屋所不谈:过度执法的风险

对于加影市议会(MPKJ)执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产,并拍卖相关可移动资产的举动,无疑敲醒了顽固业主的警钟,提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过,有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为,虽起了杀鸡儆猴的作用,但确实也让业主难堪,因而质疑有关2013年分层管理法令(SMA)所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构(统称为管理机构)可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过,在这之前,管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款,然后才可发出要求通知书(分层管理(维护和管理)法令2015的表格11和20)。 如果违约者仍不偿还款项,管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决,则属刑事犯罪。 在这个情况下,管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产,以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事,即: A)可被扣押的财产不限于分层项目内,违约者单位内的财产,还包括位于同一州内其他地方的财产;和 B)如果该单位被房客占用,管理机构无权没收房客的财产。不过,有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产,他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此,这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同,SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过,SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为,所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满,因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上,1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售,其中包括: A)判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥,以及总价值为RM200的谋生工具;和 B)工匠的工具,或若判定债务人是农业业者时,其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品,以使他可以维持生计 同样,1951年《遇险法》第8条内,房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用,其中包括: A)房客本人及其家人必需的服装和床上用品; B)若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话,工具和器具不可被扣押;和 C)租户生意下的货物 因此,房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的,以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间,仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证? SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下,行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行,则应征得房屋委员会(COB)的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情,否则在紧急情况下,管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式,将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖? 如果未清偿应付款,则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告,宣布拍卖细节,例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了,违约者可以怎样做? 若财产被扣押,可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内,向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项,以及扣押和拍卖行动的所有费用,该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前,扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人,以追讨对方拖欠宽限。因此,SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道,在扣押和拍卖进行后,该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此,扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许,COB可以设计更好的一套标准操作程序,以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

READ MORE

Can one rate fit all?

HBA recognises the great diversity of mixed-use strata developments in Malaysia, with its many permutations of serviced apartments, medium-cost apartments, low- cost flats, office blocks, retail blocks, shopping mall, hotel, car parks and others.

READ MORE

'Hasten review of Strata Management Act 2013'

  PETALING JAYA (Nov 14): The fast growing strata-titled property development trend in the country has highlighted the urgent need to effectively deal with issues and challenges arising from the evolution of strata-titled property ownership, strata-living as well as its upkeep and maintenance.

READ MORE

KPKT: More time, more study needed before SMA amendment

    PETALING JAYA (Nov 14): There are a number of proposed amendments to the Strata Management Act 2013 (SMA) but “each proposed amendment needs more clarification and detailed study before they can be considered by the government”, said the Housing and Local Government Ministry (KPKT).

READ MORE

Common sense approach to strata living problems

PETALING JAYA (Nov 14): The Strata Management Act 2013 acts as a guide in preventing and resolving problems, but what's really required in strata living is common sense, said Chur Associates founder and managing partner Chris Tan.

READ MORE