• Pembangun perlu menyediakan pembeli dengan satu set lengkap dokumen yang terperinci dan diluluskan bagi harta yang dijual dalam perjanjian jual beli.
  • Iklan yang menyesatkan boleh memberikan hak kepada pembeli untuk membawa tuntutan sivil terhadap pembangun di mana kementerian tidak dapat dipaksa bertindak.

Ketika membeli rumah daripada pasaran utama, mereka jarang siap dibina - di mana kita boleh melihat kualiti sebenar pembinaannya atau sekelilingnya. Oleh itu, sebagai produk yang belum wujud, mereka dijual dengan menggunakan gambaran artis, model skala dan pelbagai skim pemasaran.

Ini bukanlah karya seni. Mereka datang dengan dimensi sebenar harta berserta harga pembelian. Pembangun dikehendaki untuk mengemukakan model untuk kelulusan kementerian perumahan. Ini membolehkan kementerian memeriksa jika terdapat sebarang penyimpangan antara iklan dan versi yang diluluskan.

Selain itu, pembangun perlu menyediakan pembeli dengan satu set dokumen yang terperinci mengenai harta tersebut yang telah diluluskan. Sebenarnya, ini merupakan keperluan undang-undang sejak 2015, tetapi tidak diuatkuasakan secara berkesan.

Dokumen yang diluluskan ini adalah salinan duplikat pelan sebenar dengan dimensi yang memuatkan tandatangan pemilik tanah dan "orang yang mengemukakan utama", iaitu arkitek. Meterai dan tandatangan kelulusan pihak berkuasa yang sewajarnya, biasanya dalam bentuk cap seperti "Diluluskan oleh Majlis Bandaraya Subang Jaya" juga patut dilihat di sudut kanan atas setiap pelan.

Untuk harta berdiri sendiri, pelan reka bentuk yang diluluskan dan pelan binaan perlu disertakan dalam perjanjian jual beli (SPA) sebagai jadual pertama dan kedua masing-masing.

Bagi harta strata, terdapat pelan tapak, pelan reka bentuk, pelan tingkat tanah, pelan tingkat bangunan, pelan aksesori dan pelan kemudahan umum - semuanya telah diluluskan - yang terdiri daripada jadual pertama dan kedua.

Setelah bertahun-tahun ditekan oleh Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan, Kementerian Perumahan (kini dinamakan Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan) akhirnya bersetuju bahawa harus ada pelaksanaan peraturan yang lebih ketat, di mana dimensi terperinci harta dan kemudahannya perlu diberikan kepada pembeli sebagai sebahagian daripada pelan bangunan yang dilampirkan pada SPA. Ini boleh berupa salinan pelan yang diluluskan pada kertas, tidak kira betapa tebalnya membuat SPA, atau dalam bentuk elektronik dengan format mesra pengguna yang dapat diakses melalui komputer biasa.

Mengapa ini penting? Contohnya adalah bilangan rumah yang dibenarkan dibina di kawasan perumahan, iaitu kepadatan kawasan. Ia membuat perbezaan antara keluasan dan kepadatan berlebihan. Oleh kerana ini mempengaruhi kualiti hidup, anda boleh mengambil tindakan terhadap pembangun yang menambahkan lebih banyak unit daripada jumlah yang diluluskan.

Kualiti suatu kawasan perumahan juga boleh terjejas oleh jenis-jenis rumah dan bangunan lain, termasuk kedai-kedai. Pengagihan mereka juga perlu diberi perhatian kerana ia mungkin mempengaruhi keselesaan penghuni.

Iklan yang menyesatkan

Dalam kebanyakan kes, pembeli diberi kesan bahawa mereka hanya layak mendapat apa yang dinyatakan dalam SPA, iaitu perjanjian standard dengan syarat-syarat yang tidak boleh diubah.

Namun, lebih kerap daripada tidak, anda mungkin terpengaruh oleh ciri-ciri persekitaran seperti taman permainan dan ruang terbuka di kawasan tersebut. Walaupun iklan-iklan ini dipaparkan sebagai sebahagian daripada tarikan, anda tidak diberitahu tentang kewujudan tanah perkuburan "aktif" atau kolam oksidasi.

Selain itu, apabila anda membeli konsep kehidupan dalam keseluruhan kawasan perumahan, adakah pemaju mempunyai hak untuk menggali taman permainan kanak-kanak untuk membina kondominium setelah rumah-rumah tersebut dijual?

