屋所不谈:我们需要对付恶邻居的法令!

  如今网络发达,网上有大量资讯、指南、文章、工具和清单助您选购梦想家园。尽管如此,在做购买决定前,还是建议您亲身去了解想要购置目标产业的细节,例如,经常被忽略的邻居素质。 在一些情况下,特别是购买新开发的项目,邻居是谁根本无从考察,唯有在新居入伙后才能揭晓住在你隔壁的到底是恶邻居还是好邻居。 一个恶邻居可能对你的生活造成巨大的困扰——平日的喧闹或凌晨聚会、不断吠叫的狗、来自隔壁猫咪的猫屎等琐碎但恼人的事情,都会打扰您和社区平静的日常生活。 目前法律框架无法对付恶邻居 依据目前的法律,邻居造成的麻烦可归为“滋扰”,属侵权行为。 在所有沟通手段和方式,如与他们和平谈判、向相关部门投诉和向警方申报等,都无济于事的情况下,最后的办法就是进行法律诉讼。 不过,并非人人愿意为这些琐碎事情向法庭提告,因为律师费昂贵且诉讼过程耗时。 因此,我们认为,政府需要立法干预,解决恶邻居造成的社会问题。 我们需要一套能以快速、低成本且有效的方式解决社区纠纷的法令。这这方面,我们可以参考新加坡《 2015年社区纠纷解决法》(简称新加坡CDRA)。 “邻居”的定义 若马来西亚要拟议相关新法令,应该参考新加坡CDRA,包含一些条例,例如,将该法令的适用范围局限在住宅产业上(新加坡CDRA适用于所有的“居住地”)。 此外,值得注意的是,新加坡CDRA中对“邻居”一词的诠释,是指与你居住在同一建筑物中,或者距离你的居住处100米内的住户,但不包括居住在同一单位内的人。 干扰(滋扰) 一般来说,定义滋扰侵权行为须先证明,是邻居的作为或不作为影响了邻居使用居住处的自由和乐趣。为了更好地说明,新加坡CDRA列出了10个邻居干扰(不详尽)的示例,即: 1.

READ MORE

重点报道:对非分层地契住宅生活的误解

  与经常被讨论的分层住宅不同,非分层地契的住宅很少被关注。有人认为,非分层住宅区的居民在自家周围可以无拘无束,不过,其实仍有些限制的。 Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan指出,非分层住宅不受2013年分层地契法令(STA 2013)和2013年分层管理法令(SMA 2013)的管制。非分层住宅区的业主拥有房屋的独立所有权。 非分层住宅区没有公共设施,也无需缴交物业费和储备金(sinking fund)。Tan补充说,“除上述区别外,分层和非分层住宅主要区别,还在于分层物业的所有者有参与公共财产管理的法定义务。” 既然不受法令管制,非分层住宅区的业主是否可做任何想做的事情?当然不是。 非分层住宅的所有权实际上是受到National Land Code 1965和普通法(common law)的管制,以及当地政府和州政府的监管。 Henry Butcher (Mont Kiara)执行董事Low Hon Keong指出,监管非分层住宅的利益相关者的法令包括Trust corporation: Trust Companies Act 1949 (revised 1973)、Property management company: The Companies Act 2016 (Act 777)和Residents’ association: The Societies Act, 1966 (Act 335)。 这些利益相关者也受到各自法定机构和协会的管制,包括居民协会(RA)、公司注册局(ROC)和社团注册局(ROS)。 Low表示,非分层住宅业主常常误解自己拥有房屋的最终控制权和权力,但实际上,业主是不能随意更动房屋,因为他们仍须遵从居民协会章程里的有相关规定,如保持社区外观的统一性和整体感,并确保安全功能不受影响。 误解1:维护公用设施无需花钱 因为非分层住宅中没有单位份额(Share Unit)的概念,因此用来维护小区的物业费(maintenance fee)一般根据房屋种类计算,例如一个小区内,独立式洋房业主所要缴交的物业费比半独立洋房的业主高。非分层住宅的物业费主要用于聘请保安。 误解2:无需缴交物业费? 非分层住宅的业主无需像分层住宅业主一样,每个月缴交管理费(service charge)和储备金(sinking fund),但并非完全无需缴费。大马房产与设施管理人协会(MIPFM)主席Adzman Shah说,这可能是因为人们认为,维护公共区域如马路、水沟、路灯和绿地等是当地议会的责任。然而,保安服务、监控系统、维护围篱等,还是需要居民们来支付的。 误解3:没有法律的约束 分层住宅的居民协会和物业管理公司受到SMA 2013的管制,而发生争执时,他们可以到分层管理仲裁庭寻求解决。那么,非分层住宅的争执又该依据什么法令来解决呢? Tan表示,非分层住宅的居民协会是归社团注册局管理。争端发生时,可以依据社团注册局的条例解决,或者到民事法庭上诉。另外,所有的物业管理公司都是归大马估值师、估价师、房产经纪及物业管理局(BOVEAP)管辖,因此对物业管理公司有任何不满,居民可以向当局投诉。 购买非分层住宅前的注意事项 Low指出,在购买非分层住宅前,应该先了解业主的义务。他列举了五项购屋者应该注意的事项:社区管理层、管理费用、居民委员会列出的条例、管理层的账目,以及社区的治安情况。 Low说,保安和安全是居民最看重的事情之一,因为如此,非分层住宅居民们的合作精神和对居民协会的支持十分重要,包括遵守规则和条例。 Tan则补充说,购屋者和投资者应该对他们要购买的房产有更清晰的认识,以确保自己的期望和事实相符。   英文版全文已刊登于2020年11月27日的EdgeProp.

