News about 买房

  许多国人投诉房屋价格难以负担，但一味埋怨并不能解决问题。说到底，想要拥有自己的房屋，还需靠自己。 不过买家也要记得，购买房屋应注意不要超过自己的可负担范围。财务规划公司MyFP Services Sdn Bhd执行董事兼认证财务规划师（CFP）Eng Meei Yu提醒说，应先了解自己的财务状况，才做出重大的财务决定，例如买房子。 她说，年轻的购屋者可从购买较便宜的房产开始，当收入增加后再逐步升级。根据大马统计局（DOSM）的数据，2018年大马人的平均月薪为RM3,087。因此我们以月入RM3,000为例，若想购买入门RM30万的房产，应该怎么做才能达成目标？ 规划财务和准备首付款项 要筹措房屋的头期款需要决心、纪律和耐心。假设一间RM30万房屋的头期款为RM3万。对一名月入RM3,000的人来说，每月储蓄RM500至RM833（占薪水的15%至30%）是可行的，但需坚持至少三至五年（见表1）。 与此同时，这段期间应避免背负其他贷款，例如车贷，或为了奢侈消费而贷款。Money & Life Academy董事经理兼认证财务规划师Yong Chu Eu建议购买便宜的二手车、使用公共交通或居住在靠近公司的地方。 申请房贷 储蓄目标达成并支付头期款后，余款则向银行贷款。图1是如何计算贷款资格的简单例子。这里我们仍假设月入为RM3,000，不过通常五年后，一名有进取心和肯努力的人的收入应会有所提高。 Yong表示，应尝试争取更长的还贷期限，以降低现金流吃紧的风险。 为偿还贷款做规划 若能成功争取到RM29.

“妈，我们合买房子吧。你付一半钱，我付另一半。” 当房产价格太贵，一个人难以负担时，与他人合买或许是个好主意。不过，对于合买背后的风险，你的认识有多少？合买房产可能导致许多噩梦，尤其是双方的关系生变之后。 法律服务公司Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan解释道，若没有其他证据证明，则所有一起购买房产的合伙人将被视为拥有完全平等的份额。若合伙人一起向银行贷款，等同于所有合伙人都需对全部的贷款金额负责，并不是只对自己的份额负责而已。 Tan指出，关于房产的任何决定，都需获得所有合伙人的同意，否则不能够执行任何计划，不是遵从少数服从多数的原则。 为了避免不愉快的情况出现，签署“合买协议”（joint-ownership agreement）是预防日争吵的方法之一。 虽然让已经签署买卖协议（SPA）的合伙人们另再签署合买协议未必能够解决所有问题，但Tan表示，有协议至少比没有协议好。 律师楼Marcus Hwang & Co合伙人Normaliza Sulaiman同意这个观点表示，合买协议能够帮助一起买房的合伙人们解决争议和分歧。 她指出，在与律师会面之前，合伙人们需要达成几个重点的共识，包括偿还贷款的比例（例如20:80 或40:60 或50:50）、水电费和其他各种费用谁来支付，以及如何维护、维修和装修房屋等等。 更重要的是，合伙人们应列出出售房产的条件以在日后作为参考，例如如何决定最低售价，以及何时可以出售该房产。 合伙人们也应预先设想或许会发生的情况，例如当合伙人们的关系破裂，或其中一方生病或死亡时，应该如何退场。另一方面，有关优先购买权的条款也应该被列入协议内。 合买协议是否影响遗产继承人? 若合伙人之一去世，他的遗产继承人将获得其房产的权益，合伙人在这个情况下，并非一定是业权的继承人，因为我国虽是共和联邦成员国之一，并遵循着应该普通法，但其中“共有财产中 所有共有人均有权优先继承另一方的权益﹙Right of Survivorship﹚”的法则是不适用于我国的。 简单来说，如果合伙人之一过世，其他的合伙人将不会自动继承其业权。不过，过世合伙人的继承人则有责任遵从合买协议中的条款。无论如何，该协议最后是否能够被挑战，还是要由法院裁定。 无论如何，签署合买协议对我国来说是非常新的概念，因此目前还没有被带上法庭的前例。 虽然如此，只要合买协议不抵触1950年合同法令 （Contract Act 1950）或1965年土地法典（National Land Code 1965），以及没有涉及胁迫或欺诈的成分，法庭的裁决很可能会将有关协议纳入考虑。 Normaliza指出，只要协议是的确由合伙人们签署，并有证人签署和加盖印章，那该协议就有法律效应，可以被法庭受理。 Tan表示，房产的买卖合约里已清楚表明合伙人将共同拥有该房产的事实，而合买协议是属于一种额外合同协议，主要列明双方同意的特别条款。“这类协议通常具有法律约束力，除非它受到有效的质疑。” 合买协议是否必要? 为了避免因合买房屋而出现的争吵和损失，合伙人之间必经过良好的沟通。 由于大家在不同的时间点或会有不同的目标，因此，达成一定的财务目标是合伙人们必须要慎重考虑的一点。 Normaliza认为，合伙人们之间最好是家属或伴侣，因为这样能够降低日后争吵的风险。 Tan也表示，合伙人们应该要对对方有合理的期待。“只要各方达成了足够的共识，正式的文件还是次要的。要不要签署合法的文件，就视合伙人们各自的风险管理需求而定。” 成立合资公司以购买房产 另一种合买房产的方式是成立合资公司，以公司名义购买房产。这种方式能让合伙人比较容易退场。 与直接合买房屋不同，公司的决策方式是少数服从多数以简化决策过程。此外，公司的董事和股东也扮演不同的角色，尤其是在各自的权利和义务方面。 Normaliza指出，成立公司以购买房产的好处是，合伙人的决定权和责任是依据公司的持股量的。 公司股权也可以作为房屋业权转让的载体，想要退场的股东可以脱售手中的股权。 无论如何，成立公司还需要考虑到所需的开销和之后必要的管理，如聘请秘书、制作年报、进行簿记、执行年度审计、报税和召开股东年度大会，以及成立和解散公司的费用。 开设公司以购买房产的好处是所有开销将被视为公司开销，而不是个人开销。 坏处方面，若用公司名义购买住宅房产，则贷款限额则会相对地低，利率也会因购买用途为投资而不同。此外，公司还需用股息分配脱售房产的所得。 无论如何，Tan建议，不管选择什么方式合买房屋，最好先咨询专业人士。   英文版原文已刊登在2019年7月19日的EdgeProp.

