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趋势:售后回租,淡市中渐受企业主青睐

市场行情不明朗,面对周转问题的企业,纷纷想方设法运用资产筹资,当中最受欢迎的便是“售后回租”模式。

在这类交易中,一栋建筑物被卖家脱售之后,会租回给这名卖家,而租期一般会长达10至15年。

这样的模式有助持有房产的企业释放本身投入在房产中的资金,并将资金用作其他用途,与此同时保留使用有关房产的权利。

而对于这些房产的买家或投资者而言,售后回租可为他们带来长期的稳定收入。

国内的房产行业专家指出,如今有越来越多房产业主对售后回租抱持更加开放的态度,而许多投资者正寻找这类的投资,尤其是工业房产的售后回租。

Knight Frank Malaysia资本市场执行董事James Buckley向EdgeProp.my表示,这股趋势的出现,归咎于中国经济放缓及该国与美国之间的贸易战,加上全球消费产品需求疲弱,对亚洲区域的经济前景带来冲击。

“我们发现有越来越多业主正考虑进行售后回租,因为在这个方式能轻易地让获得现金,并用作额外的营运资本,可以用来扩展现有业务、购买新生产设备或投资在新业务方面。”

“因此,任何持有大批房产的组织,例如物流公司、工业公司、政府、大学、学校和医院,都应该好好地思考一下,究竟本身是否能把购买产业的资金,放在更好的用途上。”

CapVen Consultancy投资与咨询主管Serena Yeong认为,售后回租是一个让卖家在不影响本身业务营运的情况下,得以筹集资金的良好方法。 而且,如果卖家愿意的话,他们甚至还可以在租期结束后,向投资者买回有关房产。

而售后回租的需求一直以来都很稳定,因房地产投资信托基金(REIT)、保险公司、退休基金与官联企业等机构投资者都很喜欢这些交易所带来的长期、可预测的收入,还有有关资产未来的增值。

Buckley指出,在这些机构投资者当中,退休基金和保险公司尤其需要那些能够跟随通胀率上涨的流动现金,因此,签下长期租约的房地产对他们而言特别有吸引力。

“市场上的商业租约一般是三年,10至15年的租期是很少见的,因此,一旦出现这类的交易,就会有很多投资者愿意投资。”

此外,Yeong点出,租期至少10年或以上的售后回租交易,普遍都能带来约5%至7%的净租金回酬,而其中比较受到投资者青睐的是工业房产,像是仓库、工厂与物流设施。

Buckley补充道,除了私人企业,各国政府也可以考虑通过售后回租,来改善本身的财务状况。

“全球各地的政府都在面临资金短缺的问题,马来西亚也不例外。大马政府正努力把财政赤字减低,而国家债务又处于区域最高水平之一。其中一个筹集资金的简易方法,就是脱售部分房产,然后再向买家租回它们。”

潜在卖家与买家

对有意探讨售后回租的卖家来说,Buckley建议他们先寻求专业的意见,以找出有关房产在不同租期底下的预计售价。

“通过衡量有关房产在立即脱售、售后回租三年,以及售后回租10至15年的估值,能够让业主清楚了解到不同的估值情况。接下来,就可以对有关房产展开销售活动。”

Yeong指出,一个租期较短的房产,对于投资者而言会较为欠缺吸引力,因为这些投资者都不想面临着很短的时间内就要寻找新租户的麻烦。

“因此,投资者青睐的交易是租期至少10年或以上的,尤其是那些销售价值达RM5000万及以上的交易。”

Buckley表示,无论如何,如果有关房产具备良好的重建潜质,即使租期不长,有些投资者还是会愿意购买。

他说,在投资者方面,除了关注价钱与租金回酬,他们也应该考量租户遵从合约的能力,还有租户业务发展的永续能力。

“在10至15年后,租户还会继续经营和支付租金吗?同时,投资者也要考量到有关租约当中的维修及保养条款,还有调整租金的条约。”

 

英文版原文已在2019年9月27日发布于EdgeProp.my网站,点此免费下载电子报。

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(编译:黄忠晖)

 

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