READ MORE

重点报道:检讨2013年分层管理法令刻不容缓

分层地契房产发展计划渐增,且建筑项目日趋多元及复杂,现有的分层地契法令不足以应付与处理发展商、业主与物业管理经理所面对的问题,不少业界人士纷纷呼吁政府修订2013年分层管理法令(简称SMA),让法律更有效率解决分层地契房产的各种挑战与难题。 EdgeProp.

READ MORE

屋所不谈:重建发展必须得到所有业主同意

  近期的报道指出,联邦直辖区部长透露政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。 国家房屋买家协会(HBA)在读到这报道时感到惊愕,因为他似乎忽略了这会违宪,并对国内房屋业主所带来的影响。 他似乎没有发现,这样的法令能对联邦宪法第13条带来深远影响。此外,受到影响还包括在约束联邦直辖区的国家土地法令当中,明文昭示“产权不能废除”的原则。 我们希望联邦直辖区部长不会受到那些满脑子都是获利的发展商所影响,才计划制定这个管制重建发展或翻新的法令。 集体出售分层建筑 这个“重建发展或翻新”法令,实际上很可能就是备受指责的“集体(强制)出售分层建筑”计划,而这类型计划早在10年前就有发展商提出。 所谓的集体出售分层建筑(en bloc strata sale),说的就是让商业发展商收购和重建一块土地。 发展商会先联络业主,出价(可能是市价)说服他们将卖出产权。一旦土地收购成功,土地上原本的建筑物也会被拆除,以让路给新的发展。而这些新发展,往往就是那些售价高过原本那些建筑物的综合发展项目。 在没有官方的调查和研究结论下,这些原本的建筑物就被定义为破旧不堪和不安全。在此情况下,地方政府发出的“危楼”证明,就非常重要。 HBA感觉这是一种对特定商业土地的强制收购。用强制这个词是因为一个集体出售、重建发展或翻新的法令只照顾了大多数的意愿。对于那些一辈子居住在那里而不愿意接受出价卖出房子的人们,他们的宪法权利又在哪里呢? 弊大于利 在制定这个法令方面,联邦直辖区部长把新加坡作为一个例子。在新国,少数业主将获得新发展的项目中的单位作为交换,而不是用一些三流地区的产业作为交换。 然而,很多成功的案例并没有点出少数业主在适应新居住环境方面的困境,而且这些业主往往是年老体弱、在当地居住了数十年的老人。对于他们,联邦直辖区部长真的在意吗? 根据联合国在2015年的预测,马来西亚是全球第112名人口最密集的国家,而新加坡与香港则分别排在第三与第四位。 虽然在新加坡和香港这两个土地非常稀缺的国家,集体出售建筑是无法避免的,因为城市的重建发展在这些国家非常迫切,但对于大马来说,这个课题没有太大的意义。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:info@hba.

READ MORE

重点报道:群众募资,房产发展可行吗?

  群众募资(Crowdfunding)并非新鲜事,不少新创公司凭着好点子,在群众募资市场筹得资金发展自己的公司,但是,群众募资可否成为小型发展商的成长助力,协助他们扩展业务呢? 对此,群众募资公司顾问有所保留,主要因为当前马来西亚的法令限制,使得房地产发展商即使有兴趣,也很难通过群众募资方式筹资。 CrowdPlus.

READ MORE

佳居锦囊:分层管理法令,仍有改善空间

  在我国实施超过一年的2013年分层管理法令,对国内分层产业和家居生活带来了很多改变。 举例来说,该法令制订了相关条例,以解决在分层房产当中出现楼层与楼层之间漏水的问题。 同时,该法令允许分层房产管理层公布拖欠管理费的业主名单,并可在还清拖欠款项之前,中止这些业主的通行磁卡与使用公用设施的权限。 除了这些改变,2013年分层管理法令对分层房产带来的最大创新之一,就是从“公用房产”(Common Property)之中,区分出“有限公用房产”(Limited Common Property)。 其中,公用房产将由管理机构(MC)所管理,而有限公用房产则由附属管理机构(SMC)来管理。 值得注意的是,SMC为有限公用房产提供的服务,只能由这些房产的业主所享有,并不包括整栋分层房产中的所有业主。 目前未有成功案例 理论上来说,2013年分层管理法令旨在确保综合发展产业的和谐安居环境,但实际上,至今没有任何成功设立SMC的案例。 造成这个问题的原因之一,就是设立SMC会牵涉到很高的费用,当中包括聘请测量师和律师来准备相关的策划书和议案。 这些费用昂贵得无法想象,而且没有任何一个MC能够负担得起。 除此,很多MC都不看好设立SMC的作用,因为当中还存在着许多灰色地带。 例如,若SMC的表现无法达到标准水平,MC将面临管理和控制SMC的难题,因为SMC往往被视为一个独立的个体。 业主兴趣缺缺 而且,有别于新加坡,我国的SMC只能自愿解散,不能被MC干涉。 设立SMC的最大障碍,是缺乏业主的参与。这已经是很多MC的管理委员会面临的难题,因此,想要业主参与SMC的管理委员会,想必是难上加难。 总的来说,分层房产家居已获得有关单位的关注,但当中还有很多实际的问题有待解决。 因此,有关单位需要征询各方面的意见,并持续改善相关条例,所以说,分层管理法令还有许多空间有待改善。 Chris Tan为TheEdgeProperty.

READ MORE