重点报道：吉隆坡办公室市场再见曙光？

吉隆坡市中心（KLCC）在1999年国油双峰塔竣工后，就成为了吉隆坡的商业金融中心（CBD）。在过去20年内，KLCC的办公室建筑物因油气领域带动之下，成为最大的受益者。

JLL Property Services (Malaysia) Sdn Bhd董事经理YY Lau表示：“CBD的范围将随着更多新办公大楼的落成而扩大了范围，即将落成的办公大楼有Merdeka PNB 118、Tun Razak Exchange和Bukit Bintang City Centre。”

根据JLL的数据，KLCC区域内共有1,770万平方尺的Grade A等级办公大楼空间，相等于全吉隆坡现货的一半。

Lau指出：“KLCC的办公空间吸收率放缓，主要是因为2015和2016年油价下挫导致。尽管在2017和2018年时，油价已上升不少，但我们仍未看见办公室空间的需求上扬。”

她指出，分层地契办公楼和办公大楼来年走势将继续受压，预料中短期的空置率仍高企不下。

不过，Zerin Properties董事经理兼总执行长Previndran Singhe则认为，2017年和2018年上半年的吉隆坡办公室表现比预期佳。

“很意外的，办公室市场表现强劲，在2017年记录了400万平方尺的租出记录。相较于2016年时，只有260至270万平方尺的成交量。”

他补充，尽管2018年整体市场放缓，但仍有不少来自油气领域，以及中小型企业对办公室空间的需求。 Previndran也相信，KLCC办公室市场也会因为油气领域走强，加上城市交通提升而前景更好。

“以往因为城市交通拥挤而离开KLCC，其他区域寻找办公室空间的公司，现在也开始面对交通拥挤的问题。所以他们或许会在租约期满后，纷纷迁移回KLCC，因为这始终是国家企业和金融的中心。”

JLL的Lau也表示，尽管KLCC办公室市场发展缓慢，但出租率和租金叫价却有所增长，一些状况良好的高级办公室在出租率方面有改善，一些甚至开始调升租金。

她表示，截至2018年首季，KLCC办公室平均租金叫价分别按季和按年增长了1%和2.7%，达每月每平方尺RM7.72。

尽管租金叫价逐步向好，但Lau表示这个趋势能够持续与否，关键在于即将落成的新办公室空间供应和市场需求之间的平衡。

她说：“未来五年内，我们会看见更多新办公大楼的落成，我们预料届时，空置率将偏高，进而为平均租金叫价带来压力。无论如何，一些办公大楼工程或延迟竣工。若真的如此，空置率飙升的风险不会太高。”

Previndran和Lau也预料，吉隆坡办公室市场表现将随着公共交通提升而改善。基于Sungai Buloh-Serdang-Putrajaya捷运站将在2021年全面通行，他们认为位于吉隆坡市中心和周边范围的办公室租金将更具竞争力。

Previndran补充，KLCC魅力不减，因为它是国家金融商业的中心点，这也是许多国外公司前来大马设立公司时，主要考量的重点。

“这也是因为企业形象。国际企业比你想象中更看重公司地址。更何况，几乎所有银行和国际企业的总部都设在KLCC，所以在这里设立办公室更为方便。”

尽管如此，他预料KLCC办公室租金将在短期内持平，主要是因为更多供应将涌入市场。

“无可否认市场正在慢慢苏醒，我们也看见更活跃的市场，但我不认为租金会突然出现大幅度的增长，因为供应不断。至于出租率，我预测短期内不会跌穿74%，但也不会突破80%。”

他补充，目前KLCC办公室出租率接近80%。在2016/2017年时则录得平均78%。

Savills Malaysia的研究董事Amy Wong指出，未来3年会有940万平方尺办公空间涌入吉隆坡市场，相等于平均每年有310万平方尺的新供应流入市场。

Wong指出：“在市道很好的时候，吉隆坡有大约100万平方尺的办公室租出。不过，在2014年至2016年间，吉隆坡办公室空间的吸收率每年平均只有330,000平方尺。”

她续称：“供求继续失衡将进一步推高目前19%的吉隆坡办公室空置率。值得注意的是，仅有45%的未来新供应已有租户，换句话说，未来数年会有500万平方尺的办公室空间流入公开市场，与现有供应竞争。”
 

该文章已刊登于2018年12月21日EdgeProp.my周刊，按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）