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重点报道:2017年房市年度代表字

新年快乐!回顾过去一年,老实说2017年并不是那么地如意,特别是国内房市。随着2018年的到来,让我们希望今年会更好。

过去一年,房市敲响了许多警钟,包括了数量突破新高的滞销住宅产业,还有办公楼、购物广场和高级公寓住宅项目发展的冻结令等。这些消息都加剧了房市增长的压力。

为了探听专业人士对房市的总结和展望,EdgeProp.my访问了16名房地产顾问和发展商,让他们以一个字来形容和总结2017年房市表现和情况,并叙述今年的展望。

毫无意外,大部分受访人士都认为今年将继续充满挑战,其他人则大致秉持正面看法,认为房市将在今年开始复苏。

无论如何,保持正面才是最重要的,我们一起期望今年会更好吧!

Firdaus Musa(Firdaus & Associates Property Professionals董事经理)
2017
年代表字:Mid-down-cycle(下行周期的中间)
2017年房市正处于下行周期中,产业交投数量下滑,主因是更透明化的银行信贷评分、更低的房贷批准率以及房产供应和需求失衡。我们早在4年前就迈入了这个下行周期,而现在处于这个周期的中间。
无论如何, 经济发展有改善、出口数据向好,以及偏低的房贷呆账,显示出市场正在调整期中,仍有热钱流动,房市也算稳定成长。

2018年愿景
今年,我预测房市会有更多种类的产品、更精准计算的售价、更少的投机活动、更大的现货吸纳量、更平稳的产业增值率以及更实际的产品需求。


Datuk Chang Khim Wah(Eco World Development Group Bhd总裁兼总执行长)
2017
年代表字:Challenging(充满挑战)
虽然2017年充满挑战,但我们还是达成了RM40亿的销售目标。为此,我们必须诚心地向信任EcoWorld品牌的顾客们道谢。
在过去的12至15个月内,我们完成并移交了5,000间房子。在2018年,我们会再完成并移交另外约5,000间的房子。我们的发展项目不仅只设计美观,未来也将成为自供自给的城镇。

2018年愿景
我们相信2018年对EcoWorld来说,会是美好的一年。我们会继续努力创新,为我们的项目创造更多的价值,也会继续为我们现有和未来的客户提供更好的服务。

Datuk Beh Huck Lee (Eupe Corp Bhd 集团董事经理)
2017年代表字:Breakthrough (突破)

在2017年,无论是国内还是国外,我们看见了更多的风险和波动。这些因素都影响着房市表现和买家进场的情绪。
不过,所谓有危必有机。在市场趋向新方向前,常常会出现许多熊市或牛市的假象,这本来就很平常。
我们总结2017年是个充满机会的一年。每个人都应该为新世代的到来,改变和突破自己。

2018年愿景
市场复苏的时间会比预期来得长,我认为今年会继续看到公司合并整合的消息。无论如何,高品质房产项目还是会继续受到追捧。不过,一些利基市场应该会在今年回弹。

Datuk Ng Thien Phing (SkyWorld Development Sdn Bhd创办人兼集团董事经理)
2017年代表字:Selective(挑剔的)
在过去一年,我们观察到市场出现一些比较挑剔的需求,很多买家都很关注项目的地点。

2018年愿景
我认为2018年是可以被寄予厚望的。在大选结束后的下半年,房市可能会开始增长。

Foo Gee Jen (CBRE|WTW董事经理)
2017年代表字:New normal(新常态)
新常态是最适合形容大马去年的房市。很显然的,目前房市的不稳定因素,与之前的房市危机截然不同。我们正在经历的不只是一个商业循环周期,也是经济体重组的过程。

2018年愿景
2018年的前景仍是一片迷蒙。住宅产业领域方面,预料可负担房屋的表现依旧出色,但高档和小型的鞋盒单位(shoebox units)会面临巨大的市场调整,主因是供过于求和价位问题。
至于商用产业,较旧的办公室和商场的租金料会下滑,主要原因也是供过于求的问题。
另外,估计会有更多发展商把新项目包装成可负担房屋,所以未来一年的住宅房产销量料有所改进。如无意外,房市或许要等到2019年才会复苏。


Ngan Chee Meng (Gamuda Land Snd Bhd总营运长)
2017年代表字:Cautious(谨慎)
尽管人们在做出重大的投资前,都会比较谨慎,但潜在产业买家都知道,产业投资始终是抵抗通货膨胀的最佳投资项目。我们看好坐落在策略地点、有良好规划和基建完善的产业计划。

2018年愿景

大马今年的经济表现前景向好。The World Bank也基于强稳的投资和世界贸易复苏步伐,上调了我国2017年国内生产总值增长预测至5.2%。
截至2017年4月的失业数据也有所下滑,只有3.4%。这也表示,几乎所有人口都有工作。
我也认为,正在进行的巴生谷交通提升工作,将提高吉隆坡外围中价产业的需求。

Tan Sri Leong Hoy Kum (Mah Sing Group Bhd董事经理)
2017年代表字:Affordable(可负担)
2017年大马房市专注在可负担房屋项目的发展,这表明了市场对那些位于策略地点、靠近市区和公共交通转站的可负担房屋的需求,依然非常强烈。

2018年愿景
基于国家经济状况有所改善,我们认同REHDA看好大马2018年上半年房市前景的看法。长远来说,买房来做长期投资的需求还是相当强稳。预计中短期内的房市走势健康,因为有年轻人口、增长中人口和低失业率的利好因素支持。

