News about 分层地契

  与经常被讨论的分层住宅不同，非分层地契的住宅很少被关注。有人认为，非分层住宅区的居民在自家周围可以无拘无束，不过，其实仍有些限制的。 Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan指出，非分层住宅不受2013年分层地契法令（STA 2013）和2013年分层管理法令（SMA 2013）的管制。非分层住宅区的业主拥有房屋的独立所有权。 非分层住宅区没有公共设施，也无需缴交物业费和储备金（sinking fund）。Tan补充说，“除上述区别外，分层和非分层住宅主要区别，还在于分层物业的所有者有参与公共财产管理的法定义务。” 既然不受法令管制，非分层住宅区的业主是否可做任何想做的事情？当然不是。 非分层住宅的所有权实际上是受到National Land Code 1965和普通法（common law）的管制，以及当地政府和州政府的监管。 Henry Butcher (Mont Kiara)执行董事Low Hon Keong指出，监管非分层住宅的利益相关者的法令包括Trust corporation: Trust Companies Act 1949 (revised 1973)、Property management company: The Companies Act 2016 (Act 777)和Residents’ association: The Societies Act, 1966 (Act 335)。 这些利益相关者也受到各自法定机构和协会的管制，包括居民协会（RA）、公司注册局（ROC）和社团注册局（ROS）。 Low表示，非分层住宅业主常常误解自己拥有房屋的最终控制权和权力，但实际上，业主是不能随意更动房屋，因为他们仍须遵从居民协会章程里的有相关规定，如保持社区外观的统一性和整体感，并确保安全功能不受影响。 误解1：维护公用设施无需花钱 因为非分层住宅中没有单位份额（Share Unit）的概念，因此用来维护小区的物业费（maintenance fee）一般根据房屋种类计算，例如一个小区内，独立式洋房业主所要缴交的物业费比半独立洋房的业主高。非分层住宅的物业费主要用于聘请保安。 误解2：无需缴交物业费？ 非分层住宅的业主无需像分层住宅业主一样，每个月缴交管理费（service charge）和储备金（sinking fund），但并非完全无需缴费。大马房产与设施管理人协会（MIPFM）主席Adzman Shah说，这可能是因为人们认为，维护公共区域如马路、水沟、路灯和绿地等是当地议会的责任。然而，保安服务、监控系统、维护围篱等，还是需要居民们来支付的。 误解3：没有法律的约束 分层住宅的居民协会和物业管理公司受到SMA 2013的管制，而发生争执时，他们可以到分层管理仲裁庭寻求解决。那么，非分层住宅的争执又该依据什么法令来解决呢？ Tan表示，非分层住宅的居民协会是归社团注册局管理。争端发生时，可以依据社团注册局的条例解决，或者到民事法庭上诉。另外，所有的物业管理公司都是归大马估值师、估价师、房产经纪及物业管理局（BOVEAP）管辖，因此对物业管理公司有任何不满，居民可以向当局投诉。 购买非分层住宅前的注意事项 Low指出，在购买非分层住宅前，应该先了解业主的义务。他列举了五项购屋者应该注意的事项：社区管理层、管理费用、居民委员会列出的条例、管理层的账目，以及社区的治安情况。 Low说，保安和安全是居民最看重的事情之一，因为如此，非分层住宅居民们的合作精神和对居民协会的支持十分重要，包括遵守规则和条例。 Tan则补充说，购屋者和投资者应该对他们要购买的房产有更清晰的认识，以确保自己的期望和事实相符。   英文版全文已刊登于2020年11月27日的EdgeProp.

分层地契房产发展计划渐增，且建筑项目日趋多元及复杂，现有的分层地契法令不足以应付与处理发展商、业主与物业管理经理所面对的问题，不少业界人士纷纷呼吁政府修订2013年分层管理法令（简称SMA），让法律更有效率解决分层地契房产的各种挑战与难题。 EdgeProp.

问：在一栋公寓中，有哪些主要的部分是一定要定期检查的？ 各个政府单位已把需要在公寓交楼一至两年后，进行的定期检查地方明文列出。 1.

