趋势：Pulau Indah绽放光芒

说到巴生，当地闻名遐迩的不只是海鲜，还有享誉国际的港口和码头。

根据World Shipping Council数据，巴生港在2015年被列为全球第12最繁忙的码头。

巴生港分为北港和西港两个部分。北港发展较为成熟，距离巴生市中心也比较近，而西港则相较年轻，并位于距离市中心较远的Pulau Indah。

CBD Properties Sdn Bhd房产经纪Robin Wong表示，由Central Spectrum (M)Sdn Bhd规划发展的Pulau Indah Industrial Park，分成三期展开。第一和第二期在1990年开始推出，如今已经售罄。第一期工业区主要的厂家是重型工业，第二期则是被设计为清真枢纽。

至于第三期工程，则再细分为三区。其中，Phase 3A和Phase 3C都在2016年推介，平均推介价为每平方尺RM60。目前，二手市场的叫价是每平方尺RM70。

“根据我获得的消息，我知道最后一区——Phase 3B将在2018年推出，而且定价更高，因为需求强劲。”

他解释，Pulau Indah工业区需求强劲，归功于交通显著改善。除了South Klang Valley Expressway（SKVE）在2013年启用，接通Pulau Indah通往北马地区外，近期宣布兴建的East Coast Rail Link （ECRL）和中国宣布的一带一路计划，也让Pulau Indah受到投资者的注目。

此外，Wong也认为，巴生北港高昂的地价，促使投资者纷纷转投Pulau Indah。

不过，Zilin Properties Sdn Bhd创办人Teo Zi Lin强调，这并不表示北港已失去投资魅力。

“除了西港和北港，周边的工业区也包括了Meru、Kapar和Telok Gong，这些地区都比Pulau Indah更靠近高速公路。而且，如果你想要脱售北港的资产，其实很容易，因为需求高。但如果你开车经过Pulau Indah，你会发现很多工业地完全没有发展。”

Teo说，目前Pulau Indah Industrial Park Phase 3C叫价每平方尺RM75左右。不过，根据最近一次的交易记录，该区的成交价是每平方尺RM60而已。

无论如何，他认同Pulau Indah工业区过去数年的资产增值亮眼。

“大概在4年前，当地的平均成交价是每平方尺RM35左右，而今年的成交平均价则录得RM60。这等同于4年写下近70%的增值。我认为这个成绩是令人满意的。“

放眼未来，CBD Properties的Wong预测，Pulau Indah工业土地售价会达每平方尺RM70至RM80间。

“我相信未来三年，在一带一路和ECRL的支持下，加上较好的管理和设施，Pulau Indah的平均售价会超越北港。”

不过，Teo则认为，市场需要更多时间消化，目前Pulau Indah偏高的售价。

“我相信目前Pulau Indah叫价如此之高，其中一个原因是整个区域由一个发展商规划和发展，所以他们有能力决定该区物业的价位。”

Knight Frank Malaysia资本市场部执行董事Allan Sim说，Pulau Indah在资产增值的路上，将面对一些挑战，包括交通仍不够便利。

“目前通往Pulau Indah的路仍十分有限，而且当地未来大道发展的规划也不多。”

另外一个值得注意的挑战，就是Pulau Indah的大部分土地都是填海地，所以兴建成本或会更高。

尽管如此，Pulau Indah Industrial Park仍获得稳定的需求，特别是经营食品加工、药剂和化妆品的厂家。

总的来说，Sim对Pulau Indah工业园的蓝图规划，以及市场对类似产业需求有相当的信心，并抱着正面的看法。

“我们看到工业领域的趋势有变，厂家对物业的要求更高，所以料会看到市场出现更现代化和有规划的产品，例如有围篱保安等设施的项目。”

他补充，厂家也不再寻找传统的货舱，而开始放眼量身定做的厂房。

该文章已刊登于2018年1月12日的EdgeProp.my周刊中。按此免费下载周刊电子版。

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（编译：周颖珊）