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重点报道:你的管理费是不是给多了?

根据在2015年开始实行的2013年分层管理法令(SMA 2013),一名分层产业的业主必须支付每个月的管理费或服务费给共管机构(JMB)或管理机构(MC),让后者将这些资金用来管理和维护建筑物内的共用空间和财产。

除此,业主也必须支付一笔储备基金,而这笔基金一般上是所有费用的10%。

Chur Associates管理伙伴Chris Tan指出,这笔储备基金是用来应付日后突然出、且比平常管理费更昂贵的开支,例如油漆和翻新内部共用设施等。

对此,很多业主认为本身给的管理费很贵,但究竟多少的管理费才是真的太贵了呢?而这笔管理费又是如何计算,当中有没有什么方程式或指引?

在SMA 2013和1985年分层地契法令底下,一个住宅或商用单位在法律意义上被称为一个区块(parcel),而每一个区块在分层地契法令底下都有一个以整数呈现的份额数值(share value)。

大马Burgess Rawson董事经理Wong Kok Soo解释道,在2015年分层地契条例的第四附表中,列明了一个计算份额单位(share unit)和管理费的标准公式(见Table A)。

管理费到底用来支付什么开销?

Bangsar最早期的公寓之一Sri Penaga的管理机构主席 Khaw Chay Tee向EdgeProp.my指出,一栋住宅公寓最大的营运支出就是保安,紧接着是物业管理员工和清洁工作,而这些开销一般上占了管理费的50%。

“归根结底,这还是要看房产受到多好的照顾。如果你能够把该房产照顾得很好,那么你就能把开销维持在合理水平。”

他续称:“有些公寓的管理机构喜欢执行那些会招致开销的项目,但这又是另外一回事了。因为每一栋公寓的设施数量和单位密度都不同,所以很难去比较为什么这栋在Bangsar的公寓跟另一栋同样在Bangsar的公寓不一样。”

Knight Frank高级执行董事Kuruvilla Abraham对此表示认同,并指出管理费会因为公共机构或管理机构所要求的服务水平而有所不同,甚至连建筑物的设计都有影响。

“你当然可以找到更低价的服务供应商,从而让管理费更低,但你就不要期望能够得到很好的服务品质。所以,应该做的是去找到物有所值且能够满足你的要求的服务供应商。”

管理费太低带来的问题

大马房产与设施管理经理机构(MIPFM)前任主席Sarkunan Subramaniam说,当一家发展商为了卖房而在初期提供比一般情况来得低的管理费,很多问题也会随之出现。

“在前面两年,设备都还在缺陷保修期内,所以,假设泳池出现问题,那么你只需打个电话给技术人员来免费维修。然而,一旦共管机构或管理机构在保固期结束后接管该房产,那么开销就开始出现。”

Chur Associate的Tan也点出,一家发展商设计了一个过于炫丽的设施或项目,然后又把价格定得很低,就会吸引到不适合的买家,从而在日后衍生出很多问题。

Knight Frank的Kuruvilla指出,他目前还未看到有任何一家发展商,向业主征收过于昂贵的管理费。

但事实上,如果管理机构的财政状况因为缺交管理费的问题而陷入财赤,并且无法对有关建筑物进行恰当的保养和管理,那么就很有可能会征收过高的费用。

而居住在分层房产当中的问题,就是每个人都想要不付出,就能够住在一个管理良好的地方。

“这就是政府通过2013年分层管理法令和之前的其他法令的原因。这让分层区块的买家或业主在有关建筑物建好的一年后,接管这个建筑物的管理责任,从而让他们亲身明白管理和照养一个房产的必要条件。”

“除非你已经直接参与其中,否则你不会明白准时缴纳管理费来确保有充足资金来进行管理和保养工作的重要程度。”

英文版已刊登在2018年11月30日的EdgeProp.my周报,点此免费下载电子报!

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(编译:黄忠晖)

 

 

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