Sarena Cheah (Sunway Bhd新马产业部董事经理)
2017
年代表字:Consolidation(整合)
合并整合对领域长远发展来说是健康的

2018愿景
至于2018年,我们相信在健康的国家发展总值数据支持下,占有地理位置优势的产业项目仍会有需求。
国家经济在过去数个季度录得良好表现,而且令吉也有回稳迹象。我们有信心国家经济将会回稳,也预料房市表现在大选后会有所改善。

Eugene Khoo(Ayer Holdings Bhd [前称TAHPS Group Bhd] 集团总执行长)
2017年代表字:Consolidation(整合)
房市在过去一年尝试寻找一个平衡点,而产业发展商也根据市场低落的情绪和政策,检讨本身的策略。

2018愿景
如果我也需要给予2018年一个关键词的话,这将是“Confidence”(信心),因为我对市场交投的复苏有信心。许多买家在2017年都采取静观其变的态度,但市场上仍有许多需求。

Adzman Shah Mohd Ariffin(Exastrata Solutions Sdn Bhd总执行长兼首席房产顾问)
2017年代表字:Ambivalence(矛盾)
我认为总结2017年的关键词是“ambivalence”(矛盾)。过去一年,房市的走势规就像是乘坐云霄飞车一般,跌宕起伏。
过去12个月是由好消息和坏消息交织而成的,在我看来,这就是矛盾的状态。

2018愿景
迈进2018年,我预料上半年房市会较为平静,因为大选估计会在上半年举行。下半年或大选后就会有所改善。
我也预料发展商会检讨他们的发展项目,并纳入可负担房屋单位。此外,随着越来越多买家开始意识到分层地契的重要,估计发展商也会开始谨慎规划分层地契项目,以避免日后出现管理上的挑战。另外,住宅单位的面积会越来越小,但价格则会越来越高。

YY Lau(JLL Property Services (M) Sdn Bhd大马总裁兼董事经理)
2017年代表字:Confusing(扑簌迷离)
“Confusing”(扑簌迷离)是最好形容2017年房市表现的代表字。过去一年,房市没有变得更加糟糕,反而出现了一线曙光。我们发现一些房东开始开出较高的租金,而且整体房价有些许的回升。

2018年愿景
我们希望2018年会更好,特别是政府宣布冻结部分产业种类之后,因这个冻结令可警惕发展商谨慎规划本身的发展项目。

Samuel Tan(KGV International Property Consultants执行董事)
2017年代表字:Challenging(充满挑战)
去年的产业市场充满挑战,因为整体经济发展走软,从而降低了潜在买家的买房能力,其他因素还包括供应和需求失衡、滞销单位增加、买房行为改变以及电子商务的迅速发展。

2018年愿景
尽管2018年将继续充满挑战,但我相信市场会推出更多创新的拥房产品,例如先租后拥有计划等。另外,金融机构也会秉持“吸引买家但不影响信贷风险”的原则,推出更多买房相关产品。
今年,T20族群对高档房产的需求不减,而M40族群则会倾向价格处于RM600,000以下的有地房产。
在店铺方面,只有位在特定地点、租客量多和商业枢纽的新产品,才会受到欢迎。

Eddy Wong(Nawawi Tie Leung Property Consultants Sdn Bhd 董事经理)
2017年代表字:Challenging(充满挑战)

因为大部分的产业价格,都在平均家庭收入的可负担范围之上,加上银行贷款紧缩及未来会有更多供应流入市场。

2018年愿景
今年的市场应该也会充满挑战,因为左右房市表现的因素还没有消失。除了这些因素,还有一个额外因素会影响2018年的房市,那就是即将到来的大选。
此外,我们也预料国家银行会升息,从而进一步压低一般家庭的买房能力。

Sarkunan Subramaniam(Knight Frank Malaysia董事经理)
2017年代表字:Sluggish(停滞)
2017年房市停滞不前,而且市场活动陷入胶着状态。产业发展商推出许多优惠来清除现货,但买家和投资者则抱着静观其变的态度,期待房市和整体经济会转好。

2018年愿景
在隆雪区的高档住宅市场交投放缓之际,中国又宣布一连串打房策略,包括限制资金流出国外。预料会有更多发展商把目光转向印尼、新加坡、台湾和香港等市场。
此外,政府宣布的特定房产冻结令,会为刚拿到钥匙的业主带来较长的缓冲期,特别是空置率极高的办公楼业主。无论如何,该政策不会在短时间矫正供过于求的情况,因为未来市场会迎来更多的新供应,而且目前市场的吸收能力有限。

Previndran Singhe(Zerin Properties总执行长)
2017年代表字:Sentiment(情绪)
过去一年,大马房市的基础依然稳定,其表现差强人意的主因是整体情绪低落,影响了买家进场买房的决定。

2018年愿景
至于2018年的前景,我认为情绪会有所改善。整体情绪应该会比较正面,因为我们的基础强稳,但预期市场还是会保持平淡。

为了争取租户,预计很多老旧的办公楼会进行整修,以迎合市场需求。

Tang Chee Meng(Henry Butcher Malaysia Sdn Bhd总营运长)
2017年代表字:Sluggish(停滞)
整体而言,大马房市在去年依然缓慢而稳定。发展商已推出许多创新的买房配套来吸引买家,也给予房产经纪更高的佣金来推销屋子。

尽管有一些地区和项目的表现十分亮眼,整体的认购率还是相当低迷。在二手市场方面,卖家的开价也比较贴合当前市况,议价空间也较高。

2018年愿景
根据NAPIC数据,大马2017年上半年新房产项目的反应,比2016年同期来得更好。
不过,我们认为今年的房市表现变化不大,但正面来看,至少没有出现房市危机的风险。

该文章已刊登于2018年1月5日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊点子版

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(编译:周颖珊)

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