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佳居锦囊:房地产术语知多少?


签署买卖合约是购买房子的第一步。这份合约通常被简称为SPA或S&P(Sales & Purchase Agreement),内容概括买卖双方同意的交易价、付款方式、产业详情、交屋时间及其他相关的交易细节条款等。

然而,对于这份内容比历史课本更乏闷、文字又密密麻麻的买卖合约,又有多少人会仔细翻阅呢?

要记得,清楚了解内容才签署协议,是保障自己的第一步。所以,如果你真的看不懂,也应该想办法去看懂。

若你真的被协议当中的产业术语搞得头昏脑胀,以下这些术语的解释,希望可以帮上一点忙。
 

Accessory parcel(附属区域)
在一个分层项目中,专属买家的区域和范围,例如停车位。

Assessment tax(门牌税)
也叫作”cukai pintu”。这是由地方政府向屋主每年征收两次的税务,主要是用来维持当地的公共设施,例如垃圾处理、环境美化和街灯。

Base Rate (基准利率,简称BR
这是由各个金融机构根据资金成本和法定储备金,来制定的浮动利率。
不同的银行会有不同的基准利率,而资金强厚的银行通常会给予比较低的利率和实际年利率,以吸引顾客。
在2017年12月,国内银行的利率介于3%至3.95%间。
根据本身可承受风险的能力、现金风险和营运开支,银行会计算出一个赚幅,如BR加1.35%。
据此,假设基准利率是3%,而赚幅是1.35%,那实际利率就是4.35%。

Certificate of completion and compliance(完工认可证书,简称CCC
这是一份由地方政府和大马建筑师局发出的完工认可证书,证明该建筑物已经依据国家建筑物指南完成,所以可以安全入住。

Common property(公共资产)
这是指建筑物内,不属于任何独立业主的区域和资产,例如楼梯间、保安厅、电线、公共场所、墙壁、围墙、游泳池、游乐场、跑步道,乃至所有业主共用的区域。

Covenants(协定条款)
列明在合约内的条款。

Defect liability period(保修期)
发展商在交屋后,一般会给屋主一段介于18至24个月的期限,来做出有关建筑物和手工瑕疵的投诉。如果屋主发现单位的实际情况,与合约协定的内容有所出入,也可以在这个期限内做出投诉。

Encumbrances(债权)
意思是指一个并非地主的人,在一块土地拥有的法定权利。这个状况会列明在地契中,而有关地契可通过土地局查询和取得。
债权的种类,包括地役权(穿越或征用某人土地的权利)、房贷、契约和相关债务。债权有可能拖累土地贬值,甚至导致地主无法全面行驶本身对有关土地或产业的权利。

Freehold(永久地契)
顾名思义,拥有永久地契的资产将永远属于业主的。但在一些特别情况下,例如要进行基建工程如高速公路等,地方政府仍有权利收回拥有永久地契的土地,不过,政府会做出相应的赔偿,而有关赔偿往往是现金赔偿或提供购买新资产的折扣。

Individual/Strate title (个别/分层地契)
在移交房产后,发展商必须负责为业主申请地契。这些地契就像是个别单位的报生纸,除了证明有关房产的合法性,也列明业主的身份。
在这当中,排屋、半独立和独立式房屋等有地房屋的业主,将获得的是个别地契。
至于那些具备共用设施和区域的公寓和位于围篱社区内的有地房屋,业主则是获得分层地契。

Joint management body (联合管理机构,简称JMB
根据Strate Management Act 2013,发展商和买家必须联合成立联合管理机构,以共同维护和管理有关项目内的公共资产和范围。
同时,该机构也将制定并收取管理维护费、遵从地方政府的相关政策,并确保住户遵守有关居住条例。

Joint management committee (联合管理委员会,简称JMC
联合管理委员会经由联合管理机构的投选而成立,主旨是行驶有关权利和职责。
一个联合管理委员会必须由至少有一名发展商代表,加上5至12名业主的代表来组成。在这当中,业主的任期不可超过3年。

Leasehold(租赁地契)
具备租赁地契的产业,或者所属土地归州政府所有的产业,租赁期限通常不超过99年。一旦租赁地契到期,该土地将归还州政府,不过,业主可以支付一笔费用,以向有关单位更新地契的租期,而有关费用因各州政策而定。

Management corporation (管理机构,简称MC
在房产移交给业主后的两年内,业主必须成立管理机构,以从联合管理机构手中接下管理有关房产的工作。
管理机构的成员是已获得分层地契的业主。
管理机构根据Strate Titles Act 1985条例成立,可不必向公司或社团注册局进行注册。它是一个可起诉和被起诉的法人团体,且可以永久存续(perpetual succession)。

Memorandum of Transfer (转让备忘录,简称MOT
发展商或卖家和买家在签署买卖合约后,付清余款前,所签署的文件。这是一份正式文件,需要呈交土地局进行资产易名的记录。

Mortgage Reducing Term Assurance(房屋抵押贷款保险,简称MRTA
简单来说,这是一份为房子投保的“寿险”。它可以在产业借贷人发生意外或去世后,偿还剩余的房屋贷款,从而保障借贷人和其家人的财务状况不会受到影响。

National Land Code (国家土地法典,NLC
这是马来半岛主要的土地条例。Sabah和Sarawak的土地则是受Sabah Land Ordinance and Sarawak Land Code管制。

Quit Rent(地税)
也称为“Cukai Tanah”,就是所谓的地税。地税是所有业主每年都必须支付的税务。

Real Property Gains Tax (产业盈利税,简称RPGT
向卖家征收经由脱售产业而赚取的盈利的一种税收。抽税的比率依据持有房子的时间长短(从签下买卖合约开始至正式脱售日期)而有所不同。如果你想要避开这个税务,就要等到豁免期后,也就是持有5年后才脱手。

Service charges(管理费)
由联合管理机构或管理机构向业主征收的费用,用来维持和管理分层地契项目。

Sinking fund(储备金)
也是一个由联合管理机构或管理机构征收的费用,在突发状况时派上用场,例如更换和维修建筑架构、油漆和购买公共设施等。

Vacant possesion(交钥匙,简称VP
房产正式可以交给买家。拥有这个证书,买家就可以同时获得完工认可证书,然后迁入新屋啦!

Vendor(卖家)
这是指发展商或产业卖家。

 

该文章已刊登于20171229日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版

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(编译:周颖珊)
 

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