趋势：公共交通导向发展（TOD）的管理秘诀

以公共交通为导向的发展项目（transit-oriented development，简称TOD）的管理成功秘诀是什么？或许大马可以向邻国新加坡学习。

在不久的将来，大马会有越来越多的TOD项目陆续落成，因此，探讨这类多功能建筑物的长期有效管理，乃时势所趋。

新加坡Association of Property and Facility Managers主席Dr Lim Lan Yuan表示，多功能的建筑项目及单一功能建筑项目的管理，有着很大的分别。

在新加坡拥有40年TOD管理经验的他告诉EdgeProp.my：“当中的分别，是多功能建筑物使用者的种类，比单一建筑物来得多元，所以租户组合的规划非常关键。”

他形容，TOD是位于策略地点、交通便利的高密度综合发展项目，也是所有公共交通的转站中心，周边道路设计也会着重于打造适合步行的环境。

有鉴于此，在管理多功能建筑物时，就需要多管齐下。

Lim补充，TOD营运单位和管理团队需要时刻谨记，这类建筑项目的最大宗旨是为公众提供连接与便利，所以建筑物内的活动和规划必须统一综合。

他强调，对于建筑物的管理考量，应该在规划建筑物的阶段就纳入蓝图中。

“如果前期规划不周全，日后的管理团队就会面对很多棘手的问题。其实，除了建筑物的整体建筑蓝图，设备和服务规划也很关键。”

打个比方，TOD通常有四个建筑部分——住宅、酒店、商场和办公室，所以发展商需要决定这些部分的用途是自用、投资还是出售。

“住宅的设计必须考量到居委会的独立管理，发展商也需要考虑分层地契的管理，从而决定是不是需要规划独立的住宅进出口等等。”

他也提醒，尽管需要考量不同建筑部分的用途和地契，但最大的规划原则是综合。

“部门和任务细分的中央管理固然重要，但一些需要特别技术与知识的工作，管理团队应该考虑雇用专业服务供应商。”

有鉴于TOD管理结构庞大且复杂，所以有必要投资在科技上，例如自动化系统等。

虽然Lim不否认TOD的规划和特色会因地理位置而异，但所有TOD必须要是能够创造场所（place-making）的计划，而管理团队在此扮演的角色就不仅仅是管理单位，特别是在计划规划初期。

他分享：“在将TOD打造为一个容易管理的场所营造计划时，发展商必须考量几个要点，例如细心拿捏建筑物和空间的比率等。发展商也必须将计划融入当地社区和街道，让它们呈一体化。”

此外，Lim说交通工具如车辆、电单车和脚踏车的交通管理也是很重要。另外，也要兼顾行人到公共交通工具站和附近社区之间的连接设施，因为这会协助管理团队控制日后的人潮和交通。

该文章已刊登于2018年6月22日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）