News about 物业管理

新冠肺炎（Covid-19）疫情肆虐，加上行动管制令的实施，人们被迫改变原有的生活和工作方式，但这也让大家看见其他不同的选择，改变了人们对许多既定模式的观点，这也包括产业投资。 在7月9日傍晚直播的EdgeProp Malaysia虚拟炉边座谈会 —— “住手！你是不是在损害产业价值？”中，Architect Centre认证验楼师兼导师Anthony Lee Tee、Muslim Real Estate Consultants Association of Malaysia（PEHAM）主席Ishak Ismail和Chur Associates创办人兼董事伙伴Chris Tan在EdgeProp Malaysia总编辑兼董事经理Au Foong Yee的主持下，讨论了相关的话题。 对于来自Architect Centre的 Lee说，选择一项以永续和轻易打理为设计核心之一的发展项目，就是确保产业保值的第一步。 他说，Covid-19大流行让许多分层地契产业和商业产业业主意识到，正规的产业管理和物业维护，以及充裕的管理基金在这些突发事件发生时，尤为重要。 他补充，一些发展项目的设施难以维护且所需费用极高，买家在做决定前必须了解日后是否有足够财力承担这些设施的维护和管理费用。至于产业发展商，他们也必须让潜在买家知道日后必须承担的费用，并为房产脱售予适合的客户。 发展商在产业保值课题上，无疑扮演很重要的角色。 来自Chur Associates的Tan说：“发展商不应该在转交项目予买家后就抽身离开。如果发展商愿意在完成工程后，留下来接手管理自己的项目，这证明相关项目值得购买。” 他指出，选择了对的项目后，维护产业同等重要，因为在一项项目中，若价钱相仿，人们终会挑选这个状况最良好的单位。 PEHAM的Ishak对此表示认同，并提醒除了本身的单位外，大家必须合力维护公共设施和范围，因为公共设施的维护状况是基于买家的第一印象，因此也会间接影响单位的价值。 回归基本 在行动管制期间，物业管理最常面对的问题之一是业主们基于设施不开放，所以不愿支付管理费。 Tan回应说：“当你购买一项分层地契的产业，无论你有没有使用公共设施，你必须支付管理费和储备金。所以在疫情过后，我们不应纠结在是不是不用支付管理费，而是我们需不需要这些过多的公共设备？豪华和多样化的公共设备向来是许多产业项目的卖点，但在未来，或许大家比较想要更宽大的升降机、更多开阔的公共空间，以便可以保持社交距离。” 他也点出，疫情导致全球经济走势疲软，成本更成为未来的买家的主要考量，越趋基本以及容易维护的共用设施，将会更受买家欢迎。 Tan也提出有趣的一点。他认为，传统选择房产的大原则——地点，或许不再变得如斯重要。 “对我来说，地点在疫情过后或许不再变得那么重要。不过，它并不是不再重要。以前，我们总是选择靠近公共交通枢纽的发展项目，但是在我们迈入新常态后，我们拥有更多工作方式的选择，所以日后，或许只要有稳定的网络，我们到处都可以工作。” Ishak认为，疫情过后，产业买家将更加看重整洁、安全和和谐的社区。 “如果你的社区团结，大家致力维护物业，那产业的价值自然比其他的高。这是需要所有单位的努力——发展商、买家、社区和物业管理单位通力合作，才能够不断让产业升值。” 该虚拟炉边座谈会由EdgeProp.

