News about 房产

  自2020年3月18日开始，行动管制控制令导致全国产业拍卖活动停摆，大马首季房产拍卖领域也因而低迷。 此外，马来西亚国家银行允许借款人暂停偿还贷款的解困行动，使得许多财产免于丧失抵押品赎回权。 根据AuctionGuru.

新冠肺炎（Covid-19）疫情肆虐，加上行动管制令的实施，人们被迫改变原有的生活和工作方式，但这也让大家看见其他不同的选择，改变了人们对许多既定模式的观点，这也包括产业投资。 在7月9日傍晚直播的EdgeProp Malaysia虚拟炉边座谈会 —— “住手！你是不是在损害产业价值？”中，Architect Centre认证验楼师兼导师Anthony Lee Tee、Muslim Real Estate Consultants Association of Malaysia（PEHAM）主席Ishak Ismail和Chur Associates创办人兼董事伙伴Chris Tan在EdgeProp Malaysia总编辑兼董事经理Au Foong Yee的主持下，讨论了相关的话题。 对于来自Architect Centre的 Lee说，选择一项以永续和轻易打理为设计核心之一的发展项目，就是确保产业保值的第一步。 他说，Covid-19大流行让许多分层地契产业和商业产业业主意识到，正规的产业管理和物业维护，以及充裕的管理基金在这些突发事件发生时，尤为重要。 他补充，一些发展项目的设施难以维护且所需费用极高，买家在做决定前必须了解日后是否有足够财力承担这些设施的维护和管理费用。至于产业发展商，他们也必须让潜在买家知道日后必须承担的费用，并为房产脱售予适合的客户。 发展商在产业保值课题上，无疑扮演很重要的角色。 来自Chur Associates的Tan说：“发展商不应该在转交项目予买家后就抽身离开。如果发展商愿意在完成工程后，留下来接手管理自己的项目，这证明相关项目值得购买。” 他指出，选择了对的项目后，维护产业同等重要，因为在一项项目中，若价钱相仿，人们终会挑选这个状况最良好的单位。 PEHAM的Ishak对此表示认同，并提醒除了本身的单位外，大家必须合力维护公共设施和范围，因为公共设施的维护状况是基于买家的第一印象，因此也会间接影响单位的价值。 回归基本 在行动管制期间，物业管理最常面对的问题之一是业主们基于设施不开放，所以不愿支付管理费。 Tan回应说：“当你购买一项分层地契的产业，无论你有没有使用公共设施，你必须支付管理费和储备金。所以在疫情过后，我们不应纠结在是不是不用支付管理费，而是我们需不需要这些过多的公共设备？豪华和多样化的公共设备向来是许多产业项目的卖点，但在未来，或许大家比较想要更宽大的升降机、更多开阔的公共空间，以便可以保持社交距离。” 他也点出，疫情导致全球经济走势疲软，成本更成为未来的买家的主要考量，越趋基本以及容易维护的共用设施，将会更受买家欢迎。 Tan也提出有趣的一点。他认为，传统选择房产的大原则——地点，或许不再变得如斯重要。 “对我来说，地点在疫情过后或许不再变得那么重要。不过，它并不是不再重要。以前，我们总是选择靠近公共交通枢纽的发展项目，但是在我们迈入新常态后，我们拥有更多工作方式的选择，所以日后，或许只要有稳定的网络，我们到处都可以工作。” Ishak认为，疫情过后，产业买家将更加看重整洁、安全和和谐的社区。 “如果你的社区团结，大家致力维护物业，那产业的价值自然比其他的高。这是需要所有单位的努力——发展商、买家、社区和物业管理单位通力合作，才能够不断让产业升值。” 该虚拟炉边座谈会由EdgeProp.

