新闻

重点报道:你想投资在战前建筑吗?

槟城George Town和马六甲市在2008年被纳入Unesco世界文化遗产名单后,促使当地再度提起保护文化遗产的课题。

近年来,我们看见更多人积极参与保存战前建筑物的工作,并出钱出力将这些建筑物改为精品酒店、咖啡厅、餐厅,甚至博物院和展览厅。

如果想要投资在这些战前建筑物,应该如何下手呢?投资回报又如何?这类产业值得投资吗?

根据Savills Malaysia Sdn Bhd执行主席Datuk Christopher Boyd,所谓的“文物建筑物”(heritage building),一般是指那些二战前就存在、拥有当代建筑特色外观的建筑物。

“举例来说,那些拥有罗马和希腊建筑特色,还有装饰艺术风格的旧店铺,都在此列。一些具有英裔印度风格的旧住宅,也算是这类房产。”

他续称,大马文物建筑受到国内好几个规条的保护,因此,如果真的要投资,在采取行动前必须先向当地政府查明资料。

“位于槟城和马六甲Unesco文物区的建筑物,它们的用途是被当地政府所严控着的,无论内外的整修,都必须依据建筑物原本的设计,并使用特定的建材。而正是这个规条,战前建筑的‘再利用’充满了很多挑战,例如这些建筑物必须符合现代建筑物的防火规格等。”

位于吉隆坡Jalan Galloway off Jalan Pudu的VCR Café,是一个值得参考的良好例子。

VCR Café创办人Andrew Lee表示,很多人都很向往在战前建筑物内做生意,但“战前”这个词,就代表投资者需要花费更多时间和心血,在该建筑物的重整和维护工作上。

“许多建筑物的细节都需要维护。我们首两年在这里经营咖啡厅时,可说是一场噩梦,除了屋顶漏水,东西还常常崩裂。所以,在那段期间内,我们其实一直都在整修。”

他补充,投资战前建筑物有利有弊,而这些都是投资在这些建筑物的必经过程。

“我很喜欢这栋建筑物,所以我全盘接受这些问题。不过,未来我或许不会再投资另一栋战前建筑物了。”

尽管再利用文物建筑物的挑战很多,但市场仍对这方面的保有热情。根据数据,槟城George Town和马六甲市的战前建筑物,都在2017年刷新最高成交价。

这是因为,许多新业主在整修这类旧建筑物时,间接提升了市容,所以推高了价格与租金。

Henry Butcher Penang产业估价高级副总裁Shawn Ong点出,槟城市中心的战前建筑物,成交价在2017年创下新高。

“截至2017年10月31日,George Town共有37间战前建筑物易手。当中,一栋位于Jalan Kapitan Keling的战前双层店铺,成交价达每平方尺RM2,980或RM325万,写下新高。”

Ong表示,尽管2017年的战前成交量和价值按年下滑,但最高成交价还是比2016年的最高价超出24%。

“战前建筑物继续受到时时彩欢迎,主要原因是供应越来越少,而国内外的投资者需求却越来越高。许多在2009年至2011年入手战前建筑物的投资者,若是在近2、3年转手的话,大多会获得50%的利润。如果这些投资者还持有这些资产,现在价格应该最少翻涨了两倍。”

在租赁市场方面,他表示槟城战前建筑物租金率偏低,平均只有2%以下,主要是租户仗着需要花钱整修才能做生意的理由,压低业者的租金。

CBRE|WTW Melaka高级分行经理Teh Hong Chua形容,马六甲的文物建筑物是“罕有供应”,因为这些建筑物无法被复制,而且供应也不能在短时间内增加,所以长远来说,这些建筑物价值会继续攀升。

Henry Butcher分行经理兼董事Lim Chow Wah对此认同,并认为投资者看中的,正正是战前建筑物具备长期增值的特性。

他指出,战前店铺的平均年度回酬率,为3%左右。

他续称,马六甲战前店铺在2017年的成交价,介于每平方尺RM1,200至RM1,500左右,与槟城战前建筑物一样,刷新了最高成交价的纪录。

“在2012年至2017年期间,战前建筑物每年的成交量大概是15至20宗。从2012年起,这些房产的价值开始大涨,然后在2016年逐渐稳定下来。”

Teh也表示,2012年马六甲战前店铺的成交价,介于每平方尺RM600至RM800间,与今日成交价相比,增长了100%。

至于吉隆坡,在2012年12月至2017年4月间,战前建筑物录得的成交价介于RM990,000至RM1215万间。

 

该文章已刊登于2018126日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版

Click here for full English version!

 

 (编译:周颖珊)

SHARE
RELATED POSTS
热盘行情:隆市Bangsar的Menara Bangsar公寓
重点报道:房产会在SST时代跌价吗?
国庆特别报道:给希盟政府打分数