马来西亚政府为抑制新冠肺炎（简称Covid-19）而执行的行动管制令（Movement Control Order，简称MCO）自3月18日开始至今已好几个月。对于居住在分层地契住宅的居民，相信在这段期间不仅对物业管理更为了解，也更能珍惜物业管理的重要性。 于5月21日举办的题目为“物业管理的现在和疫情后的未来：困境|法规|现实“的EdgeProp Malaysia 面子书虚拟炉边座谈会中，探讨了分层地契物业居民和物业经理在MCO和有条件行动管制令（Conditional Movement Control Order，简称CMCO）间所遇到的挑战。 该座谈会由EdgeProp Malaysia董事经理兼总编辑Au Foong Yee主持，座谈嘉宾有Henry Butcher Malaysia (Mont’Kiara) Sdn Bhd执行董事Low Hon Keong, Chur Associates创办人兼经理伙伴Chris Tan 及Architect Centre Sdn Bhd 认证建筑师兼培训师Anthony Lee Tee。该网上活动由Matrix Concepts Holdings Bhd 和 Panasonic Malaysia 的鼎力支持。 公司管理全国逾80座物业的Low表示，当宣布MCO时，物业经理们基于该领域是否在基本需求领域名单中，而不确定是否可以继续运作。后来确实某为名单之一，但也只允许一定数量的员工可继续运作。 他说：“我们要做的第一件事就是向居民介绍MCO。我们联系了所有重要的服务提供商，例如电梯公司、清洁服务、电工等，以确保他们在紧急情况下处于待命状态。” 他解释，由于每人必在MCO期间待在家里，分层住宅的使用率飙高，因此，确保建筑物各个部分处于良好的工作状态，以及管理层的紧急状况，如电梯故障或管道破裂等的准备功夫，就显得尤为重要。 他补充，物业管理从MCO中了解到物业硬件设备的定期维护很重要，因为不知何时会再次发生类似事情，所以物业管理不但不能再忽略定期安全检查和维护，甚至应该更加严格执行。 另一方面，Architects Centres的Tan表示，过去许多不把安全问题和建筑检查放在首位的人，已在MCO期间发现了其重要性，并在这段期间要求上门检验建筑物安全性的委托也大有所增。 他也强调，联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）不应借MCO或新冠肺炎（Covid-19）为借口，不进行建筑物的例行安全检查。 Chur Associates的Tan说，虽然有关单位可以酌情处理因Covid-19大流行而履行不了必要职责，但当事人必须提出证据，证明曾尝试履行必要职责。比方说，如果某些准证应该在MCO期限内更新但不成功，则需要证明当事人曾通过不同管道联络有关当局，以尝试去更新准证，例如通话记录、发出的电子邮件或寄出的邮件等。   管理费会有折扣吗？ 基于MCO期间，许多分层住宅的公共设施不向外开放，因而有不少人向物业管理经理要求折扣管理费。 Low就此提醒物业经理们，不应擅自给予管理费折扣，以免JMB或MC没有充裕的资金执行必要的建筑物维修和应付紧急状况的额外支出。 他说“住户和物业经理必须要知道，服务供应公司如硬件维护和日常清洁不会因为我们给予管理费折扣，而给予我们折扣。再则，就算公共设施如泳池和健身房没有开放使用，维护工作也不可因此拖延。” Lee也附和表示，减少管理收费会降低产业维护水平。比方说，如果基建系统如水管因为缺乏管理费而拖延维护，则会照成日后更大的损失。 Tan也提醒物业经理们，就算要降低管理费，也必须在居民常年大会或特别大会中寻求大家的通过。然后，在MCO和CMCO期间人人必须保持社交距离，所以根据房屋和地方政府部的指引，这段期间内不允许举办居民大会。 该座谈会最后一个问题是在病毒大传播的期间，何为最理想的家园。三位座谈嘉宾不约而同地表示，一个和谐和团结的社区就是在非常时期期间的最理想家园。   英文版原文已将刊登于2020年5月29日的EdgeProp.

无论是聘请外包物业管理公司，还是居民自己成立管理团队，拥有优良管理和维护的产业不二的办法，就是精挑细选对的团队。 若选择聘请物业管理公司，那你知道要如何挑选对的公司吗？你明白物业管理的工作内容和责任吗？你了解挑选公司时必须要考虑的要点吗？ Malaysian Institute of Professional Property Managers（马来西亚专业物业经理协会，简称MIPFM)）主席Adzman Shah Mohd Ariffin表示，物业经理在物业管理和维护上扮演很重要的角色，他们必须以业主的利益为主，所以，他们必须清楚了解自己的责任和使命。 他说：“对于非分层地契产业，物业经理的工作范围主要是确保物业时刻在良好的状态，以为业主带来更高的转售价值或出租收入。此外，业主也可以委托管理团队处理租赁工作，例如协助收租等。” 至于分层地契产业，物业经理大多受到产业发展商、联合管理机构（简称JMB）或管理机构（MC）委托，管理和维护公共产业和设施。 根据Adzman的观察，大部分的JMB和MC并不在意所委托的物业管理公司是否已经注册在Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers（马来西亚估值师、估价师、房地产代理和物业管理局，简称BOVAEP）下。 “如果该公司没有注册在BOVAEP下，根据757法令或2013年分层管理法令，该公司必须存放一笔相等于12个月合约管理费用的资金给JMB或MC作为抵押。” 如果物业经理或管理团队没有执行责任，或者忽略职务，因而违反了他们当初所承诺的服务，JMB或MC应立即书面警告，并要求他们在限期中补救。不过，他表示，由BOVAEP注册管理公司派出驻守物业的管理团队，不会有借口不执行职务，因为他们都经过了当局的培训，对大马物业管理的基准熟悉。 BOVAEP提供的物业管理基准，是一个给予已注册管理公司作为关键绩效指标的管理指引。 在选择物业管理公司时，JMB或MC为了节省成本，通常比较偏好收费较低的公司。不过，Adzman点出，较低的服务收费或许是来自于聘请不符合资格的管理人员，因此人工成本较低，所以服务收费才会比较低。 他说：“因为服务收费较低而选错公司，到最后必须中止合约的案件比比皆是。JMB或MC也会为了临时寻找替代公司而痛疼。” 另一方面，Adzman也指出不一定收费高就是好公司。 他说，有不道德的公司表示为了要聘请合格的管理人员，因此人工成本较高。但实际上，管理人员所领取的月薪却不如所说的高。因此，JMB或MC必须要在每月支付费用前，坚持检查管理公司支付给管理人员的薪水单。 英文版已刊登于2019年10月11日的EdgeProp.