危机当前，许多人都面临现金流紧张的问题。卖掉房产或能够帮助缓解部分问题，但这并不是唯一的办法。除了脱售房产，也可考虑房贷再融资（refinancing）。 房贷再融资，即用新的房屋贷款来取代目前的房屋贷款。这种做法只有在新的贷款比现有贷款更实惠时才有意义，例如银行提供更低的利率、更短的抵押期限或更灵活的贷款配套。 一般来说，人们选择再融资是为了获得更多的现金以应付个人或企业开销，而当国家银行降低隔夜政策利率时，银行也会随之调低基准利率（base rate），这时再融资便可帮助节省贷款利息。 Top Mortgage Solution Sdn Bhd高级房贷顾问Ken Ng Teck Ken指出，随着越来越多的人面临现金流紧张的问题，自去年年杪起，询问房产再融资的人不断增加。往常，Ng平均每个月接待约15名再融资客户，但自今年年初起，每个月的咨询和客户增加了约50%至70%。 房贷代理Ethan Soon也注意到，自新冠肺炎爆发后，寻求房贷再融资的人数增加了。“两年前，人们再融资房贷是希望为公司筹集资金、投资另一处房产，或应付子女的教育费。现在，人们再融资纯粹是因为现金不足。” 房贷再融资可让屋主无需寻找买家或从房屋中搬出去，便可获得现金。更重要的是，屋主无需卖掉本来打算长期持有的房产。 何时是再融资的好时机？ 对许多人来说，再融资意味着背负更多的债务，因此它被视为解决问题的最后手段。不过，Ng表示，再融资可用作帮助累积财富的工具，而不只是提供现金。“许多人在现金流出问题，或已经拖欠几个月的现有房贷后，才决定进行再融资。这会降低他们获得好配套的机会。” 因此，申请房贷再融资较好的时机是乘我们的财务情况还算稳定时，而良好的财务规划对于确定正确的时机至关重要。“当我们预见将会面临现金流问题时，便应该提前申请再融资，及早强化财务状况。” 他补充说，房贷再融资的好处是它的利率比个人贷款低，而且贷款人也被允许提前还清贷款。 只适合长期持有房产的人 虽然房贷再融资可以帮助屋主获得现金，但Soon提醒说只有被持有超过10年的房产才有望通过再融资获益。根据他的观察，房产价值普遍每10年约翻一倍。“将持有10年以下的房产进行再融资是较不明智的，除非该房产十分抢手，并有不错的升值空间。” 有意再融资的人还需注意贷款的成本，例如估价费和律师费。这些费用一般为约RM10,000至RM20,000，具体费用视贷款数额多少而不同。申请加额贷款（top-up loan）的成本则只需要少于RM10,000。 Soon认为，如果在扣除所有费用和抵押贷款结算后，无法获得至少RM10万的现金，则不建议进行再融资，因为新贷款（再融资）意味着更长的还款期。 Ng指出，从申请到再融资贷款发出，一般需时三至六个月，因此若急需现金，再融资可能无法帮助解决燃眉之急。 英文原文已刊登于2020年6月19日的EdgeProp.

国家的工业领域在制造工作机会之余，也提升人们对住宿的需求，这是为什么工业活动是提振房市的最有效方式之一。 Knight Frank Malaysia资本市场执行董事Allan Sim道：“成功的工业发展主因有几个，当中包包括完善的基建、交通便利和政府的奖掖。另外，考虑周到的工业区发展蓝图和充裕的人力资源也是让工业发展迈向成功的利好因素。” 尽管如此，人们普遍对工业城镇存有刻板印象，大部分人都认为工业区不但尘土飞扬，还脏乱无章。 但事实上，今日的工业区已迈向高科技化，环境也已大幅改善，为当地房市带来正面的影响。 Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd执行董事Brian Koh也同意工业活动是住宅产业增长的催化剂，但往往需要耗时10至20年才能够看到成效，而Petaling Jaya, Bangi and Shah Alam就是很好的例子。   Shah Alam Shah Alam是雪州的首都。自在2000年成功升格为市后，Shah Alam也成功摆脱工业地区形象，转型至如今的商业枢纽和州政府行政重区，人口也增至650,000人，大大提高了当地住宅产业的需求。 数据显示，在2012年至2018年间易手的Shah Alam排屋和公寓（包含服务式公寓），获得了双位数的增长。当中，二手排屋的平均成交价更是增长了35%至每平方尺RM361。 至于高楼住宅（包含政府组屋）的平均成交价也大增83%至每平方尺RM428。 Nawawi Tie Leung的Koh认为，Shah Alam的工业活动将继续支撑该区的房市和工作机会。另外，位于Shah Alam Central的政府行政中心，以及聚集在Section 1和24的教育机构也会继续贡献当地房市增长。 Bangi Reapfield Property (KL) Sdn Bhd房产经纪Siti Nor Hani Mohd Noor Nordin指，Bangi房产需求在过去三年稳定增长，因为除了工业活动，还有来自教育机构如国际学校、大学和学院的稳定需求。 她指出，基于当地工作机会提高，所以更多人迁移当地，因为推高房产和其他生活上的需求，如超市和餐厅等等。这也意味着，Bangi正在从传统的工业城镇转型至全面发展的城镇。 在2018年，当地排屋平均成交价录得每平方尺RM328，较2012年的RM223剧增47%。另外，当地对高楼住宅的需求也日益提高，反映在2012年至2018年169%平均交易价的增长率上。 Pasir Gudang 位于柔佛州的Pasir Gudang近年来房价大涨，有赖于当地蓬勃发展的物流、石油化学和重工领域。 Pasir Gudang的独立式房屋平均售价在2018年录得每平方尺RM139，较2012年的RM65增长接近一倍。另外，半独立洋房也获得35%的平均售价增长。排屋和高楼住宅也各别在同期获得93%和98%的平均售价增长。   英文版全文已刊登于2020年1月24日的EdgeProp.