Terdapat beberapa pemaju perumahan yang salah atau agen yang dilantik oleh mereka yang membantu, membabitkan dan terus melanggar undang-undang dengan pemaparan kata-kata mereka yang sangat menyesatkan melalui media elektronik, imej visual digital dan cara-cara alternatif lain.

Beberapa iklan memberikan masa perjalanan yang sangat singkat ke tempat-tempat penting tanpa menyebut cara pengangkutan atau keadaan trafik normal; atau mengatakan bahawa kawasan tersebut berdekatan dengan kawasan elit padahal sebenarnya lebih dekat dengan kawasan kurang berkembang; atau bahawa Menara Kembar Petronas terlihat, walaupun mereka hanya titik-titik jauh.

Beberapa pihak bahkan memberikan jaminan pulangan pelaburan tanpa menyebut berapa banyak yang anda perlu belanjakan terlebih dahulu untuk perabot, kelengkapan dan penyelesaian sebelum anda melihat potensi tersebut.

Istilah jaminan lisan tambahan

Jika pihak pemaju mempromosikan ciri-ciri seperti ini semasa jualan, maka anda perlu mencatatkan perkara-perkara tersebut, nama staf pemaju dan jawatannya serta meminta peguam anda mengesahkan secara bertulis.

Ini mungkin membentuk apa yang dikenali dalam undang-undang sebagai "jaminan lisan tambahan kepada transaksi" dan boleh dibaca ke dalam SPA untuk menjadikannya mengikat pemaju.

Ciri-ciri ini tidak diberikan dalam SPA kerana SPA adalah borang standard yang digunakan dalam pelbagai jenis transaksi hartanah di mana butir-butir berbeza.

Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna butir-butir ini tidak boleh ditambah. Undang-undang membenarkannya (Tun Suffian dalam Lee Poh Choo vs SEA Housing Corp) tetapi jarang sekali pemaju yang akan melakukannya. Itulah sebabnya anda perlu mempunyai peguam anda sendiri, bukan firma guaman yang dipilih bagi pembeli oleh pemaju.

Walaupun dengan pelan yang diluluskan dilampirkan, anda masih perlu bergantung pada jaminan lisan tambahan berkenaan perkara-perkara yang dijanjikan oleh pemaju tetapi tidak disebutkan dalam SPA dan tidak termasuk dalam pelan reka bentuk yang diluluskan.

Iklan yang menyesatkan boleh memberikan hak kepada pembeli untuk menuntut saman sivil terhadap pemaju di mana kementerian tidak boleh dipaksa untuk bertindak.

Dalam kes Singapura, brosur pemaju membanggakan "pemandangan laut yang panaroma". Mahkamah memutuskan bahawa ia memberikan hak kepada pembeli untuk menuntut jika mereka telah dipujuk untuk membeli kerana klaim itu.

Undang-undang, seperti biasa, jelas dan ketat. Di bawah Peraturan 1989, pemaju dikehendaki memberikan "perincian yang tepat dan benar" dalam iklan skim perumahan mereka. Di bawah Peraturan 8(1A) yang dipinda pada 2015: "Sebarang iklan yang dibuat oleh pemaju perumahan berlesen tidak boleh mengandungi:

a. tawaran kos guaman percuma;

b. janaan pulangan wang dan pendapatan sewaan;

c. klaim pemandangan panorama;

d. masa perjalanan dari projek perumahan ke destinasi popular;

e. atau apa-apa perincian di mana pemaju perumahan tidak dapat memberikan klaim yang betul ".

Apabila disabitkan, mereka boleh didenda sejumlah tidak melebihi RM50,000, atau dijatuhi hukuman penjara tidak melebihi lima tahun atau kedua-duanya. Walau bagaimanapun, sejauh ini, tiada sebarang pendakwaan walaupun ada pelanggaran yang diketahui.

Artikel ini diterjemahkan dari bahasa Inggeris ke bahasa Melayu. Artikel asal ditulis oleh Datuk Chang Kim Loong, Setiausaha Agung Kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA), sebuah pertubuhan sukarelawan, bukan untung dan bukan kerajaan.

Beliau juga merupakan ahli Majlis Perbandaran Subang Jaya (sekarang dianugerahkan status Majlis Bandaraya Subang Jaya) dari tahun 2008 hingga 2018.

SHARE
RELATED POSTS
  1. Malaysia open to extend ECRL to Thailand, says Loke
  2. Fadillah: Govt aiming to spur residential solar PV installation via Solaris
  3. OCR Group tops out The Mate at Damansara Jaya with 80% take-up