我们一直以为只有高楼住宅才是分层产业，但今时今日的分层住宅，也可以是有地房产。 事实上，如今许多新建的有地房产计划，大部分都是分层地契的。 当高楼住宅开始越来越普及，拥有分层地契的有地房产也随之越来越普遍。不过，大马人真的了解居住在分层地契有地房屋的注意事项吗？ 分层地契是指一项发展项目的建筑物或土地被分割为小块，而公共空间和建筑物则被一个管理系统所管理。 根据大马房产与设施管理经理机构(MIPFM)主席Sarkunan Subramaniam，早前的有地分层地契发展项目，通常只局限于联排别墅（townhouses）或田字屋（cluster houses）。 他说：“无论如何，今天的有地分层地契房屋，可以是有围篱保安的排屋、半独立房屋和独立式房屋发展项目。这些项目的目标买家通常是中上收入群。” EdgeProp.

高楼住宅普遍化，分层地契房屋社区的规范也逐渐被人们接受，但分层地契模式已经开始从高楼房产延伸至有地房产，相信这个模式让新迁入分层地契社区的拥屋者多感不适应。 广义而言，分层地契住宅将一项房地产发展项目的用地，以用途作不同区块的划分，例如私人住所、公共设施与共用休闲设施。在高楼住宅这样的划分形式见怪不怪，但随着城镇发展蔚为趋势，不少城镇发展项目或围篱保安社区，已以分层地契方式划分管理。 Malaysian Institute of Property and Facility Managers (MIPFM) 主席Sarkunan Subramaniam表示，以往以分层地契方式管理的有地房产，多出现在联排房屋或围篱保安社区，主要都是中高上住宅区。 他举例，甲洞的Desa Parkcity便是最佳分层地契管理的案例，这个473英亩的城镇发展计划建于2000年，以其独特的住宅、商业与休闲设施设计所营造出的时尚健康生活形态，更是深获购屋者青睐，更获奖无数。 近年来，许多发展商更是看好人们对于休闲健康生活形态，以及安全住宅区的喜好，纷纷推出围篱保安社区，并且加入许多休闲设施。 Sarkunan说，给予人们对于安全的重视，以保安围篱社区设计的城镇计划需求逐渐增加，例如EcoWorld Development打造的Cradleton @ Eco Majestic、Sime Darby的The Glades、Marvelane Sdn Bhd的Marvelane Homes以及Faber Group的Armada Villa均受买家欢迎。 Burgess Rawson Malaysia 董事经理Wong Kok Soo表示，居住在分层地契房屋虽然成本较高，但是却为拥屋者省却不少烦恼，特别是在保安方面更是让人放心。 此外，分层地契社区通常设有共用设施，例如步道、公园以及拥有各类休闲设施的私人会所，这些特色让人即可享有如高楼房产的休闲健康生活，也可继续居住在有地房产，满足了购屋者的需求。 Sarkunan说，这类的保安围篱社区在1990年代后期流行起来，在2007年分层地契法令实施前，社区住户的主要法律约束，是发展商与购屋者之间签署的居民协议书（Deed of mutual covenants）与组织简章（在居民委员会成立后）。 2007年分层地契法令的出现，也让赋予2013年分层地契管理法令权力，管治个别地段。在这样的法律架构下，发展商拥有更大的空间设计与规划城镇房屋格局，并且得以永续管理。 不过，分层地契管理本质复杂，并非所有购屋者都熟谙法律，特别是在有地房产方面，更有不少拥屋者不遵守分层地契管理法令。 Sarkunan说，一些人往往忘了他们所购买的是一个区块，而不是一栋房子。在分层地契管理法令下，个别土地区块的持有人不得在未取得管理机构的同意下，随意装修更改房屋的外形， 包括窗户、阳台、开放空间以及其他轻易可见的空间，例如篱笆。 Wong说：”分层地契住宅在马来西亚仍处起步学习阶段，在国外亦然。大部分人并不晓得分层管理地契法令，即时他们了解，也会因为执法不严，而选择不遵守。” Sarkunan认为，分层地契管理的概念，仍需要不断的教育，让购屋者了解其内涵，以及拥屋者的权利范围，与严禁进行的活动， 包括装修、扩建或是举办大型派对。 其实，简而言之，居住在分层地契管理社区与居住在高楼住宅十分相似，住户的许多举动都会被限制。   英文版已于2018年8月17日的EdgeProp.