市场供应过剩情况开始反映在拍卖市场中，截至2019年首九个月，遭拍卖的房地产数量增加，显示业主持有力失守。 根据AuctionGuru.

根据National Property Information Centre（Napic）最新数据，我国有近40%的完工但滞销房屋，是价格低于RM400,000的高楼住宅。 数据显示，截至2019年上半年，滞销房屋的数量达32,810间，总价值达RM197.

在等待近3年后，Eva和丈夫终于从发展商手中取得新公寓钥匙，但身为新业主的喜悦很快就化为被欺骗的愤怒，因当初广告宣传单上列明的公共设施，竟然只是“供参考图样”，而且许多设备也并不完善，与广告宣传资料中所承诺的完全就是货不对办。 在愤而项发展商投诉后，他们得到了一个让人傻眼的回应——发展商没有义务提供所有一切刊登在广告宣传资料的设备，因为这些细节都没有详细列明在买卖合约中，所以并没有法律约束。 发展商仅建议这对夫妇可以在联合管理机构（JMB）成立后，建议升级他们不满意的公共设备。 你也和他们一样吗？ 但我们要告诉你的是，这个说法并不正确！ Chur Associates经理伙伴Chris Tan告诉EdgeProp.

2020年财政预算案公布在即，市场议论不断，其中，备受争议的房地产盈利税（RPGT）更是业者与大众讨论的课题，大多数人都希望政府在来临的预算案可以重审这项政策。 为遏制投机者短线投资，政府订下RPGT税制，在2014年至2018年的RPGT税制，业主在持有产业超过五年，自第六年起脱售房地产将不被征收RPGT。 不过，去年财政预算案，政府却将RPGT 税制改为永久征税，也就是说，业主在第六年起脱售的房产，其所得盈利也将被征收5%的RPGT（企业公司税率为10%）。 EdgeProp.

对于每月必须按时支付的管理费和储备金（Sinking Fund），分层房产业主们肯定很熟悉。 根据在2015年6月生效的2013年分层管理法令（或SMA 2013），分层产业业主或住户必须支付每月的管理费或服务费给共管机构（Joint Management Body或JMB）或管理机构（Management Corporation或MC），以委托他们管理和维护分层发展项目的公共财产。 在同一法令下，分层产业业主也要支付通常相等于管理费10%的储备金。 然而，当你被告知这些资金将用于维护项目内的公共财产时，身为业主的你有没有亲身确定资金的用途，真有依据法令的条规？此外，你知道SMA 2013中，就有一条详细写明了储备金的用途吗？ Chur Associates董事伙伴兼创办人Chris Tan向EdgeProp.

根据国家产业资讯中心（NAPIC）近期发布的《国内逾千万令吉房产交易——第14卷》，全马去年共有237宗交易逾千万令吉的房产易手。 除了登嘉楼和吉兰丹，全马各州属均有成交价达RM1,000万以上房产交易，其中高居前三甲的州属为雪兰莪州（96宗）、吉隆坡（43宗）和马六甲（30宗）。 雪兰莪州： 去年雪州96宗的千万令吉交易中，有45宗为商用地段、30宗土地交易，其余20宗则为商用产业和种植地交易。 当中，成交价格最高的交易是位于莎亚南 Seksyen 13的一个租赁地契办公室地段，占地5,046平方米，成交价为RM6,130万。 紧接着，则是是位于Hulu Langat Setia Impian的一块空置永久地契办公室地段，该9,652平方米地段售价为RM4,726万。 第三宗最高成交价的交易为位于赛城一片29,070平米的土地，其成交价为RM4,700万。 至于发展土地，去年雪州仅有一宗土地交易成交价逾千万令吉，那就是一块位于Subang Hi-Tech工业园区的土地，面积为36,912平方米的土地，以RM1.