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物管答疑:分层地契、附加细则和居住规定

问:我们所有单位业主在15年后的今天仍未获得分层地契。管理机构(或MC)可以协助业主获得分层地契吗?

答:根据1985年的分层地契法令(STA),土地的原业主(即开发商)应负责申请个别分层所有权。但是,如果开发商已经清盘,业主可以联系指定的清算人,以协助他们申请土地办公室的分层业权。

分层地契法令第8(8)条规定,未能申请分契的原业主一经定罪,就会:

(a)须缴付最低RM10,000但不超过RM100,000的罚款,或监禁高达三年,或两者兼施。在继续犯罪的情况下,则可被处以每日不低于RM100但不超过RM1,000的罚款;以及

(b)法院可命令原业主在指明的期间内申请分层业权。

联合管理机构(或JMB)或MC可代表业主与指定的清盘人或开发商联络,以协助申请分层业权,或将此事项提交各自的土地办公室进行咨询,并向发展商提出投诉,以便有关当局可以正式起诉发展商。

除了上述情况,JMB也可以召集所有业主向法庭申请庭令,指示原业主申请分契。但记住,申请此类庭令的费用,将由相关参与者所承担,而JMB是没有申请此类命令的诉讼地位的。

问:细则(by-law)和规则(house rules)的分别是什么?

答:基本上,细则是指2015年分层管理(维护和管理)条例附表3中,规定的单位内和共同财产环境的维护、管理和使用有关的法规。

这些细则包含的章程,也称为法定章程,它们不能被发展商、JMB或MC所修改。这些章程对发展商、JMB、MC、副MC、业主、收费人、承租人和单位占用人具有约束力。

而规则是由发展商制定的条规(即首批购买者和发展商之间签署的共同契约)。

除非或直到指定规则在常年大会上获得通过作为附加条例,否则它们仅对首批购买者和开发商有合约约束力。

Chris TanChur Associates的创办人兼管理合伙人。他也是2019EdgeProp 大马优质产业管理大奖(EdgeProp Malaysia’s Best Managed Property Awards 2019)的评委,以及EdgeProp.my主办的Excellent Property Management 2019座谈会的主讲者之一。

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英文版已刊登于2019年8月16日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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(编译:周颖珊)

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