尽管政府允许综合物业大楼的管理委员会（management corporation，简称MC）可根据不同类型的房产，由居民或业主另外成立附属管理委员会（sub-MC），但马来西亚估量师协会（RISM）前任秘书长Chan Keat Lim认为，成立附属管理委员会仍充满挑战。 他在日前的“分层地契——最新发展与当前问题”讲座会上表示，其中一个最大的挑战，就是管理委员会必须为附属委员会的支出开销，拟定一份特别规划报告并寻求通过。 这个特别规划报告必须经由估量师审核，当中也将涉及另一笔费用。 他说，“准备这个特别规划报告并不容易，举例来说，估量师目前的收费市价是每平方米RM2，假设相关建筑的面积为100,000平方米，审核费用就需要RM200,000。” 此外，一些综合发展项目的共用空间也很难依据不同产业类型来划清界限，再者，估量师也需要土木与电气工程师协助，推算开销支出。 设立附属管理委员会的另一项挑战是，必须等到一个发展计划中的所有项目都完工，并且三分之二的单位都转名给各个业主后，才可以设立附属管理委员会。 与此同时，成立附属管理委员会需要业主投票通过，在其他项目未完工移交之前，单位持有人只是买家，不具有投票权。 英文版已于2018年7月12日上载EdgeProp.

  分层地契与遗嘱一样，通常是在你脱售产业时才会发现它的重要，因为没有分层地契，原本简单的产业转手手续，或许就会变成一条漫漫长路。 简单来说，分层地契就是你的产权证明文件，也是一份可让你控制分层产业单位的文件。 除了是持有权证明，大马购屋者协会（HBA）荣誉总秘书长Chang Kim Loong指出，分层地契也在产业交易中，不可或缺的重要工具。 他说：“业主若未取得分层地契，该土地和项目的共用空间和资产，依然属于发展商名下。在还获得分层地契前，发展项目一旦不幸被搁置，发展商若宣布破产，那业主必须自行面对许多问题，例如与发展商债主谈判。一些业主甚至必须自掏腰包，付钱赎回自己单位的分层地契。” Chang补充，如果购买没有分层地契的二手分层房屋，一些金融机构不太愿意发放贷款。假设买卖双方坚持交易，那Chang则劝告双方，应咨询律师以保障自己的权益。 不过，新落成项目的买家或不用再面对上述分层地契的问题，因为政府已更新了2013年分层地契法令，要求发展商在空屋移交（Vacant Possession）给买家时，必须一并移交分层地契。 有鉴于此，目前大部分向发展商争取单位分层地契的业主，都是在上述法令于2015年6月生效前，购买房屋的屋主。 虽然已有分层地契转交法令，但Chang表示却缺乏执行能力，举例说，在买卖合约的第12条内都有指出，发展商有义务承担分层地契的申请成本，但在现实中，遵守该条文的发展商并不常见。 Chang说：“我们常常听见发展商因没有负责申请分层地契而被控上法庭，但多少发展商因为没有遵从上述条文而被告？” 他说，其中原因或因是发展商不重视分层地契的重要性，其二是因为当局缺乏执行能力，再来是买家懦弱怕事，若买家不告发发展商，则不会有人知道该项目已经获得了分层地契与否。 分层地契或否影响房价？ Marcus Hwang & Co律师事务所的Marcus Hwang指出，产业的价值不会因为没有地契或分层地契而打折扣。 “没有任何一条条文指，拥有分层地契与否会影响单位持有人的权益。一些银行发出给没有地契的产业的贷款，与发给有地契产业的贷款是一样的。同时，也没有指引说分层地契可以提高贷款的数额。“ 他补充，有否地契的唯一分别，在于拥有权转移的文件上，如果有分层地契，该文件则会被成为地契转让文件（Memorandum of Transfer），该文件是必须向土地局登记的。 至于没有分层地契的话，文件模式则是转让。也就是说，在支付契约的全额印花税后，所有买卖合约合约下的权益将归新买家，这是属于技术上承认新买家为该单位的合法持有人。 无论如何，他坦诚一些数十年尚未获得分层地契的房子，而当年的发展商也已不存在市场上的话，银行则会在发放全额申请贷款时，再三考量。 如果你还没有得到分层地契，那该怎么办？ Ampang Jaya建筑物委员会（COB）主任Muhammad Noor Isman Ismail分享，如果发展商已经清盘，则必须委任负责人，继续向土地局申请分层地契，该动作的额外费用由分层地契业主承担。 原文已刊登于2018年6月8日的EdgeProp.