虽然房地产市场已经连续几年疲弱不振，但房产价格并没有大幅下跌。根据国家房地产资料中心（NAPIC）的数据，今年首季住宅房产的平均价格和价格中位数分别为RM339,780和RM268,000。2018年全年，平均价格为RM396,287，价格中位数则为RM296,944。 房价会在近期明显下跌吗？那些期盼价格下跌的买家们，应该继续等待，还是乘现在抓紧机会买房？ EdgeProp.

2019年房市依然充满挑战，但对于那些想要买房自住的购屋者，今年或许是个不错的时机。 Nawawi Tie Leung董事经理Eddy Wong向EdgeProp.

    在存到一笔足以支付买房的头期钱，以及拥有足够支付分期付款的薪水后，很多首购族就以为自己已有充足资金买房。 但这个想法是不对的，因为除了订金、头期和每月分期付款，买房还牵涉很多“隐藏”的费用。 根据Chur Associates董事经理Chris Tan，不管是购买新房或二手产业，买家需要支付的费用包括、印花税、土地局的文件注册费，还有清查产业、地契和卖方背景的各种费用。 因此，如果你是正要买房的首购族，你最好要了解清楚买房所需的一切费用。 为了帮你省下做功课的麻烦，EdgeProp.

在如今百物腾涨的社会，很多刚出社会工作的新鲜人在应付衣食住行、车贷和学贷等开销后，每个月剩下的钱已经所剩无几，因此，买房子对他们来说，似乎成了一件遥不可及的梦想。 在现今社会上，除非能够得到父母的帮助，很多人都认为，想要单凭自己的能力去买下一间房子，根本就是不可能的任务。 尽管如此，EdgeProp.

随着科技不断进步，网上购物已经不再局限于衣服、书本和日常生活用品等小东西，很多更大件和更昂贵的商品也成为了这个平台的“座上宾”，例如家具、汽车，甚至房产。 这方面的例子之一，就是EdgeProp.

  亚洲人普遍把房产视为人生大目标之一。但是，总有一些人不愿被房贷缠着大半辈子，所以选择租房。 来自Business School of Sunway University 的经济学博士 Yeah Kim Leng 说，人们自置居所是为了满足最基本“有瓦遮头”的需求。而Affin Hwang Capital Research股权研究资深副主任Loong Chee Wei则表示，拥有房产是亚洲文化，因为拥有自己的房子被视为一项人生成就。 Loong指出，租房子的情况在香港和伦敦是很普遍的，主要是当地房价高。 “现在是一个租户当道的市场，特别是在城市地区内。这是因为房地产价格高涨，所以在这时购房更是困难重重。” 他补充说，一般个人收入兑可承担债务的比率是60%，所以他认为，若更多马来西亚人因房价上涨而决定租而不买并不意外。 “假如人们不计划在某个地区长期居住的话，租房也是一个很好的选择。” 物业顾问公司CBRE|WTW的常务董事Foo Gee Jen说，倘若每月租金低于每月房贷，那租房可算是比较划算的选择。 无论如何，房地产投资者普遍认为，房产会带来高资本增值。但Foo也指出，由于马来西亚的经济和城市基础设施已接近顶峰，导致过去几年的房价增长有所放缓。 “是的，30多年前的房价的确翻了很多倍，但现在价值RM700,000的房屋，可在30年后翻涨到RM200万的概率有是多少？” 他接着说：“25年后，你所偿还的RM100万房屋贷款加上6%的利息，总贷款还款额为RM193万左右。 在这种情况下，你的房产投资收益是微乎其微的。” 因此，Foo认为“租不如买”是值得被认真考虑的。 根据MIP Properties Sdn Bhd房产代理Lai Yan Yin的观察，一般来说，巴生谷有两种租户，即外籍人士或外州人、无力负担每月房贷的人，以及选择出租自己产业，并租房子的房产投资者。 他表示，如果想要住在一个无法负担每月房贷的地区，可考虑先在该区租房子。 “我建议他们在喜欢的地区先租房子，同时投资一个可负担的物业，以助实现他们在该区购买房产的目标。”   案例分析: 在吉隆坡拥有或租一间价值RM100万的公寓 (1,828平方尺，永久地契)   买 租 价格 RM105 万 每月RM3,800 头期/预付费用 RM105,000 (10%) RM9,500 (2.