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屋所不谈:何谓住宅物业管理?

从社区生活、共有设施维护,到共有资源和财产的分配和使用等,分层管理对高楼住宅居民的生活影响可谓方方面面。要确保有效的分层管理,众多利益相关者都扮演重要的角色,包括发展商、业主、物业经理、服务承包商、房产经纪、土地测量师和政府。

分层管理知易行难,一些业主或许不满高额的管理费,而其他业主则可能对管理的方法持不同意见。若管理不符合业主预期,管理委员会可能面对无穷无尽的投诉。

 什么是共管机构(JMB)和管理机构(MC)?

国会在2012年通过了分层管理法案后,《分层管理法令(Strata Management Act 2013)》(757法令)于2015年6月1日开跑。根据该法令的定义,共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和管理机构(Management Corporation,简称MC)是为了管理和维护分层建筑和居民的共有财产而成立的法定机构。

作为法人团体,共管机构和管理机构可以起诉或被起诉,并可以永久存续(perpetual succession)直到被解散。

共管机构的成立通常早于管理机构,因为后者要等到相关高楼建筑物获得土地局发出的分层地契后才成立。

共管机构和管理机构的最大分别在于成员构成。共管机构的成员包括发展商和购屋者,而管理机构的最初成员是土地的原主,接下来换成是发展商。最后,当购屋者获得分层地契,成为注册业主后,将成为管理机构的最终成员。

何谓管理委员会(management committee)?

共管机构和管理机构分别由共管委员会(joint management committee ,简称JMC)和管理委员会(management committee)运营。委员会的成员是在共管机构或管理机构的业主常年大会(AGM)上选出。委员会必须由3至14名业主组成。

委员会必须忠于业主的利益,并妥善管理业主缴交的管理和维修费。若共管委员会或管理委员会损害了业主的利益,则共管机构或管理机构需为所造成的损害负责。

谁可以成为委员会成员?

显而易见,委员会成员的诚信非常重要。《分层管理法令》列举了作为委员会成员必须满足的条件。

首先,业主必须年满21岁,才有资格加入委员会。他/她也必须在年度大会召开前的7天前,还清所有维修费和储备金(sinking fund)的欠款。 其他部分条件还包括:

  1. 没有破产;
  2. 身为该建筑的业主;
  3. 未因欺诈或不诚实的行为而被定罪;
  4. 心智健全、有能力履行职责;
  5. 在履行职责时,不得损害共管委员会或管理委员会的信誉;
  6. 若身为主席,未经共管委员会或管理委员会的许可,不得连续3次缺席委员会会议;
  7. 若不是身为主席,不得在未经主席许可的情况下,连续3次缺席委员会会议;
  8. 不得连续3个月拖欠维修费和储备金(包括利息);
  9. 若委员会成员严重违反章程,则必须在共管委员会或管理委员会发出通知后的14天内设法补救。

无论如何,以上只是《分层管理法令》中列举的部分条件。若未能遵守条件,业主将失去作为委员会成员的资格,而委员会将另外聘请新成员。此外,若委员会成员想辞职,也可以随时发出书面通知予共管机构或管理机构。

 

 

Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。

HBA的联络方式:
电邮:[email protected]
网站:www.hba.org.my
电话:+6012 334 5676

英文版原文已刊登在20194月12日的EdgeProp.my周报点此阅读全文,或免费下载电子报

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(编译:傅采杏)

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