佳居锦囊：七个最容易忽略的建筑维护问题

我们往往都是听闻火灾、触电或房屋崩塌等事故后，才会想要检查自己的房屋，以避免发生同样的悲剧。

但建筑物内有很多方面都需要关注，加上不同的硬体和软体设备，究竟我们应该从何着手呢？

根据Architect Centre Sdn Bhd获得认证的建筑师与培训师Anthony Lee Tee，在一栋建筑物当中，尤其是分层住宅，人们常常会忽略七个建筑维护问题。

“这方面需要业主和住户的积极参与，如共同承担责任、了解社区生活的要素和勇于面对困难等。”

除了担任EdgeProp.my Symposioum on Excellect Property Management 2018讲座会的演讲嘉宾，Lee也是2018年EdgeProp大马优质产业管理大奖的评审。

1. 在公共区域内的隐藏或未解决缺陷

Lee指出，设立了共管机构后，就需要检查公共区域内的水泵、电梯、水箱、外墙、防火装置和电器设备等的状况。

“公管机构往往都无法好好地检查出这方面的缺陷，因为有关问题都比较复杂和技术性。有时候这些公共区域的缺少，是因为在缺陷保修期内缺乏良好维修而造成，然后在保修期结束后又出现。在一个分层综合房产中，这些问题会更艰巨和复杂。”

对此，他建议业主和住户一旦有任何问题，就寻求独立建筑检查员的帮助，以获得一份有关公共区域的状况报告。

2. 防火装置的维护

在防火系统方面，主要分为被动式系统和主动式系统。前者包括逃生梯、防火门和防火墙等，而后者就有侦测器、消防电梯、火警控制中心、灭火器、消防水管和洒水装置等。

这两个系统都必须获得良好的维护和保修，才能在危急时刻派上用场。

但Lee说，Architect Centre的建筑检查员最常见到的就是缺乏维护的消防器具，有些建筑物升值没有防火安全证书。

3. 防火门

Lee说，防火门是用来防止浓烟和火势的蔓延，且能够根据不同情况，在一或两个小时内抵挡住火势。

但很多人都不了解防火门的重要性，所以在很多建筑物中，防火门往往都是常年不关或闭锁，甚至还有遭到维修人员胡乱安装锁头和门把等问题。

4. 电器设备

Lee表示，漏电保护器（residual current device）是一个非常敏感的设备，能够防止漏电事故的发生，而根据各类型建筑的情况，安装在建筑物内的漏电保护器的敏感度也会有所不同。

然而，国内很多建筑物，都在使用着没有受到能源委员会管制、或者并不适用在该建筑物的漏电保护器，而且人们也没意识到这个设备的重要性，尤其是在家中的热水器方面。

5. 漏水

Lee 发现，很多现代建筑物的平面屋顶，都是用那些容易遭到日晒雨淋所侵蚀的混凝土板所制造的。

因此，建筑检查员常常发现这些平面屋顶会出现一定程度的漏水问题，就连新的建筑也无法幸免。

此外，浴室的石板也常常出现漏水问题，尤其是高楼公寓的浴室。

漏水的问题长久无法根绝的原因，可归咎于一种使用聚氨酯灌浆（polyurethane-grouting）来填补漏水缺口的方法。

这种治标不治本的方法促使漏水问题一而再地出现，尤其是在缺陷保修期结束后。

因此，要解决这个问题，就必须敲开表面的贴砖，然后把防水膜贴在有裂缝的混凝土上。

6. 煤气管

现在的分层住宅和购物商场，很多都装有中央煤气导管。

这些导管通常都漆成黄色，然后这些导管会连接到一个大型的煤气罐，以将煤气输送到各个分层单位。

这方面的设计、建造、代办和检查，都是受到能源委员会的高度管制，该机构还监管煤气供应商。

然而，还是有很多人不知道，这些黄色的导管每三年一次就需要进行一次检查。

另一方面，这些黄色的导管通常只延伸到厨房的墙内，如果该单位的厨灶在厨房的另一边，就需要用导管把厨灶和这些墙内的黄色导管连接起来。

点出，这些连接厨灶和墙内黄色导管的导管，是不受管制和最常发生意外的地方。

由于国内并没有强制要求安装煤气泄漏侦测器，因此，直到人们发现煤气泄漏的问题时，往往已经太迟了。

7. 缺乏预防性保养

最后，Lee指出，很多业主都没有定时维修和更换设备的习惯，而这方面的典型例子包括电梯、水泵和重新粉刷。

“如果没有展开这些简单和便宜的维修，就可能造成整个系统故障，然后拖累共管机构或管理机构最终必须花费更大的一笔钱来展开大型维修。”

他提醒道，一个保养良好的建筑物，最终能够为业主带来更好的投资回酬，而一个破旧的建筑物则会危害到住户的安全，并且也会逐渐失去住户的青睐，更别提价值和回酬了。

该文章已刊登于2018年5月25日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版。

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（编译：黄忠晖）