所有单位业主在15年后的今天仍未获得分层地契。管理机构(或MC)可以协助业主获得分层地契吗? 答:根据1985年的分层地契法令(STA),土地的原业主(即开发商)应负责申请个别分层所有权。但是,如果开发商已经清盘,业主可以联系指定的清算人,以协助他们申请土地办公室的分层业权。 分层地契法令第8(8)条规定,未能申请分契的原业主一经定罪,就会: (a)须缴付最低RM10,000但不超过RM100,000的罚款,或监禁高达三年,或两者兼施。在继续犯罪的情况下,则可被处以每日不低于RM100但不超过RM1,000的罚款;以及 (b)法院可命令原业主在指明的期间内申请分层业权。 联合管理机构(或JMB)或MC可代表业主与指定的清盘人或开发商联络,以协助申请分层业权,或将此事项提交各自的土地办公室进行咨询,并向发展商提出投诉,以便有关当局可以正式起诉发展商。 除了上述情况,JMB也可以召集所有业主向法庭申请庭令,指示原业主申请分契。但记住,申请此类庭令的费用,将由相关参与者所承担,而JMB是没有申请此类命令的诉讼地位的。 问:细则(by-law)和规则(house rules)的分别是什么? 答:基本上,细则是指2015年分层管理(维护和管理)条例附表3中,规定的单位内和共同财产环境的维护、管理和使用有关的法规。 这些细则包含的章程,也称为法定章程,它们不能被发展商、JMB或MC所修改。这些章程对发展商、JMB、MC、副MC、业主、收费人、承租人和单位占用人具有约束力。 而规则是由发展商制定的条规(即首批购买者和发展商之间签署的共同契约)。 除非或直到指定规则在常年大会上获得通过作为附加条例,否则它们仅对首批购买者和开发商有合约约束力。 Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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物管答疑:短租和管理费

问:一些住户想要把他们的单位以短租的方式出租,物业管理单位可以阻止他们吗? 答:2015年分层管理(维护和管理)法令第三附录中,并没有明文指出短租是不被允许的。不过,根据2013年分层管理法令的第70(2)条,管理机构(MC)可以通过常年会议,让居民表决是否接受短租。若接受,这将成为该住宅大楼的附加细则,以规范细分建筑物或土地和公共财产的控制、管理、使用和享用。这些附加条例对管理层、业主、租户和占用者具有约束力。 有鉴于此,管理机构可召集临时大会通过特别决议,禁止业主进行任何短租活动,并可进一步通过决议,对违反该规定的任何业主征收每日最高RM200的罚款。 通过制定这两项附加条例,管理机构可阻止业主进行短租活动,并对违规者征收每日RM200的罚款。   问:我们的公寓有两栋住宅大楼。其中一栋是政府可负担房屋计划下的Rumahwip,而另一栋则是在开放市场销售的较大与高级的单位。管理机构是否应该向两栋大楼的居民征收同样的管理费呢? 管理费、储备金和其他维护和管理公共空间财产的费用,是根据份额单位(share unit)来计算的。 根据2013年分层管理法令的第一条,份额单位是根据好几个原因,包括每户单位的大小而定的。 既然另一栋大楼的单位面积较大,所以很自然地份额单位也会比可负担房屋大楼来得高。换句话说,可负担建筑所贡献的管理费,会比另一栋大楼少。   Chris Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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Sayangi Rumahku: PPR Lembah Subang 1 sports courts refurbishment completing soon!

PETALING JAYA (August 27):  PPR Lembah Subang 1 residents may just see their old badminton courts completely refurbished and repurposed as colourful multi-purpose sports courts this coming National Day! Working over several days under the inclement weather, more than 40 volunteers from PPR Lembah Subang 1, Paramount Property, Nippon Paint Malaysia and EdgeProp.

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物管答疑:开销与装修

问:单位业主(一栋公寓的住户)有权在任何时候查看有关公寓的开销单据吗?还是业主只能在年度会议(AGM)时查看已经审计的财报? 2013年分层管理法令第二附录的第7(6)(b)条文指出,一名买家或业主可以向管理委员会提出查看账目的要求,而每次查看需要支付的费用不可超过RM50。除此,业主也有权在 AGM时查看已经审计的报告。   问:如果有些单位业主在没有知会管理机构(MC)的情况下进行装修,请问MC可以采取什么行动? 根据2015年分层管理(维护与管理)条例第三附录的第27(1)分段, 没有事先得到MC及在需要的情况下获得政府单位批准,业主是不能在本身的单位展开装修的。 有关条例的第16(1)分段也说明,每一名业主任何时候都必须遵从现有或额外纳入的条例。 第16(3)分段进一步指出,如果出现业主违反了这些条例的情况,有关业主就必须立即自费展开MC认为恰当的相关修复,例如修理因装修而对公共设施造成的损坏。 而且,根据条例的第7(1)分段,MC在业主大会上获得相关决议后,可以向违反有关条例的任何人征收罚款。 在眼下这宗案件中,这名单位业主事先没有就装修事项知会MC,已经违反了有关条例。如上述所说,MC可以向该业主征收一笔在业主大会上批准的罚款。 除此,根据条例的第17(1)分段,MC能以安全为理由,拒绝让这些业主聘请的承包商进入公寓区域。   Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.

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