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趋势:房产市场信心回归

虽然房地产市场已经连续几年疲弱不振,但房产价格并没有大幅下跌。根据国家房地产资料中心(NAPIC)的数据,今年首季住宅房产的平均价格和价格中位数分别为RM339,780和RM268,000。2018年全年,平均价格为RM396,287,价格中位数则为RM296,944。

房价会在近期明显下跌吗?那些期盼价格下跌的买家们,应该继续等待,还是乘现在抓紧机会买房?

EdgeProp.my征询了数名产业顾问和房产经纪的意见,得出一致的结论,即房价已经触底,往后极有可能进入上升趋势。

Axis REIT Managers Bhd投资主管与大马房产经纪协会(MIEA)前任主席Siva Shanker对房地产市场十分乐观,并认为现在的房产价格极可能已经处在谷底位置,同时房市将在今年底进一步好转。

他认为,政府已经确定将建设几项大型基建工程,并正在努力打击贪腐,因此市场也开始恢复信心。

“希望未来几年,经济将更加强稳,这样房地产市场也会随之好转。“

他表示,去年已经开始看到房地产市场好转的迹象。”更多人开始找房子、咨询和看房。通常,从人们开始对购买房地产产生兴趣到真正的购买,中间有6个月的间隔。“

NAPIC的数据显示,住宅成交量自2015年起连续3年下降,但在2018年按年增加1.4%。去年的房产成交值也按年微增0.42%。

Henry Butcher Malaysia首席运营官Tang Chee Meng向EdgeProp.my表示,他预测未来住宅价格将每年成长5%至10%。不过,近期而言,他认为价格将持平。

买房好时机

Tang指出,市场疲弱时,对现金充裕的投资者而言是买房的好时机,而适合普通购屋者出手的时机则是当市场出现恢复的迹象时。

他估计,今年下半年人们的买房兴致将提高,部分归功于Home Ownership Campaign ()。“我相信,下半年房产交易量将增加,但因HOC的关系,总成交值将减少。”

Megaharta Real Estate Sdn Bhd房产经纪Joseph Teh认为,HOC和豁免印花税的措施有助于消化市场上的滞销房产。”房产供应减少了,价格就有希望上涨。“

他预测,未来2年内,住宅价格将大致持平,而大幅的下跌不太可能出现。

他称,从某发展商口中得知,加影市议会今年并未收到任何发展准证(development order)的申请,因此相信今年下半年和明年年初,将会有较少的新项目推出。他表示,供应减少,市场将更快恢复,所以应该乘现在买房。

房地产市场的周期为10年至12年,在下跌后便会迎来上扬。Teh 称,“这表示,市场疲弱后,随时都有可能走高。我认为,市场将在约3年内恢复涨势。”

他续称,目前而言,买家在二手市场中有较大的议价能力,更有希望以便宜的价格买到房产。

初级市场而言,HOC的活动期限将延长至今年12月31日。Tang表示,我国公民可在活动期间享受有吸引力的折扣、优惠和印花税豁免。“目前仍是买房的好时机,因为房价已经自高峰开始下滑,而发展商也为购屋者提供更多的便利,以刺激买气。”

参与HOC的发展商们一般给予至少10%的折扣,更多折扣和优惠则由个别发展商自行决定。

不确定因素仍在

无论如何,持久的中美贸易战可能影响本地经济,并拖慢经济和房地产市场的恢复进程。我国政治的不确定性也可能拖累市场情绪。

Tang指出,“虽然我国的房地产市场有望扭转乾坤,但在完全恢复之前仍面临诸多挑战。”

有鉴于此,他强调,在有诸多不确定性因素的时期,买家应该更谨慎地做调查,以选择合适的地点、项目和发展商。“购屋者们应该更严格地选择过往记录良好,以及有稳健的财务状况的发展商。”

他续称,何时才是最好的购买时机,是非常难回答的问题,因此购屋者不应该抱着买在最低点并卖在最高点的期望。“更重要的是,购屋者应该尽量选择房产价格有抗跌能力的地点,以及记录良好的发展商。”

推荐地点

Tang指出,在有人口增长带动需求的成熟地区,房产价格通常比较抗跌,但这些地区的房产价格通常也较高,一般民众较难负担。

新的基建项目,例如高速公路、公共交通线路,以及新的金融中心和大学等,将带动新兴地区的发展,打工一族可考虑这些地区。

Megaharta的Teh同意这个观点,并表示”跟随基建”将成为未来20年房地产市场的流行词汇。

他表示,一些将受惠于基建工程的地区包括雪兰莪的Seri Kembangan、Subang Jaya和Bukit Jalil,以及吉隆坡的Taman Melati和Old Klang Road地区。

此外,Duta-Ulu Kelang Expressway(Duke 2)和Setiawangsa-Pantai Expressway (SPE)使Wangsa Maju和Ulu Kelang有望成为未来的成长中心。新的捷运线路将改善多个地区的交通并促进发展,包括Sungai Buloh、Kota Damansara、Kepong;和Cheras。

即将落成的Tun Razak Exchange也将带动Jalan Imbi、Cochrane和Kampung Pandan地区的买气。

另一方面,Axis REIT的Siva看好吉隆坡市区周边地区的发展潜能,例如Rawang、Semenyih、Klang,以及靠近Kota Kemuning的地区,甚至是森美兰州的Seremban。“人们需要习惯住在较远的地区,因为市中心和郊区的价格太过昂贵。”

 

英文版原文已在2019年7月19日发布于EdgeProp.my网站,点此免费下载电子报。

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(编译:傅采杏)

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