重点报道：与房价赛跑

买房是很多人的梦想，而这个梦想是驱使他们努力工作和存钱，期待有天能够美梦成真的动力。

但这在国内往往是事与愿违，因为吉隆坡、柔佛和槟城等大城市的房价增长率，已经超越了薪资的涨幅，从而导致人们越来越难以买得起房子。

根据大马统计局和国家产业资料中心的数据，我国在2013年至2017年的每月薪资中位数，分别是RM1,700和RM2,160，每年的年均复合增长率（CAGR）是6.17%。

但在房价方面，大马房价指数（HPI）在这5年期间从140点提高到187.4点，CAGR是7.56%。

薪资和房价增长之间的差距，显示出国内房屋的不可负担程度，而且这个问题在城市地区可能更加严重，尤其是在中等至高档价位房屋方面。

数据显示，在吉隆坡、雪州、柔佛和槟城之中，吉隆坡的薪资和房价增长落差最大，2013年至2017年期间的CAGR分别是3.66%和7.88%。

CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen点出，吉隆坡的每月薪资中位数和平均数也出现了很大的差距，两者的5年CAGR分别是3.66%与9.94%，反映出当地就业人口的收入差距问题。

“越来越多的社会新鲜人和年轻人移居到城市地区寻找工作机会，加上市中心的土地愈加稀少，促使房价不断攀升，最终导致年轻工作者越来越难以在吉隆坡买房。”

 

造成这个问题的原因是什么？

为何薪资涨幅会比房价增长来得慢呢？Sunway University Business School经济学教授Yeah Kim Leng指出，这是因为房价在上一个楼市兴旺的时候，录得显著的增长。

“当时的炒房行为、强劲市场需求和低利息环境，推高了房价。直到今天，房价还是企于很高的水平，而且这需要多年的时间，才能让薪资水平追上如今的房价。”

Foo表示，人们的收入分配不均和生活成本不断提高，也导致问题更加严重。

 

还追得上房价增长吗？

展望未来，人们的薪资涨幅是否还能追得上房价指数的增长？

对于Foo来说，如果可负担房屋短缺的问题还是没有获得解决，那么两者之间的增长差距会越来越大，因为市场需求会把房价进一步推高。

“家庭收入会随着经济发展和薪资调涨而增加，但假设房屋供应持续短缺，房价就会涨得更快。对买家而言，这表示他们会需要更长的时间来偿还房贷，而且他们买得起的房子会更小、距离市中心更远，甚至建筑品质也会较差。”

但Yeah对此抱持不同的看法。他说，随着大马房价指数的涨幅已经放缓，加上国内平均薪资收入每年稳定录得5%至6%的增长，两者之间的差距正在收窄。

“然而，房价依然处于很高的水平，因此，平均薪资需要很多年才能追得上前者。”

 

有什么解决方案？

1. 成立一个中央机构来监管房市

Foo认为，一个中央机构的成立，能够改善提供可负担房屋方面的效率，并能强化国民的买房能力和稳定房价增长。

2. 采集数据

Foo也指出，把数据采集起来和建立一个可靠与准确的数据系统，有助作出最恰当的决定，从而减少发展商和买家之间预期的落差，例如房屋的价格、产品类型和地点等。

3. 降低成本

Foo建议，由冗长政府机关程序所引起的间接经商成本，是可以被降低的，同时有关单位审批的程序也应该被简化。

因为审批过程的展延，将导致发展时间延长，从而带来更多开销。

4. 制定组织和地方计划

Foo说，这有助于一个一个明确的政策方针和透明度，也能够简化发展审批过程。

5. 提供更多国有土地来建造可负担房屋

Foo认为，政府应该意识到，可负担房屋是必须在具有需求的地点建造的，所以，如果政府真的有这方面的政治决心，就应该释放更多国有土地来建造这些房屋。

6. 鼓励私人领域兴建更多可负担房屋

他续称，政府可以通过公开招标或征求建议的方式，吸引私人界来参与把这些国有土地发展成可负担房屋的行动。

7. 提高建筑效率

建筑时间越短，有助缓冲因买家担忧房屋短缺而引起的房价增长。在这方面，政府已承诺为那些采用工业化建筑系统（IBS）的发展商推出奖励计划，对此，Foo认为政府应该加快动作。

8. 设立开放土著单位的机制

房产项目内的土著固打单位，向来被视为一个歪曲市场供应和需求的因素之一。因此，市场需要一个明确和周详的机制，把滞销的土著单位释出市场，从而让发展商能够清货。

9. 继续提升公共交通基础建设

Foo呼吁政府继续投资在公交基建项目，并改善这些公交与使用者之间的连接程度，以降低通勤的时间和开销，最终提高社会生产力。

10. 因应市场变化

Yeah表示，如今的买家需要因应市场的变化和趋势，并接受那些在城市地区的高密度、每单位价格较低的公交导向发展项目，或者是那些距离市区较远的综合城镇。

 

英文版已刊登在2018年7月27日的EdgeProp.my周报，按此免费下载电子报。

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（编译：黄忠晖）