房屋趣：手把手教你怎样竞标拍卖房屋！

1. 了解拍卖房屋的定义
   所谓的拍卖房屋，就是那些被银行或者高等法庭拍卖的房子。这些房子遭到拍卖的原因，大多是因为屋主无法偿还每月供款。
    
2. 寻找合适的产业
   对于竞标拍卖房屋的新手而言，他们可能不知如何找到有投资潜能的房子，也可能不知道拍卖房子的底价是否已经达到一个值得他们出手的水平。
   Twincrest Properties Sdn Bhd总裁Betty Chan建议，新手们可以从那些位于成熟地段的产业下手，如Mont’Kiara、Kota Damansara、Cheras和Seri Kembangan，因为这些地点的购买和租用需求会较高。
   此外，她也建议，投资者可拿拍卖房子的低价，与同区类似的房产相比，借此了解该拍卖房子是否值得投资。
    
3. 实地勘察
   接下来，就是到目标拍卖房子所处的社区逛逛，勘察该房子的状况和当地环境。
   根据AuctionGuru.com的执行董事Gary Chia，熟悉拍卖房产的社区，并研究该区房市和租赁市场，是投标拍卖房产的关键。
   虽然通常投资者无法检查拍卖房子的内部状况，但仍可以查看房子外观，并尝试探听房子的前任业主或租户是否有妥善照料房子。
   更重要的是，查看房子是否还有人在居住，因为赢标者需要负责与那些不肯搬离房子的屋主或租户协商。
    
4. 检查房屋是否有冻结令
   在投标拍卖房产时遇到的难题之一，就是有些拍卖房产有第三方私人冻结令。
   如果该房子有冻结令，银行就可能不肯为这间房子提供贷款。无论如何，赢标者可以向法庭申请解除冻结令，但需时大约两、三个月。
   如果你想要避免这个问题，那就必须在投标前，向土地局查询有关资料。
    
5. 做足准备
   竞标者可向拍卖方或律师索取一份拍卖通知（proclamation of sale）和销售条件（conditions of sale），并明白目标拍卖产业的细节，如需要准备多少订金、所需多少额外费用等等。
   此外，也建议在投标拍卖房子前，向银行查询自己的贷款总额顶限和征询专业法律意见。

 

6. 竞投拍卖房屋步骤

1. 一般拍卖房屋

1. 登记：在开始投标前，必须先向拍卖方登记。个人投标者需携带身份证、银行本票以支付订金，还有一些额外现金，以准备支付原本房产底价及最终成交价之间的差价。
   至于代表公司的竞投者，他们需要带同公司章程、公司执照、股份分配表、公司授权书、这名代表的身份证、银行本票与额外现金。
    
2. 设下竞标顶限：拍卖会的竞争氛围和想要购买心爱房屋的热切渴望，都可能会让你在竞标过程中失去理智，导致自己超出原本的预算。所以，除了设定一个竞标的顶限，你也可以制定一些竞标策略，并随时提醒自己保持冷静，这样才能无往不利。
    
3. 成功得标：当拍卖师宣布一间房子成交后，赢标者就必须当场签下买卖合约和支付订金，并在接下来的90或120天内，付清余款。
   如果赢标房产是属于贷款合约兼转让（Loan Agreement Cum Assignment，简称LACA）类型的产业，则需要准备底价5%的订金，余款则需在之后的90天内付清。
   至于非LACA产业，订金则是底价的10%，而余款需在120天内付清。
    
4. 额外现金：竞投者在投标当天需要准备一笔额外现金，以在赢标后，立即支付原本拍卖底价和成交价之间的差价。
   如果你没有赢标，则可在拍卖结束后，向拍卖放拿回银行本票。

 

2. 网上竞投（根据一般惯例）

1. 在网页注册：在电子拍卖网页注册一个户口。
    
2. 锁定竞投目标：一旦有了户口，你就可以开始浏览拍卖楼盘。在楼盘上，你可以看见拍卖的时间和日期、底价、地点、产业种类、产权类型、单位或土地面积等等。同时，也必须细读POS和COS。
    
3. 登记成为竞标者：锁定了目标产业后，需要呈上个人资料，然后通过网上转账、使用快邮汇票或亲自上门的方式，提交你的订金，以登记成为竞标者。如果你要退出拍卖，则可最迟在拍卖前一天通知拍卖方。
    
4. 网上竞标：在拍卖日当天，竞标者至少需要在拍卖会开始10分钟前登入网页，并阅读相关条规。一旦拍卖开始，竞标者的每次喊价都会显示在荧幕上。电脑系统也会在你的竞标价被超越后，提醒你再次喊价。
   如果经过一段时间后，还是没有人竞标，该产业就会流拍。
    
5. 竞标成功：在赢标后，拍卖人把售卖合约交给得标者，同时也会把这名d得标者已经支付的订金，转交给律师保管。
   接下来，得标者需要签署买卖合约，并支付原本拍卖底价和实际成交价之间的差额，然后在90或120天内付清余款。
   至于没有得标的竞标者，拍卖方会通过邮寄或网上转账的方式，退回已支付的订金。
    

拍卖产业可以被分为两种类型：

贷款合约兼转让（Loan Agreement Cum Assignment）:
没有独立或分层地契的产业。这些产业的拍卖方是银行

非贷款合约兼转让（Non-Loan Agreement Cum Assignment）:
已拥有独立或分层地契的产业。这些产业的拍卖方是法庭。

 

按此阅读相关文章——走，到拍卖市场捡便宜货去！

该文章已刊登于2018年4月8日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载周刊电子版。

Click here for full English version!

 

（编译：周颖珊）