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重点报道:剖析滞销房屋的成因和解药

这可能是房市最吊诡的时候,因为在越来越难买得到房子的同时,却有越来越多建成的房子卖不出去。

所谓的已建竣滞销房屋(overhang),指的是那些在开卖后超过九个月仍未售出,且已兴建完成并获得完工与合格证书(CCC)的房子。

国家房地产资料中心(Napic)旗下大马未售产业查询系统(UPESM)数据显示,这类住宅房屋在2019年第三季累计数量增至50,008间,总值RM339.6亿。

这些滞销房屋的数量在2017年首季时只有22,175间,价值RM132.7亿。

这意味着,在短短两年半的时间内,国内的已建竣滞销住宅房屋数量大涨了126%,房价总值也攀升156%。

尽管在2019年第三季时,滞销房子数量与总值因国家拥屋计划(HOC)而成功分别按季下滑5.12%与2.94%,但这仍是一个不容轻视的问题。

根据UPESM,截至去年第三季的兴建中和还未开始兴建的待售房屋数量,分别达112,244与25,114间,总值超过RM230亿。

房地产顾问公司CBRE|WTW董事经理Foo Gee Jen指出:“当总值超过RM300亿的资金卡在那里动弹不得,就会对经济造成冲击,因为这些卡住的资金并不会带来任何经济效益,也会连带影响那些与房地产相关的近150个行业。”

对此,市场上究竟有什么解决方案呢?而造成这个现象的原因又是什么?以下是数位资深行家所提供的建议及资讯。

 

造成房屋滞销的因素

1 房价超出可负担水平

一马房屋机构主席兼MKH Bhd董事经理丹斯里Eddy Chen指出,国内房价在2011年至2015年期间急剧升高,有些年度的涨幅甚至高达15%,从而超越了国人可负担水平。

此外,Bandar Utama City Centre私人有限公司董事丹斯里Teo Chiang Kok点出,经商和建筑成本持续走高、审批过程冗长,也是推高房价的因素,再加上经济进入下行周期,买家的买房能力和信心都受到打击,从而导致房屋需求减少。

 

2 生活成本高企,收入增长停滞

在过去四至五年,令吉贬值和消费税导致生活必需品价格攀升,但中低收入群体的收入却并没有显著增长。

Chen说:“M40与B40群体受到比其他阶层更加严重的打击。生活开销走高对他们储蓄及买房能力带来很大的压力。”

 

3 打房政策

实行产业盈利税、限制第三笔房贷顶限在70%,以及禁止发展商承担利息计划等打房政策,也对房市带来影响。

Henry Butcher Malaysia营运总监Tang Chee Meng表示,这些因素促使银行采取更为严谨的放贷政策,导致买家房贷批准总额减少,打压买家购兴。

 

4 供需错配

Tang续称,柔佛等地区的供应与需求之间出现错配,也是造成房屋滞销的因素。

“有些滞销的项目坐落在不受欢迎的地区,如缺乏便利设施和公共交通,以及距离买家工作地点太远。”

 

5 缺乏及时且准确的数据

大马房地产发展商公会(Rehda)主席拿督Soam Heng Choon表示,导致房屋需求及供应出现错配的原因,是市场缺乏及时与准确的数据。

此外,Foo点出,这个问题也在数年前为发展商制造出一种繁荣的假象,促使他们继续兴建房子,但往往新项目的地点、价格和单位面积都没有符合市场需求。

 

6 房地产荣景已不复在

民主与经济事务研究机构高级研究员Carmelo Ferlito博士指出,2008年开始的房产热潮已经冷却下来。

“马来西亚的拥房率很高,在2016年时录得76.3%。而且,投资者也意识到,房地产提供卓越回酬的时代已经结束了。因此,不只是实际的需求已经减弱,就连炒房的热潮也已经退烧。”

 

如何解决房屋滞销的问题?

降价求售

CBRE|WTW’s Foo指出,发展商应考虑把旗下滞销的单位降价卖出,甚至是以亏损的价格脱手,尤其是那些位于不受欢迎的地点和标价过高的房子。

 

出租未售单位

Rehda的Soam建议,政府可以考虑大批收购空置的滞销单位,然后将它们出租。

这样一来,政府可以省下数以十亿计的资金,并且为人民提供可负担的出租房屋,同时避免跟私人界的发展商竞争。

 

更谨慎规划新项目

Henry Butcher的Tang表示,在推出新项目前,发展商应该展开独立且全面的市场调查,以确保项目的可行性。

 

调整放贷政策

Tang也认为,放宽房贷申请条件以帮助更多人买到房子,从而减低滞销房屋数量。不过,这需要谨慎处理,以避免呆账增加和促使产业泡沫出现。

 

原文已刊登在2020年1月31日的EdgeProp.my周报点此阅读英文版全文,或免费下载电子报。

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(编译:黄忠晖)

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