买房是很多人的梦想,而这个梦想是驱使他们努力工作和存钱,期待有天能够美梦成真的动力。
但这在国内往往是事与愿违,因为吉隆坡、柔佛和槟城等大城市的房价增长率,已经超越了薪资的涨幅,从而导致人们越来越难以买得起房子。
根据大马统计局和国家产业资料中心的数据,我国在2013年至2017年的每月薪资中位数,分别是RM1,700和RM2,160,每年的年均复合增长率(CAGR)是6.17%。
但在房价方面,大马房价指数(HPI)在这5年期间从140点提高到187.4点,CAGR是7.56%。
薪资和房价增长之间的差距,显示出国内房屋的不可负担程度,而且这个问题在城市地区可能更加严重,尤其是在中等至高档价位房屋方面。
数据显示,在吉隆坡、雪州、柔佛和槟城之中,吉隆坡的薪资和房价增长落差最大,2013年至2017年期间的CAGR分别是3.66%和7.88%。
CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen点出,吉隆坡的每月薪资中位数和平均数也出现了很大的差距,两者的5年CAGR分别是3.66%与9.94%,反映出当地就业人口的收入差距问题。
“越来越多的社会新鲜人和年轻人移居到城市地区寻找工作机会,加上市中心的土地愈加稀少,促使房价不断攀升,最终导致年轻工作者越来越难以在吉隆坡买房。”
造成这个问题的原因是什么?
为何薪资涨幅会比房价增长来得慢呢?Sunway University Business School经济学教授Yeah Kim Leng指出,这是因为房价在上一个楼市兴旺的时候,录得显著的增长。
“当时的炒房行为、强劲市场需求和低利息环境,推高了房价。直到今天,房价还是企于很高的水平,而且这需要多年的时间,才能让薪资水平追上如今的房价。”
Foo表示,人们的收入分配不均和生活成本不断提高,也导致问题更加严重。
还追得上房价增长吗?
展望未来,人们的薪资涨幅是否还能追得上房价指数的增长?
对于Foo来说,如果可负担房屋短缺的问题还是没有获得解决,那么两者之间的增长差距会越来越大,因为市场需求会把房价进一步推高。
“家庭收入会随着经济发展和薪资调涨而增加,但假设房屋供应持续短缺,房价就会涨得更快。对买家而言,这表示他们会需要更长的时间来偿还房贷,而且他们买得起的房子会更小、距离市中心更远,甚至建筑品质也会较差。”
但Yeah对此抱持不同的看法。他说,随着大马房价指数的涨幅已经放缓,加上国内平均薪资收入每年稳定录得5%至6%的增长,两者之间的差距正在收窄。
“然而,房价依然处于很高的水平,因此,平均薪资需要很多年才能追得上前者。”
有什么解决方案?
- 成立一个中央机构来监管房市
Foo认为,一个中央机构的成立,能够改善提供可负担房屋方面的效率,并能强化国民的买房能力和稳定房价增长。
- 采集数据
Foo也指出,把数据采集起来和建立一个可靠与准确的数据系统,有助作出最恰当的决定,从而减少发展商和买家之间预期的落差,例如房屋的价格、产品类型和地点等。
- 降低成本
Foo建议,由冗长政府机关程序所引起的间接经商成本,是可以被降低的,同时有关单位审批的程序也应该被简化。
因为审批过程的展延,将导致发展时间延长,从而带来更多开销。
- 制定组织和地方计划
Foo说,这有助于一个一个明确的政策方针和透明度,也能够简化发展审批过程。
- 提供更多国有土地来建造可负担房屋
Foo认为,政府应该意识到,可负担房屋是必须在具有需求的地点建造的,所以,如果政府真的有这方面的政治决心,就应该释放更多国有土地来建造这些房屋。
- 鼓励私人领域兴建更多可负担房屋
他续称,政府可以通过公开招标或征求建议的方式,吸引私人界来参与把这些国有土地发展成可负担房屋的行动。
- 提高建筑效率
建筑时间越短,有助缓冲因买家担忧房屋短缺而引起的房价增长。在这方面,政府已承诺为那些采用工业化建筑系统(IBS)的发展商推出奖励计划,对此,Foo认为政府应该加快动作。
- 设立开放土著单位的机制
房产项目内的土著固打单位,向来被视为一个歪曲市场供应和需求的因素之一。因此,市场需要一个明确和周详的机制,把滞销的土著单位释出市场,从而让发展商能够清货。
- 继续提升公共交通基础建设
Foo呼吁政府继续投资在公交基建项目,并改善这些公交与使用者之间的连接程度,以降低通勤的时间和开销,最终提高社会生产力。
- 因应市场变化
Yeah表示,如今的买家需要因应市场的变化和趋势,并接受那些在城市地区的高密度、每单位价格较低的公交导向发展项目,或者是那些距离市区较远的综合城镇。
英文版已刊登在2018年7月27日的EdgeProp.my周报,按此免费下载电子报。
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(编译:黄忠晖)
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