屋所不谈：房顶渗水怎么办？您必须知道的法律规定

 

渗水问题是许多高层建筑居民面临最头痛的问题之一。某单位出现的渗水问题，可能是上方单位或其他单位所导致。因此，若没有他人的配合，甚至可能无法找到渗水的来源，更别说解决它了。

要解决渗水问题，需先找出来源，然后寻找维修人员。不过，最大的问题是，谁应该负责找出渗水来源？在确定问题原因之前，谁应该负责？

谁该负责？

根据《 2013年分层管理法》（SMA）第142条文，如果渗水的位置是天花板，那么渗水来源便是楼上的单位，除非有其他证据证明并非如此。因此，如果您的天花板有渗水，请去找楼上的邻居并告知他/她有责任处理这个问题，包括找到渗水的源头和进行维修。但如果他/她不肯承担责任怎么办？

可以引用SMA第142条来迫使他/她解决问题吗？并不全对，因为法律并没有将全部责任归责于楼上的单位业主身上。

在处理渗水问题时，不仅必须查看SMA的第142条文，还必须查看《2015年分层管理（维护和管理）条例》（SMR）的第XV部分，这部分内容将告诉您如果发现渗水、潮湿或天花板滴水的情况应该怎么做。

如果您的单位仍在发展商责任期内，那么请联系发展商。如果房屋仍在买卖协议（SPA）规定的保修期内，那么请遵循协议内的规定。在这种情况下，按照SPA的规定，发展商必须解决渗水问题。

JMB / MC /管理层的职责——第56条文

如果渗水问题发生的时候，房屋已不在SPA保修期内，那么受影响单位业主可以通知发展商、共管机构（Joint Management Body，简称JMB）、管理机构（Management Corporation，简称MC）或子管理机构（Sub-MC）。SMR的第56（1）条文阐述了这项规定。

根据第56条文，您应该就渗水的问题通知大楼管理层。由此可见，法律规定的首要责任的负责人并不是您的邻居，而是管理层。

收到通知后，管理层必须在七天之内着手检查，以找出渗水的原因，并确定谁应该负责任（第57条文）。之后，管理层必须签发“检查证书”，说明渗水的原因以及列明需负责维修的一方（第59条文）。标准表格格式可以参考SMR附表2的第28个表格。

那么，SMA第142条文的作用是什么？它仅仅假设楼上单位是导致渗水的原因。实际上，除了预设了检查渗水来源的起点之外，这项条文对解决渗水问题没有帮助。第142条文的含义，最好还是留给更有资格的人来解读。但我确实想知道，这项条文能否作为让楼上单位业主承担责任的有效依据。如果可以，如何能与SMR的规定不相悖？

决定因素

根据SMR第58条文，管理层不仅要考虑到上述假设，还要考虑到以下问题（我认为在找出渗水源头后，这些问题更为重要）：

1. 若个缺陷影响超过一个单位，那么这个缺陷便算是公共财产的缺陷；
2. 若缺陷影响的仅是一个单位，则意味着该缺陷属于该单位，即使它处于公共财产中或建筑空隙处。

换句话说，决定性的因素不是该缺陷的位置，而是它所影响的单位。如果仅影响一个单位，则应该由该单位的业主负责维修，或者由管理层负责维修，并向该单位业主收取费用。值得一提的是，虽然SMR第61条文将责任归责于受影响的单位业主，但这并不影响该业主之后向其他人索要赔偿。

当然，这引出了另一个问题，即谁应为此负责和作出赔偿？不过，这个问题不在本文的讨论范围内，但是我不排除任何业主，包括受影响的单位业主，因为他们可能也对造成缺陷有一份责任，或因为拖延维修而导致情况恶化。

管理层的作出的归责决定，并非最终决定。任何业主若不满管理层的决定，可以根据第64条文第1项和第2项，咨询建筑物委员会（COB），以明确渗水的原因和责任方。有关的各方皆应遵从COB的决定。

不让人进屋检查？小心被起诉

不用多说，如果无法进入相关的单位中，那么调查和维修都无法进行。因此， SMR第63（1）条文规定，所有相关业主都有法律义务必须让相关人士入屋调查。

阻碍检查可能构成犯罪，其惩罚也很严厉——根据第63（2）条文，违法者将被处以最高RM50,000的罚款，或三年以下的监禁，或两者兼施。

由于某些单位的业主或住户不肯合作，是导致渗水问题迟迟无法被解决的主要原因之一，上述规定无疑是正确的一步。然而，尽管法律规定不配合入屋调查等同于犯罪，但似乎在入屋维修方面并没有类似的规定，这让人困惑。

一些人们可能抱着侥幸的心态，认为当局不会认真执行这项规定。但我奉劝这些人认真想想，是否要冒着被起诉的风险，也不愿意简单地配合入屋调查和维修？再者，有了分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal），庭令可能来得比你想象中更快。

 

Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。

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电话：+6012 334 5676

英文版原文已刊登在2019年11月1日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：傅采杏）