News about 储备金

  居住在公寓房产八年以来的Hisham，有一天接获通知必须缴交储备金（Sinking fund），让他顿时感到一头雾水。 他所了解的是，每月缴交的物业费（maintenance fees）理应包括储备金，为何现在却被要求另外缴交，而且公寓的共用设施如泳池、健身房、保安系统，还有其他共用空间，维护状况也不理想，那每月缴交的物业费到底去了哪里？ 另外，也有买家向我们申诉，业主缴交的储备金竟然被联合管理机构（JMB）用作注销“现有债务”。还有一些业主表示，公寓的储备金“不翼而飞”，管理公司在未取得业主的同意下动用相关资金，同样让人不解。 简而言之，储备金为独立账户，由业主缴交，费率约为物业费的10%，这个强制性账户所收集的款项，将用作共用设施维修的资本开销。 这是因为共用设施的配备，在特定期间将老旧败坏，因此需要更换以及维修，以保持最佳状态。 但是，这些维修与配备更换费用，不可与日常维护所使用的物业费一概而谈。 举例来说，日常维护如同车子清洗与定期维护，使用的是物业费；而车子在抵达特定里数，必须更换零件与重新喷漆，则需要动用储备金。 遗憾的是，现有的法规不足，无法为业主提供透明化且具诚信的储备金管理规范。 虽然目前法规不足，但购屋者协会相信可通过次要法规（by-laws），订立透明化且具公信的管理准则。 与物业费账户类似，储备金账户为托管基金，账目同样需要年度审核，并且公告予业主。任何不当的储备金支出，将被视作违法，可送法办。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。 HBA的联络方式： 电邮：info@hba.

对于每月必须按时支付的管理费和储备金（Sinking Fund），分层房产业主们肯定很熟悉。 根据在2015年6月生效的2013年分层管理法令（或SMA 2013），分层产业业主或住户必须支付每月的管理费或服务费给共管机构（Joint Management Body或JMB）或管理机构（Management Corporation或MC），以委托他们管理和维护分层发展项目的公共财产。 在同一法令下，分层产业业主也要支付通常相等于管理费10%的储备金。 然而，当你被告知这些资金将用于维护项目内的公共财产时，身为业主的你有没有亲身确定资金的用途，真有依据法令的条规？此外，你知道SMA 2013中，就有一条详细写明了储备金的用途吗？ Chur Associates董事伙伴兼创办人Chris Tan向EdgeProp.

问：储备金（sinking fund）的作用是什么? 是否有一定的收费标准？ 根据分层管理法令2013（Strata Management Act 2013），每名业主须按月缴交储备金。 所谓的储备金，就是物业管理机构的后备基金，其作用是用于管理和维护共同财产和建筑物。 物业管理机构可能是发展商、共管机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（Management Corporation，简称MC）。根据第11(4)(c)、第24(2) 和第51(2)条文，储备金只能被用作以下活动的资本开销： 粉刷或重新粉刷建筑物的公共区域; 购买与共同财产有关的动产; 更新或更换共同财产的装置或配件; 共同财产的升级和整修; 共管机构或管理机构认为必要的其他资本支出。 根据上述法令的第13(4)条文，当物业管理机构仍由发展商担任时，储备金应为管理费（maintenance fees）的10%。共管机构或管理机构接管后，储备金则必须占管理费的至少10%。第25(4)和第61(3)条文则阐明，共管机构或管理机构可将所征收的储备金金额，定在相等于管理费的10%以上，但需在年度大会上获得通过。 问：如果想动用储备金，管理委员会要怎么做？ 分层管理法令2013规定，共管机构或管理机构必须在年度大会（AGM）上讨论与储备金相关的事项。管理委员会（management committee）应该在年度大会的年度预算和账户报告环节上提出关于使用储备金建议。     Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.