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重点报道:云顶高原成房地产新热点?

沿着Jalan Gunung Ulu Kali到云顶高原(Genting Highlands)的蜿蜒道路两旁,越来越多的高楼建筑正在拔地而起。

云顶高原位于彭亨州和雪兰莪州边界的Mount Ulu Kali山顶上,是本地人和外国游客喜爱的休闲度假胜地。根据Genting Group的年报,云顶名胜世界(Resorts World Genting,简称RWG)在2018年的访客达2590万人,按年成长9.75%。2018年,有27%的访客是酒店住客,其余73%为一日游访客。

2013年,Genting Group开启了为期10年的云顶高原综合旅游计划(GITP),以翻新和提振RWG。GITP中的一些已经完成的项目,包括第一世界酒店(第3大楼)、Awana SkyWay缆车、SkyAvenue购物中心、云顶名牌城(GPO)和Skytropolis室内主题公园,已成功吸引了许多新访客和回头客。另外,虽然几经周折,但新户外主题公园计划仍令人期待。

云顶高原的访客络绎不绝,位于半山的Gohtong Jaya和Genting Permai也引起了访客和发展商的兴趣。

房地产市场焕发活力

Nawawi Tie Leung Property Consultants的数据显示,过去5年,云顶高原范围内至少有3,800个新的高楼住宅单位落成。2019年落成的高楼住宅项目包括OSK Group的Windmill Upon Hills和Pesat Bumi Sdn Bhd的geo38 Residence。然而发展的脚步还将继续,根据EdgeProp.my收集到的市场资料,未来还将有超过4,200个新单位加入房地产市场(见表1)。

是什么让人们和发展商蜂拥而至云顶高原?

大马气候炎热而潮湿,而云顶高原凉爽的气候,使其成为理想的度假胜地,一些人也选择在此购买度假屋。

根据Rahim & Co的调查,居住在云顶高原的多数都是那儿工作的人们,其余的则多是周末或节假日的短住访客。Rahim & Co International Sdn Bhd的董事兼研究主管Sulaiman Saheh向EdgeProp.my表示,“这些短住的访客通常来自吉隆坡、关丹、槟城、新加坡或印尼。”

Nawawi Tie Leung Property Consultants董事兼区域研究和咨询主管Saleha Yusoff相信,一旦云顶高原的户外游乐场开放,RWG将迎来更多访客到访。这将创造更多的工作机会,进而带动附近住宅和商业单位的需求。

她表示,该地区还有其他的潜力,例如生态旅游和医疗旅游。若得以发展,将将出现对不同类型的住宿、设施和服务的需求。

度假村类型的发展项目不仅可做为度假村,还适合作为退休村。与美国相比,大马的医疗费用便宜65%至80%,对来自外国的医疗游客来说颇有吸引力。

另外,云顶气候凉爽且靠近吉隆坡市中心,有利于医疗旅游业的发展。Saleha 认为,多元化会让云顶高原的房地产市场更加有活力。

新发展项目

建设中和计划中的发展项目包括山顶上的Grand Ion Majestic和Celestia Genting Highlands,以及Genting Permai附近的Tropicana Grandhill、Pavilion Genting Highlands、IBN Highlands City、Geo Antharas、Geo Royal和Geo Elite(见表2)。

TSK Realty房产经纪Ben Foo Tien Choy表示,“一些大型发展商进驻云顶半山,正在规划中的大型的混合发展项目包括112英亩的Tropicana Grandhill和280英亩的Pavilion Genting Highlands。”

Tropicana Grandhill将包含住宅、商业、保健、教育、公园和养老等元素,而Pavilion Genting Highlands将拥有度假公寓、豪华别墅、公园、商业和零售房产以及度假酒店。

为了吸引更多访客前来半山,发展商们也积极推动那里的商业活动。Foo以Genting Permai的IBN Highlands City为例,这个占地20英亩的混合发展项目将包含一个零售购物中心。

由于云顶高原一带的住房需求十分依赖旅游业和租房市场,因此该区的许多新项目都提供全装潢的公寓单位,以吸引买家。一些项目也与短期租赁管理公司合作,以帮助房主出租单位,例如geo38 Residence、Ion Delemen以及尚未完工的Grand Ion Majestic。

 

二手房市场未见热络

随着RWG和GPO成功吸引人潮,较新的高楼住宅的每平方尺价格紧追吉隆坡市区的价格。

2018年和2019年,那些在过去5年内完工的高楼住宅只有很少的单位转手。较旧的高楼住宅则有较多的交易,尽管总体数量仍不算多。不过,Foo相信,随着更多新项目的竣工,二手市场将慢慢开始热络。

由于来自新项目的竞争,导致一些旧公寓的交易价格在2017年至2019年间有所下降。不过,靠近RWG的高楼住宅的价格较为持稳,例如Kayangan Apartment和Ria Apartment。半山的Genting Permai Resort Apartment则在过去3年中有7笔交易,平均价格上涨了27%(见表3和4)。

竞争愈发激烈

毫无疑问,云顶高原的主要吸引力来自娱乐和休闲,不过,由于海拔高和进出的山路有限,除了在那里工作的人以外,人们很少会选择在那里长期居住。

Saleha表示,“因此,大部分的租赁市场客户是短住的访客。由于所有投资者都只能瞄准同一目标市场,租金的竞争压力很大。”

Foo对此表示赞同,并补充说,随着更多的住宅单位涌入市场,租金收益率和房屋的入住率可能会面对更大的挑战。“无论如何,我相信那些有能力的人仍会选择在这里购买房产作为度假屋,因为云顶高原是大马最受欢迎的旅游胜地之一。”

关于租金收益率,Foo指出一些公寓目前享有健康的收益率,例如geo38 Residence的一些单位收益率介于5.1%和5.76%之间。National Property Information Centre(NAPIC)的数据则显示,2017年和2018年Ion Delemen的租金收益率皆为3.7%。

Rahim& Co的Sulaiman指出,投资者的主要挑战在于维持入住率和保持对房产长期和短期租客的吸引力。他补充说,“有鉴于此,一些新项目提供了售后回租以及租金保证计划来吸引购屋者。”

尽管有担保人的担保和财务支持,但许多投资者人仍担忧担保期结束后的风险。“因此,我们发现许多屋主除了获得专业的物业管理的支持之外,还自行通过网上租赁平台出租自己的单位。”

他续称,“投资表现将取决于房产管理,以及云顶高原的访客人数。 幸运的是,云顶高原仍受本地和外国的访客欢迎。”

此外,在云顶高原购买房产,一些其他问题包括,高峰季节交通拥堵,因为只有一条主要的上下山道路。此外,山上偶尔会发生山崩,尤其是在大雨之后,投资者也需注意。

英文版原文已在2019126日上载至EdgeProp.my网站。错过了早前的报道?你可点此免费下载各期电子报

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(编译:傅采杏)

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