屋所不谈:过度执法的风险

对于加影市议会(MPKJ)执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产,并拍卖相关可移动资产的举动,无疑敲醒了顽固业主的警钟,提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过,有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为,虽起了杀鸡儆猴的作用,但确实也让业主难堪,因而质疑有关2013年分层管理法令(SMA)所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构(统称为管理机构)可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过,在这之前,管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款,然后才可发出要求通知书(分层管理(维护和管理)法令2015的表格11和20)。 如果违约者仍不偿还款项,管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决,则属刑事犯罪。 在这个情况下,管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产,以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事,即: A)可被扣押的财产不限于分层项目内,违约者单位内的财产,还包括位于同一州内其他地方的财产;和 B)如果该单位被房客占用,管理机构无权没收房客的财产。不过,有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产,他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此,这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同,SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过,SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为,所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满,因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上,1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售,其中包括: A)判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥,以及总价值为RM200的谋生工具;和 B)工匠的工具,或若判定债务人是农业业者时,其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品,以使他可以维持生计 同样,1951年《遇险法》第8条内,房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用,其中包括: A)房客本人及其家人必需的服装和床上用品; B)若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话,工具和器具不可被扣押;和 C)租户生意下的货物 因此,房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的,以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间,仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证? SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下,行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行,则应征得房屋委员会(COB)的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情,否则在紧急情况下,管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式,将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖? 如果未清偿应付款,则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告,宣布拍卖细节,例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了,违约者可以怎样做? 若财产被扣押,可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内,向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项,以及扣押和拍卖行动的所有费用,该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前,扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人,以追讨对方拖欠宽限。因此,SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道,在扣押和拍卖进行后,该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此,扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许,COB可以设计更好的一套标准操作程序,以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Can one rate fit all?

HBA recognises the great diversity of mixed-use strata developments in Malaysia, with its many permutations of serviced apartments, medium-cost apartments, low- cost flats, office blocks, retail blocks, shopping mall, hotel, car parks and others.

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