重点报道：曹观友继往开来的宏图大计（完结篇）

槟城发展欣欣向荣，成为许多人向往的“移民”州属，马不停蹄的发展步伐更从槟岛延伸至威省。

尽管发展步伐不停，但新任槟州首长Chow Kon Yeow（曹观友）并未将人民福祉搁置，这期的完结篇，他与EdgeProp.my分享对于可负担房产政策以及对威省的未来展望。

合规成本是否太高？

根据一些当地房地产发展商，槟城新项目发展的合规成本可高达每平方尺RM460。虽然，在今年初，该成本被调低至每平方尺RM390，不过，发展商还是认为该成本仍太高。未来，州政府会不会再度下调合规成本？

Chow坦言，槟城房地产发展商会（REHDA Penang）和世界不动产联盟大马分会（FIABCI Malaysia）在此前，曾要求州政府和地方政府批准提高建筑物的密度和容积率。

“该指引（密度和容积率）在1980至1990年代就存在，所以不再适用于现代。发展商希望能够提高密度和容积率以缓冲昂贵地价的影响。我们是同意提高密度的，并从原本的每英亩15至30间，修改至87间，但条件是相关的费用和合规成本也会随着调整。”

他补充，发展商可以选择跟随以前的指引和支付以前的费用，但如果他们要跟随新指引的话，则需要支付新的费用。

“我们的目的是要控制市价。如果同一片土地，你可以兴建更多的单位，那你应该将售价定在更可负担的水平。这也是我们同意该调整的主因，希望在提高密度的同时，发展商也可以让房价更可负担。”

无论如何，在今年初，基建的合规成本还是从原本的每平方尺RM15减至RM5，也就是旧指引的收费。

另外，Chow也点出，发展商也要求检讨他们对兴建公共社区设备和设施的贡献成本，如小贩中心等。在他们提出诉求后，这类贡献成本已经减半。

Chow回应：“对于发展可负担房屋的发展商，我们已经减免这类贡献当作奖掖。我们要推广的是可负担房屋的发展，也就是价位介于RM200,000至RM400,000的房屋。”

拟推先租后买计划

Chow希望提高槟城人的拥屋率，他认为，社会新鲜人可能还无法负担一间房子，所以，他除了会继续推广中低价房屋计划，也在筹备推出先租后买的房屋计划。

他道：“就算售价定在RM42,000至RM72,000的房屋，还是有许多人负担不起。近年来，获得银行贷款并不是那么容易，所以我们必须为这群人展开考量。我们希望透过先租后买这个概念，协助他们拥有专属的房子。”

他说，当局会把一部分现有的可负担房屋，转成先租后买的房屋项目。

此外，他也不排除会与私人发展商合作，以成本价收购滞销的可负担房屋，然后州政府在先租后买计划下，分配这些单位。

Chow也认为，人民的“拥房”概念需要转变。

“我们向来都认为，拥有自己的房子才算成功。但如果我们只是需要一瓦遮头，其实租房子也可以达到同样的目的。尤其是社会新鲜人，他们的薪水不高，往往只能承担房租。”

但他点出，先租后买的实行，面临着一个棘手的问题，那就是拖欠租金的租户。

Chow表示：“我相信你有听闻过我们最近展开的一项驱逐行动。即使租金只是区区RM100，这些人都有千万个不支付的理由。所以，如果租户不履行他们基本的义务，这会对执法单位构成一个挑战。这可能是租户对房子没有归属感。他们每个月都在支付租金，但最后什么都没有得。不过，一旦这些房子跟拥房挂钩，这些先租后买计划有望激励他们准时交租，因为这些租金可被视为买房的每月供款。”

中等收入购屋者不能忽略

Chow强调，州政府会继续专注在可负担房屋政策，特别是在RM200,000至RM400,000价位的房子，以满足中等收入群的需求。

他指出：“在旧的指引下，发展商可在每英亩土地兴建30间房子，所以发展商为了善用土地，就把房子有多大建多大，没有控制建筑面积，因为这才能将售价推高。不过，这个做法只能满足少数人的住屋需求，而中等收入群就被卡在高价房产和低价房产之间，买不到房子。”

因此，RM200,000至RM400,000价位房子的推出，就是为了中等收入群而设。

“我们正研究把售价进一步拉低到RM150,000，好让每人都可以负担房子。此外，购屋者也可考虑在槟城的非热门地段置业。”

“很多人想要住在槟岛或靠近George Town。其实政府是几乎无法在这些地段兴建可负担房屋的。此外，发展商也因为某些地段的房屋供求不符，而面临可负担房屋滞销的情况，例如在Batu Kawan的房子。就连我们PDC在当地推出售价仅RM72,500的发展项目，也面临滞销的问题。”

槟城的未来：威省

随着越来越多发展项目以及制造业移步到威省，Chow深信威省将是槟城的未来，将延续槟岛的成功模式。

他指出：“我在数年前说过，槟城的未来在威省，而当时的首长也100%同意我的看法，因为槟岛可发展土地已达顶点，所以槟城的未来就在发展潜能庞大的威省。你可从我们最近的发展政策上看出，我们相当看重威省，在所宣布的基建和其他发展计划中，77%都落在威省，只有23%在槟岛。”

他续称：“这是州政府的立场，我们要专注威省的发展，借此为各个领域发展提供更多的机会。”

他说，威省目前发展正蓬勃的区域是Batu Kawan。在2008年前，该区域只有少数的有地房产发展项目。

“在前首长林冠英的领导下，Batu Kawan的工业地几乎都被发展了。PDC正准备收购Batu Kawan以南和以东的土地，因为我们需要更多土地，来推广槟城成为一个投资首选地。同时，我上次前往工地勘察时，也发现Bukit Mertajam南部至Nibong Tebal开始出现更多的项目发展活动。”

至于Seberang Perai北部，Chow说，目前并没有太多的住宅和商业发展。不过，他相信该区前景明亮，因为大型发展商如S P Setia Bhd在2016年，向Boustead Plantations收购该区的677公顷永久地契土地，准备用作未来15至20年的项目发展。

“Batu Kawan的发展蓝图是一个综合的计划，有住宅、商业和工业产业，因此在发展初期的效果并不明显。但公平一点来看，PDC的责任是确保土地适合发展，所以初期的工程大多为清理土地，以及兴建道路和基本设施。”

他续称：“过去很多年，PDC的主要工作是为土地发展做前置准备，而现在我们已迈入了收成期。这些前置准备完成后，已吸引如IKEA和Aspen Group的目光，纷纷前来投资。就连Eco World也在当地有着大片土地。”

根据Chow表示，投资者在向PDC收购土地后，必须履行合约条规，在3年内发展该土地。

另一方面，州政府非盈利组织Invest Penang的主要任务是推广槟城投资活动， 同时提供引领投资者完成整个投资过程，以在问题发生时，可第一时间协助投资者解决。

“事实上，他们（发展商）可以在计划获准前就开始兴建。我们的确是有这个机制的。我们甚至有个案例，一间工厂在10个月内就建好启用了。这也是我们想要达到的效率，减低投资者的等待时间。这也会让槟城成为更具吸引力的投资目的地。”

此文为完结篇，欲知更多详情，请点阅曹观友继往开来的宏图大计（一）。

原文已于2018年6月29日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）