问：储备金（sinking fund）的作用是什么? 是否有一定的收费标准？ 根据分层管理法令2013（Strata Management Act 2013），每名业主须按月缴交储备金。 所谓的储备金，就是物业管理机构的后备基金，其作用是用于管理和维护共同财产和建筑物。 物业管理机构可能是发展商、共管机构（Joint Management Body，简称JMB）或管理机构（Management Corporation，简称MC）。根据第11(4)(c)、第24(2) 和第51(2)条文，储备金只能被用作以下活动的资本开销： 粉刷或重新粉刷建筑物的公共区域; 购买与共同财产有关的动产; 更新或更换共同财产的装置或配件; 共同财产的升级和整修; 共管机构或管理机构认为必要的其他资本支出。 根据上述法令的第13(4)条文，当物业管理机构仍由发展商担任时，储备金应为管理费（maintenance fees）的10%。共管机构或管理机构接管后，储备金则必须占管理费的至少10%。第25(4)和第61(3)条文则阐明，共管机构或管理机构可将所征收的储备金金额，定在相等于管理费的10%以上，但需在年度大会上获得通过。 问：如果想动用储备金，管理委员会要怎么做？ 分层管理法令2013规定，共管机构或管理机构必须在年度大会（AGM）上讨论与储备金相关的事项。管理委员会（management committee）应该在年度大会的年度预算和账户报告环节上提出关于使用储备金建议。     Chis Tan是Chur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，以及EdgeProp.

    问：我的大楼管理机构（Management Corporation，简称MC）正在计划重新粉刷建筑的外墙。请问哪种涂漆比较适合大马的天气？ 答： 马来西亚的热带气候非常考验建筑外墙涂漆的耐久度。这是因为空气湿度的变化较大，导致外墙涂漆收缩和剥离，进而导致水分渗入和扩散、藻类和霉菌滋生。 在大马，多数高楼住宅都使用石膏砌墙（plastered masonry walls）。由于这种墙体需要工人们在高处快速地用人工的方式建造，因此许多石膏砌墙的做工质量都大幅下降。 最适合大马气候的砌体墙外墙涂料系统是高性能100%丙烯涂料（1层底漆加2层面漆）。需注意的是，涂漆必须正确地涂在适合的墙面上，因为墙面是影响涂漆耐久度的重要因素。  若墙体有缺陷（破裂/空心/脱落），或渗水问题尚未决解，就算使用质量良好的涂漆，也是浪费宝贵的储备金（sinking fund）。因此，保证墙面状况良好，是重新粉刷前的重要环节。   问：物业管理应该隔多久重新粉刷公寓外墙一次？除了让建筑看起来更美观之外，重新粉刷对建筑还有什么好处？ 答： 不能百分之百相信高价涂料系统“耐久时间超过10年”的承诺。真正的环境中，灰尘、污染物和酸雨会附着在建筑外墙上，使建筑外观无法保持靓丽。一般而言，重新粉刷的标准是8年一次。 高性能涂料系统配上状态良好的砌体墙，能长期有效地防止墙体过早老化，耐久效果非常有望长于保修期限。质量优良的丙烯涂料系统也可以填补轻微的墙壁裂缝，减少水气对墙体的渗透。 为了保证粉刷方式正确、符合涂漆的特性，强烈建议聘请专家监督涂漆过程。多数大型涂漆制造商会提供湿抽测，以确保涂料没有掺假或被冲淡。   Anthony Lee是Architect Centre 培训师和顾问。他是2019年EdgeProp 大马优质产业管理大奖（EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019）的评委，同是也是EdgeProp.

