虽然房地产市场已经连续几年疲弱不振,但房产价格并没有大幅下跌。根据国家房地产资料中心(NAPIC)的数据,今年首季住宅房产的平均价格和价格中位数分别为RM339,780和RM268,000。2018年全年,平均价格为RM396,287,价格中位数则为RM296,944。

房价会在近期明显下跌吗?那些期盼价格下跌的买家们,应该继续等待,还是乘现在抓紧机会买房?

EdgeProp.my征询了数名产业顾问和房产经纪的意见,得出一致的结论,即房价已经触底,往后极有可能进入上升趋势。

Axis REIT Managers Bhd投资主管与大马房产经纪协会(MIEA)前任主席Siva Shanker对房地产市场十分乐观,并认为现在的房产价格极可能已经处在谷底位置,同时房市将在今年底进一步好转。

他认为,政府已经确定将建设几项大型基建工程,并正在努力打击贪腐,因此市场也开始恢复信心。

“希望未来几年,经济将更加强稳,这样房地产市场也会随之好转。“

他表示,去年已经开始看到房地产市场好转的迹象。”更多人开始找房子、咨询和看房。通常,从人们开始对购买房地产产生兴趣到真正的购买,中间有6个月的间隔。“

NAPIC的数据显示,住宅成交量自2015年起连续3年下降,但在2018年按年增加1.4%。去年的房产成交值也按年微增0.42%。

Henry Butcher Malaysia首席运营官Tang Chee Meng向EdgeProp.my表示,他预测未来住宅价格将每年成长5%至10%。不过,近期而言,他认为价格将持平。

买房好时机

Tang指出,市场疲弱时,对现金充裕的投资者而言是买房的好时机,而适合普通购屋者出手的时机则是当市场出现恢复的迹象时。

他估计,今年下半年人们的买房兴致将提高,部分归功于Home Ownership Campaign ()。“我相信,下半年房产交易量将增加,但因HOC的关系,总成交值将减少。”

Megaharta Real Estate Sdn Bhd房产经纪Joseph Teh认为,HOC和豁免印花税的措施有助于消化市场上的滞销房产。”房产供应减少了,价格就有希望上涨。“

他预测,未来2年内,住宅价格将大致持平,而大幅的下跌不太可能出现。

他称,从某发展商口中得知,加影市议会今年并未收到任何发展准证(development order)的申请,因此相信今年下半年和明年年初,将会有较少的新项目推出。他表示,供应减少,市场将更快恢复,所以应该乘现在买房。

房地产市场的周期为10年至12年,在下跌后便会迎来上扬。Teh 称,“这表示,市场疲弱后,随时都有可能走高。我认为,市场将在约3年内恢复涨势。”

他续称,目前而言,买家在二手市场中有较大的议价能力,更有希望以便宜的价格买到房产。

初级市场而言,HOC的活动期限将延长至今年12月31日。Tang表示,我国公民可在活动期间享受有吸引力的折扣、优惠和印花税豁免。“目前仍是买房的好时机,因为房价已经自高峰开始下滑,而发展商也为购屋者提供更多的便利,以刺激买气。”

参与HOC的发展商们一般给予至少10%的折扣,更多折扣和优惠则由个别发展商自行决定。

不确定因素仍在

无论如何,持久的中美贸易战可能影响本地经济,并拖慢经济和房地产市场的恢复进程。我国政治的不确定性也可能拖累市场情绪。

Tang指出,“虽然我国的房地产市场有望扭转乾坤,但在完全恢复之前仍面临诸多挑战。”

有鉴于此,他强调,在有诸多不确定性因素的时期,买家应该更谨慎地做调查,以选择合适的地点、项目和发展商。“购屋者们应该更严格地选择过往记录良好,以及有稳健的财务状况的发展商。”

他续称,何时才是最好的购买时机,是非常难回答的问题,因此购屋者不应该抱着买在最低点并卖在最高点的期望。“更重要的是,购屋者应该尽量选择房产价格有抗跌能力的地点,以及记录良好的发展商。”

推荐地点

Tang指出,在有人口增长带动需求的成熟地区,房产价格通常比较抗跌,但这些地区的房产价格通常也较高,一般民众较难负担。

新的基建项目,例如高速公路、公共交通线路,以及新的金融中心和大学等,将带动新兴地区的发展,打工一族可考虑这些地区。

Megaharta的Teh同意这个观点,并表示”跟随基建”将成为未来20年房地产市场的流行词汇。

他表示,一些将受惠于基建工程的地区包括雪兰莪的Seri Kembangan、Subang Jaya和Bukit Jalil,以及吉隆坡的Taman Melati和Old Klang Road地区。

此外,Duta-Ulu Kelang Expressway(Duke 2)和Setiawangsa-Pantai Expressway (SPE)使Wangsa Maju和Ulu Kelang有望成为未来的成长中心。新的捷运线路将改善多个地区的交通并促进发展,包括Sungai Buloh、Kota Damansara、Kepong;和Cheras。

即将落成的Tun Razak Exchange也将带动Jalan Imbi、Cochrane和Kampung Pandan地区的买气。

另一方面,Axis REIT的Siva看好吉隆坡市区周边地区的发展潜能,例如Rawang、Semenyih、Klang,以及靠近Kota Kemuning的地区,甚至是森美兰州的Seremban。“人们需要习惯住在较远的地区,因为市中心和郊区的价格太过昂贵。”

 

英文版原文已在2019年7月19日发布于EdgeProp.my网站,点此免费下载电子报。

Click here for English version!

(编译:傅采杏)

SHARE
RELATED POSTS
  1. HOC should only be for affordable properties
  2. LBS Bina Group announces proposals for Budget 2024 to spur local property market
  3. Unsold units in third quarter reduced with HOC