重点报道：对非分层地契住宅生活的误解

 

与经常被讨论的分层住宅不同，非分层地契的住宅很少被关注。有人认为，非分层住宅区的居民在自家周围可以无拘无束，不过，其实仍有些限制的。

Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan指出，非分层住宅不受2013年分层地契法令（STA 2013）和2013年分层管理法令（SMA 2013）的管制。非分层住宅区的业主拥有房屋的独立所有权。

非分层住宅区没有公共设施，也无需缴交物业费和储备金（sinking fund）。Tan补充说，“除上述区别外，分层和非分层住宅主要区别，还在于分层物业的所有者有参与公共财产管理的法定义务。”

既然不受法令管制，非分层住宅区的业主是否可做任何想做的事情？当然不是。

非分层住宅的所有权实际上是受到National Land Code 1965和普通法（common law）的管制，以及当地政府和州政府的监管。

Henry Butcher (Mont Kiara)执行董事Low Hon Keong指出，监管非分层住宅的利益相关者的法令包括Trust corporation: Trust Companies Act 1949 (revised 1973)、Property management company: The Companies Act 2016 (Act 777)和Residents’ association: The Societies Act, 1966 (Act 335)。

这些利益相关者也受到各自法定机构和协会的管制，包括居民协会（RA）、公司注册局（ROC）和社团注册局（ROS）。

Low表示，非分层住宅业主常常误解自己拥有房屋的最终控制权和权力，但实际上，业主是不能随意更动房屋，因为他们仍须遵从居民协会章程里的有相关规定，如保持社区外观的统一性和整体感，并确保安全功能不受影响。

误解1：维护公用设施无需花钱

因为非分层住宅中没有单位份额（Share Unit）的概念，因此用来维护小区的物业费（maintenance fee）一般根据房屋种类计算，例如一个小区内，独立式洋房业主所要缴交的物业费比半独立洋房的业主高。非分层住宅的物业费主要用于聘请保安。

误解2：无需缴交物业费？

非分层住宅的业主无需像分层住宅业主一样，每个月缴交管理费（service charge）和储备金（sinking fund），但并非完全无需缴费。大马房产与设施管理人协会（MIPFM）主席Adzman Shah说，这可能是因为人们认为，维护公共区域如马路、水沟、路灯和绿地等是当地议会的责任。然而，保安服务、监控系统、维护围篱等，还是需要居民们来支付的。

误解3：没有法律的约束

分层住宅的居民协会和物业管理公司受到SMA 2013的管制，而发生争执时，他们可以到分层管理仲裁庭寻求解决。那么，非分层住宅的争执又该依据什么法令来解决呢？

Tan表示，非分层住宅的居民协会是归社团注册局管理。争端发生时，可以依据社团注册局的条例解决，或者到民事法庭上诉。另外，所有的物业管理公司都是归大马估值师、估价师、房产经纪及物业管理局（BOVEAP）管辖，因此对物业管理公司有任何不满，居民可以向当局投诉。

购买非分层住宅前的注意事项

Low指出，在购买非分层住宅前，应该先了解业主的义务。他列举了五项购屋者应该注意的事项：社区管理层、管理费用、居民委员会列出的条例、管理层的账目，以及社区的治安情况。

Low说，保安和安全是居民最看重的事情之一，因为如此，非分层住宅居民们的合作精神和对居民协会的支持十分重要，包括遵守规则和条例。

Tan则补充说，购屋者和投资者应该对他们要购买的房产有更清晰的认识，以确保自己的期望和事实相符。

 

英文版全文已刊登于2020年11月27日的EdgeProp.my电子报。按此免费下载所有往期电子报。

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（编译：傅采杏）