屋所不谈：管理维修费的诚信

20世纪伟大的领导者之一——圣雄甘地对同时代的人们产生了强烈的影响。物理学家爱因斯坦这样评论甘地：“后世的子孙也许很难相信，历史上竟走过这样一副血肉之躯。」（Generations to come will scarce believe that such a one as this ever in flesh and blood walked upon this earth.）

B R Nanda在《甘地传》中写道：“他是一个自律的人，他使生活成为一个不断成长的过程，他塑造环境，就如同环境塑造他一样，他顽强地坚持某些价值，即使文明的人类只在口头上宣扬这些价值，却在实践中忽视它们。”

你可能会好奇，诚信是普遍存在的，还是仅仅存在于政客口中？具体来说，分层建筑的业主们能不能在他们的社区中感受到诚信？接下来，我们将通过一个事件来探讨这一点。

发展商账户

一家发展商完成了一个接近有600个单位的中价位高楼公寓住宅计划，并将单位转交购屋者。根据已经废除的2007年建筑物与共有产业（维修与管理）法令（663法案）（Building and Common Property (Maintenance and Management) Act 2007），该计划的发展商也开设了新账户，以存放业主们缴交的维修费和储备金（sinking fund）。

随后，发展商和业主在成立共管机构（Joint Management Body，简称JMB），而发展商管理层也自然退出了管理机构，由新的管理层接手。

共管机构账户

根据663法案，共管机构也需要开设自己的银行账户，称之为共管机构账户。要开设账户，必须要有建筑物委员会（Commissioner of Buildings，简称COB）发出的共管机构证书（JMB Certificate），以证明共管机构已经成立。

由于在尚未取得相关证书前，银行不允许开设共管机构账户， 因此该计划的共管机构委员会（joint management committee ，简称JMC）决定先将业主们所缴交的维修费和储备金继续存放在发展商的账户中，而以现金支付的维修费和储备金则被存入共管委员会主席的私人账户中。

这样一来，主席便能够轻易地从自己的账户中取出款项，以支付维护和管理建筑物和共有财产的费用。这使共管委员会不必通过发展商来从发展商账户中取出款项，省下一些麻烦。

许多业主质疑共管委员会的这个决定，尤其是使用私人账户来存放维修费和储备金方面。之后，在取得共管机构证书后，共管机构账户成功开设，所有维修费和储备金都被转存到共管机构账户中。

然而，年度大会（AGM）上，业主们因意见相左而分为两派，其中一方（辞职派）希望当时在位的委员会成员辞职，而另一方（留任派）则希望委员会成员留任。

大会上，由于不满意委员会主席针对将维修费和储备金存放在私人账户一事的回答，辞职派的业主失去了耐心，两派人马随即开始大声争论。

突然，一名男子一边大喊要求重新举办委员会选举，一边靠近委员会主席，后者停止了说话。该名男子继续大喊，并作势要对主席拳脚相向。他还生气地指出，被存入私人账户的钱不属于主席，而属于所有业主。所幸的是，最后双方并没有爆发真正的肢体冲突。

之后，业主们举办了委员会选举，大多数业主投选了新的主席和新的委员会成员。

管理条例

《分层管理法令》（Strata Management Act 2013）中有明确地阐明针对针对维修费的管理条例。当中，该法令的第23节写道：

1. 共管机构应在银行或金融机构开立并维护一个维修费账户。
2. 该维修费账户应该由共管机构管理和控制，账户中应包含：

1. 发展商根据第15(1) (a)条文，所转让给共管机构的全部维修费账户款项；
2. 在相关条例下，所有或部分共管机构需要支付或收取的费用；
3. 共管机构合法收取的来自出租或使用空间的所有费用；
4. 其他款项和财产——因共管机构附带的职能和权力而支付给或归属于该机构的款项；
5. 其他共管机构合法收取的款项，包括利息、捐赠和信托。

此外，根据《分层管理法令》第24节，共管机构必须另外开立和维护一个储备金账户，用以存放所有储备金。

总的来说，该法令规定，所有用于维护和管理建筑物和共有财产的款项，都必须被存放在维修费账户和储备金账户中。

共管机构证书

在前述的事件中，共管机构主席将以现金支付的维修费和储备金存入自己的私人账户中，这种做法抵触了《分层管理法令》。

不过，由于银行要求必须要有共管机构证书才能够开设账户，使得一些争论出现：即银行能否以年度大会的会议纪要作为依据，允许开设共管机构账户？毕竟建筑物委员会（COB）也是根据会议纪要来发出共管机构证书的。值得一提的是，《分层管理法令》在建筑物委员会尚未颁发共管机构证书的期间是不起作用的。

以上述事件为例，由于银行坚决要求出示共管机构证书的副本，间接导致了共管机构和共管委员会陷入两难的境地。

结论

商界人士需要建立起自己的诚信以及产品或服务的可靠性，才能够吸引和维持顾客群。与之相同，业主们也希望自己缴交的费用能被透明地管理，以及委员会成员能够秉持诚信的原则。小部分业主选择以肢体冲突争取这一点，而其他业主则通过投票选举新的委员会来表达他们的要求。

虽然这项任务看起来艰巨，但秉持诚信的共管委员会成员将赢得大多数业主的支持。有诚信的共管委员会也可为它所在的分层建筑增值。

 

Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。

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英文版原文已刊登在2019年6月14日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：傅采杏）