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屋所不谈:还未注册的分层房屋业主可以投票吗?

管理费相关向来是分层居住环境中的一大课题。其中一个相当复杂的情况,就是管理机构向如今的业主,追讨上一任业主所欠下的管理费。

你没看错。如果你在二手市场购买意见分一间层产业时,不够谨慎和没有全面清楚状况,你可能会因而背上那些不是你的债务。

这样的情况,正是一个管理机构(MC)对两名分层房产的业主采取追索诉讼的原因。

在这个诉讼案中,上诉庭引述了1985年分层地契法令底下的第45(5)和(6)分款,当中的第45(5)分款指出,任何由一个管理机构所征收的款项,只要符合第45(3)分款,就可以被视为债务,并且从以下列出的各方追索:

1 一名所有者;或

2 他分层区块的产权继承人

 

分层地契法令的第45(6)分款进一步阐述“所有者”的定义:

1 一名正在从该分层区块获得租金的人,不管是作为一名代理人、一名受托人或一名接收者,还有在该区块出租给租户的情况下将收到租金的人;或者

2 一名即将按时注册为所有者的买家

 

由此,上诉庭总结道,分层地契法令的第45分款指出,这笔债务可以向两名“人士”追讨,分别是如今的所有者或该所有者的产权继承人。

对于那些正努力向那些产权更换过很多手的分层单位追讨欠款的管理机构来说,这个裁定肯定是一个好消息。

然而,对于潜在买家而言,他们在购买一个分层单位前,必须确保该分层区块并没有对管理机构欠下任何款项。

他们可以在签署买卖合约签,向管理机构要求一张证明,该证明将列明任何未付的款项是由卖方所承担。

买家也可以把相关的法律条款列在买卖合约当中,从而对卖家施以结清任何欠款的法律义务。

从另一方面来说,上诉庭这个裁决的法律影响可以说是相当有限的,因为在2015年6月实施的2013年分层地契(修改)法令,已经把分层地契法令的第45分款废除。

不过,一个有意思的进展是,这个诉讼案当中的其中一名买家,在吉隆坡高等法庭提出了另一个诉讼,寻求法庭把一个在特别大会上通过的议案宣判无效。在这个特别大会上,这名买家的投票权不受承认。

而这个在该会议上通过的议案,批准了向每名业主或所有者收取RM3,000的款项,来支付管理机构反对这名买家在上诉庭提出上诉的额外法律费用。

这名买家认为,在分层地契还未转换给他的情况下,本身还是有权利在这个特别大会上投票。

高庭裁定,根据上诉庭作出的裁决和2016年分层管理法令的第52(8)分款,要说这名被要求支付管理费的买家,是没有权利出席会议和投票,是不合理的。

 

从另一个角度来分析

礼貌的说,高庭的裁决可以从以下几个角度分析。

首先,上诉庭根据分层地契法令第45(5)和(6)分款所作出的裁决,对这个高庭诉讼并没有太多关联。这是因为,当有关议案在2017年4月30日通过时,分层地契法令第45(5)和(6)分款已经被废除和被分层管理法令的数个条款所取代。因此,分层管理法令的条款才是找到答案的真正地方。

第二,分层管理法令第二附录的第21规则(所有者的投票权),清楚阐明在一个管理机构的会议中,只有“所有者有权利投票”。在分层地契法令的第4分款底下,所谓的“所有者”是指在目前注册为一个分层区块所有者的人或机构。

第三,在这件事上采取目的解释法(purposive approach)的方式,可能是不太妥当的,原因至少有二。当法律如同眼下这个案件般清楚明确,因此没有太多空间去进行目的解释法。值得争议的还有高庭的裁决并没有让法律的真正目的生效,而且与法律的精神背道而行。允许还未注册的业主在会议中投票,只会抑制买家主动去把自己的名义注册在分层地契上。

 

留意上诉庭做出的裁决

针对高等法庭提出的上诉即将被提出。究竟高庭的裁决会被推翻还是保留,这还有待分晓。

国家房屋买家协会(HBA)将继续为读者提供这方面的最新消息。

拿督Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。

HBA的联络方式: 
电邮:[email protected]
网站:www.hba.org.my 
电话:+6012 334 5676

 

英文版原文已于2019年2月8日的EdgeProp.my周报刊登,点此免费下载电子报

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(编译:黄忠晖)

 

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