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我们马来西亚人对于购物商场往往有一份特别的情感，特别是那些最靠近我们家、陪伴着我们长大的邻里商场。
然而，那些你在小时候去过无数次的商场，尤其是那些中小型的邻里商场，今天可能已不复存在。这是因为它们或许已被新商场所取代，有者则是面临关门大吉的命运。
根据国家产业资讯中心的数据，截至今年6月底，国内购物商场数量高达1,001间，比2008年底的669间高出了近一半。
而且，未来还有51间商场即将进入市场，另外29间购物商场则在计划中。
尽管市场的竞争如此激烈，巴生谷还是有5间经历了20多年岁月依然屹立不倒、且出租率还至少录得85%的邻里商场。
根据产业顾问公司CBRE|WTW截至今年10月的数据，这5间邻里商场分别为位于Subang Jaya的Subang Parade（楼龄30岁）、Bangsar的Bangsar Shopping Centre（28岁）、Klang的Klang Parade（24岁）、IOI Mall Puchong和Sri Petaling的Endah Parade（两者皆为20岁）。
其中，IOI Mall Puchong截至目前的出租率是98%，其他4间商场则分别介于86.7%至95%。
根据CBRE|WTW的定义，所谓的邻里商场为一间净出租面积介于200,000至500,000平方尺、客源范围介于5至10公里，还有一个超级市场或食品杂货品牌作为主要租户的商场。
不过，一些客源范围较大且面积超过500,000平方尺的商场，在特定情况下也可被视作一间邻里商场。
优势与策略维持竞争力
CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen认为，这5间社区商场的成功可归于两个要素，分别是所处的地点和商场本身应对市场变化的能力。
“一般而言，这些商场坐落在那些自80年代和90年代以来就开始展开城市化发展的地方。这些地方在今天已经大部分是人口密集之地，为这些商场带来稳定的需求。”
他续称，这些邻里商场对于零售市场的变化也非常敏感，尤其是来自大型和新颖商场的竞争。
Henry Butcher Retail董事经理Tan Hai Hsin指出，老旧购物中心至少每10年就应该进行翻新，为创造新鲜感以及加入新活力，Klang Parade、Subang Parade和IOI Mall Puchong都在过去展开大规模翻新，迎合消费者需求和提升商场本身的竞争力。
Hektar Real Estate Investment Trust (REIT)的旗舰房产Subang Parade在2004至2017年的14年期间，出租率都一直维持在90%以上。
该产托的CEO拿督Hisham Othman指出，虽然出租率在今年第二季因为即将展开的资产强化措施而下滑至86.7%，但相信该水平可在有关措施于明年完成后回扬。
他说，Subang Parade的成功主要是因为该商场专注在价值、便利和致力于迎合客源需求。
“这些策略均奏效，确保我们的客户、零售商和社区成员们的需求都被满足。在这一行，客户的满意度是确保商场受欢迎程度和是否能够持续营运下去的关键。”
Klang Parade的持有公司ARA Asset Management Ltd地区主管June Lim点出，积极地管理资产以确保它们能够与时并进也是很重要的。
“我们深信紧密的合作和深入了解商场每日营运的模式，才能让我们取得成功。此外，了解客源也是很重要的。而这方面的关键，就是创新地通过活动或让人感兴趣的租户来跟社区互动。”
未来的方向
展望未来，这些社区商场的管理层都认为，了解最新的市场趋势和客户的消费行为，是他们永续营运的关键。
ARA Asset Management的June Lim说：“我们一定要熟悉线上和线下的最新趋势。我们向来都致力于采用新科技和趋势，确保自己能与时并进。”
Hektar REIT的Hisham表示，购物商场也可以借助市场研究，来更了解本身的目标市场和研发出一套策略。
“零售策略的关键元素，就是继续专注在你的首要和次要市场。因此，购物商场一定要根据手上的客户资讯，对消费者的需求进行预测和寻找机遇。”
社区商场面临的难题
1 来自同一地区的新型和大型商场的竞争
2 制定一个能够让自己与众不同的租户组合
3 租户组合与理想空间分配之间的平衡
4 网购平台的兴起促使实体店面的零售空间需求减少
商场该如何保持常青？
1 出租策略应该更灵活
2 把更多心力放在场所营造和购物体验
3 以消费者为导向
4 跟上最新的趋势和消费模式
5 展开市场研究以进一步了解市场
6 采用最新科技和利用电子商务潮流
7 在必要时进行翻新或扩张
英文版已刊登在2018年11月23日EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。
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（编译：黄忠晖）
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