重点报道：包租公包租婆养成秘笈

Dec 31

把房地产出租是市场上最常见的一种产业投资模式。这种模式的特点是能够带来长期且稳定的收入，从而帮助业主偿还该产业的部分或整份分期付款，并等待房产价值逐步攀高至适合套利的“收割日”。 这种方式就在Low的经历得到印证。现年54岁的Low在15年前，以RM10万或每平方尺RM137买下了一间在Arena Green的两房公寓单位。 不愿具名的她表示，自己当初向发展商Berjaya Land Bhd购买这间位于Bukit Jalil的公寓作为投资，其实只是一个巧合。 “我对投资懂得不多，当时我只是陪一个朋友去那里买房子，到了那里之后，我就被这栋公寓的设施和设计吸引，所以我当下就决定要买一间来做投资。” 拿到钥匙后，Low就一直把这个单位出租，15年来以介于RM600至RM1,400的租金出租给不同的租户，并把这些收入用来偿还每个月约RM600的分期付款。 在今天，一间Arena Green的两房公寓单位已经要价超过RM30万，相较Low当年购买的RM10万，足足上涨了200%。 市场上有很多类似Low的成功例子，但在你仿效他们之前，你应该先参考这种“买房出租”（buy-to-let）模式的优缺点，看看你到底适不适合投资产业和当一名包租公或包租婆。 值得注意的是，最令包租公或包租婆感到头痛的事情，就是可能会遇到麻烦的租户，同时本身还需要付出很大的心力，来维持房屋内在和外观的状况，以避免该房产因变得老旧损坏而贬值。 如果你已经仔细衡量并能够接受“买房出租”带来的利与弊，并下定决心加入投资房产的行列，那么你就可以开始寻找合适的房子来投资了。 产业投资与投资教育公司CORE Investors Sdn Bhd创办人兼董事Rachel Lim指出，要知道一间房子值不值得投资，就视乎该房子的租金回酬率。 一个适合买来出租的产业，必须能够为投资者带来至少8%的租金回酬，因为这8%当中的6%将用来应付每月分期付款、门牌税、地税和其他开销，剩下的2%比才是净收入。 她说：“要找到这样的房子并不是不可能的，只是需要花费一番功夫，有时候甚至需要过滤掉市场上95%的产业才能找到，所以作为一名投资者，你必须对这个目标非常坚定。” 她建议，投资者可在二手市场寻找猎物，尤其是那些已经有了租户，或是业主很着急地想要出售的房子。 此外，Lim表示学生和外国人市场也是值得投资者留意，例如汇集众多学生的Subang和国内其他教育机构林立的地区，还有企业外派人员众多的吉隆坡市中心、Mont’Kiara和柔佛Bukit Indah等地方。 “那些有某些行业正在当地快速发展和崛起的地方，也应该关注。比如我就在油气领域蓬勃发展的柔佛Desaru，投资了一间价值RM38万的双层排屋。我每个月把它以RM4,000至RM5,000出租，这为我带来了差不多12%的租金收益。” 产业教育与投资公司Skybridge International Sdn Bhd总执行长Adrian Un点出，价格介于RM30万至RM40万、毗邻公共交通和便利设施的低密度租屋和公寓，往往是一个很好的“买房出租”投资。 “这类型房产是大众能够负担的产品，所以一般都能够取得5%或以上的租金回酬，它们当中最有潜质的是那些单位数量低于200间的低密度项目。” 他续称，除了位于成熟和知名地区，那些坐落在社区互动频密、居民感情融洽的地方的产业，也是不错的选择，因为这些因素会打造出一种归属感，最好的例子之一就是Desa ParkCity。 原文已刊登于2017年12月15日的EdgeProp.

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佳居锦囊：产业投资四分法系列之四：借

Dec 30

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。 所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。 产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。 如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。 此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。 所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？ 1.

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佳居锦囊：五大房地产投资风险

Mar 03

“产业投资是最保险稳当的投资”这句话，向来备受争议。 赞同这句话的人认为，房子是人们的必需品，加上土地是有限的资源，全球人口又不断增加，房价自然会稳步走高。 不过，也有人认为，全球经济疲弱将拖累房地产贬值，因此必须投入更多时间，才能获得理想的回酬。 无论如何，历史告诉我们，房地产投资就像是一场投资者和房价之间的马拉松竞赛，只要投资者能够坚持到终点，最终还是会获胜。 话虽如此，任何投资都会有风险的，就算是被视为相当安全的产业投资也不例外。 以下这五个＂L＂是投资房地产时，可能会出现的风险。 Legal risk（法律风险） 确认房屋契约的真实和买家或卖家的身份。 有些土地原本是作为住宅用途，但现在可能因为市政府重新规划，因而变成商业或工业地段。 确定你向正确的人或单位购买产业。破产人士没有权利决定产业买卖，所以买家必须确认本身向对的人或单位购买。 房产住户就是一个风险。在大马，业主无法向不缴交房租或非法住户采取法律行动。一般上，大马法律对产业住户比较有利。   Liquidity risk （流动资金风险） 房地产的投资模式，无法让投资者即时套现离场，因为无论是买家或卖家，都无法准确掌控房产转手的时间和价格。所以，这种投资比较利于拥有大笔流动现金的投资者。 就算顺利买入或卖出房产，脱售收益无法即时到手，新业主也难以即时将房产租出。因此，投资者在入场前，除了要有足够的本钱，也必须准备一笔储备金来应付突发支出，否则会得不偿失。   Leverage risk （杠杆风险） 房地产投资的魅力之处，就是可借用别人的资本来投资，所以风险相对来说比较低。不过，向银行或金融机构借贷也有一定的风险。 除此，若借贷者本身的借贷纪录出现问题，该借贷者也会面临杠杆风险，因银行或金融机构有权收回贷款。 在房产遭到法庭强制拍卖的情况下，通过该拍卖程序获得的款项，可能还不足以偿还亏欠的贷款，所以或需要业主自掏腰包支付差额。 重估房屋价值（在大马并不常见）的结果，或导致借贷者必须填补贷款的差额，以符合借贷机构的借贷条件。   Large sum risk（大笔资金风险） 虽然投资越多，回酬越高，但别忘了，投资越多的同时，风险也随着走高。 精明的投资者应该在可承担的风险范围内投资，并试着从中赚取最多的回酬。如果你不清楚本身的可承担风险水平，一些压力承受测试或许可以帮上忙。 高金额投资需要高度的专注力和严密管理，因为一个小疏忽就可能招致严重后果。   Long-term risk（长期风险） 产业投资是一项长期投资， 所以投资者应看准时机进场，以确保能获得最高回酬。 所谓世事难料，很多意外都会直接或间接影响房市。 长期累积的房产价值，或会因为市场崩溃而毁于一旦。在这种情况下，投资者的持有能力就十分关键。 精明的投资者必须十分了解自己的投资风险水平、能力和限度。 对领域和国家新闻保持一定的灵敏度，且定期与投资顾问接洽。 只接收可靠与受到证实的消息，并根据这些消息做投资决定。 要记得分散投资，不要把所有鸡蛋都放在同一个篮子内。   Chris Tan为TheEdgeProperty.

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