购买房产不仅需要考虑到地点、价格和购买时机，物业管理是否妥善也是必须纳入考量的因素。 EdgeProp.

房产投资可以帮你累积财富，但错误的选择或决策也可以让你的积蓄化为乌有，房产投资因此成了噩梦。 为了让更多公众了解正确决策的重要性，EdgeProp.

人工智慧（AI）、大数据、物联网（IoT），这些新颖词汇都成了我们的生活用语之一，因为相关科技早已融入我们的家居生活。 然而，物业管理人是否已经做好准备，迎接数位化时代的来临呢？ 对此，大马建筑管理者协会（BMAM）成员Dr Suntoro Tjoe认为，在物业管理中与时并进地采用一些新科技，有助提升建筑管理的效益，并且加强社区保安、节约能源以及延长建筑物寿命。 他在接受EdgeProp.

  想要确保分层房产从一开始就受到妥善的管理和保养？除了聘请专业的物业管理经理代劳，其实管理机构（management corporation）也可以考虑自己亲自动手。 但这两个选择当中，又有哪些优缺点和需要注意的地方呢？ 根据大马专业物业管理经理协会（MIPPM）主席兼EdgeProp大马优质产业管理大奖评审Sarkunan Subramaniam，管理机构亲自动手去管理本身的分层房产，最主要的好处就是省下聘请专业物业管理经理的费用。 在此情况下，管理机构将自行聘请员工来处理保养和管理工作，并支付这些员工的费用。 Sarkunan 向EdgeProp指出：“不过，物业管理是一个相当繁重与需要全天候待命的工作，因此业主必须付出大量的时间，来应付物业管理的规划和执行工作。” 此外，业主也要对2013年分层产业管理法令相当熟悉，而且要具备基本的管理能力，例如会计、技术知识、行政与人力管理等。 “他们也要对本身居住的建筑物有一定的了解，并且知道该建筑物的问题所在，才能制定一个管理计划。” 举例来说，如果管理的是一栋老旧的公寓，那么业主就需要根据手上的资金，制定一些翻新或系统更新工程。 若是一栋新的公寓，业主就需要关注公共区域缺陷问题，然后把这些缺陷整理成一张清单给发展商处理。同时，业主也要聘请良好的服务供应商，以确保公寓能够受到完善的保养。 而聘请专业物业管理经理的话，管理机构在支付负责管理工作的员工之余，还需要支付一笔费用给物业管理经理。 Sarkunan说，一个房产的这两笔费用，大概是该房产每月管理费收入的10%至25%。 然而，聘请专业且合法的物业管理经理，业主就不必过于操心，而且有关的管理工作也能准时与合法地完成。 “市面上有很多物业管理经理，因此很难找到一个合适的人选。但是，如果业主没时间去处理这些繁杂的管理工作，他们就应该聘请物业管理经理。” 在寻找物业管理经理的时候，Sarkunan提醒业主要小心那些没有团队或公司、且收费便宜的人。 他点出：“一个良好的物业管理经理，应该是一个能够作为业主的联系人的组织。而且，要注意那些收费很便宜的经理，很多人这么做的原因，是他们会在日后针对某些工作，向业主征收额外的费用。” 因此，他建议业主向那些已经跟大马估值师、估价师、地产代理和物业管理经理局（BOVAEP）注册的经理们求助。 如果业主还是想要聘请未与有关当局注册的物业管理经理，Sarkunan提醒业主们，必须向这些经理收取一笔押金，以保护本身的权益。 在2015年分层产业管理（维修与管理）条例底下，一名并未注册为物业管理经理的个人或仲介，如果没有向联合管理机构（joint management body）或管理机构提交一笔押金，就不能接下一个分层产业的管理和维护工作。 这笔押金是RM50,000，或相等于一年的薪资或管理费用，以最高者为准。   该文章已刊登于2018年6月1日的EdgeProp.