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重点报道:发展商将如何应对这一个10年?

2020年到来,象征新十年的开始,过去十年科技创新颠覆各领域的传统营运模式,包括房地产领域也无法幸免。

除了新技术带来的变革,我国房市也面对许多其他问题,包括迟迟未能解决的房屋可负担性问题。由此,各种购屋计划应运而生,包括拥屋计划(HOC)、房屋众筹计划和先租后买(RTO)计划等。

面对新十年的挑战与机会, EdgeProp.my向国内17家知名发展商以及大马房地产发展商公会(REHDA)取经,从前人过去十年的经历中吸取经验,并站在巨人的肩膀上瞻望新十年的趋势。

对于来临的新十年,业界翘楚一致赞同 “改变无法避免”,应对变化将成不败法则。

未来十年,人口老化与千禧世代消费主力,将成为房市需求主力。购屋者需求趋向复杂,“有瓦遮頂”已经不是基本要求,符合不同年龄层的生活形态需求与其他环境因素,成了人们置产的重要考量。

 

拿督Khor Chap Jen

S P Setia Bhd主席兼总执行长

过去10年,我国房地产市场迅速从全球金融危机中复苏,归功于发展商承担利息计划(DIBS),然而这项计划随后因房市过热而终止,2014年接踵而来的一系列打房政策更是让市场裹足不前。

综观过去十年,围篱保安住宅区日渐受落,而市区服务式公寓则供过于求。

未来10年,铁路交通将带动新房产发展热点,加上科技运用改变人们的生活习惯,也催生新发展模式、房屋概念和设计。

另外,人口老化也促使人们开始关注乐龄护理和住宅设计,旧的发展项目预计将添置相关设施,而新发展计划也将设无障碍设施,迎合个别住户需求。

 

拿督Soam Heng Choon

REHDA主席

在过去十年,我们目睹房市大热,人们排队买房的荣景,此景虽不再,但相较旺市,确保房地产市场取得永续增长更为重要。

为此,发展商们应慎选项目地点和产品定位,以保证房屋能够卖出,政府也应致力于提高人民的收入水平。

目前,市场上有大量的待售房屋,发展商可以考虑合并以打造更精简有力的企业。采用工业化建筑系统(IBS)和其他新技术,从而减少对外劳的依赖。

面对新的十年,政府应修改房地产相关政策,以降低发展商的成本,鼓励发展商兴建可负担价位房屋。政府也应该致力于提供保障性住房,以让发展商能够专注于提供以市场为导向的产品。

 

丹斯里Lim Hock San

LBS Bina Group董事经理

总结过去数年的经验,我们认为成功的关键,在于业者是否能灵活应对市场变化。

气候变化、人口老化以及可发展土地减少,将改变未来10年的房屋需求。发展商需与时并进,采用新科技并调整房屋设计、建造方式和营销方式等,提供符合市场需求的产品。

在为市场提供更多可负担房屋的课题上,我们希望政府单位能加强合作,并有效地规划和落实可负担房屋项目。同时,也可提供更多奖掖予发展商采用IBS建造更多可负担房屋。

 

Anwar Syahrin Abdul Ajib

UEM Sunrise Bhd董事经理兼总执行长

发展商应时时做好准备,以应对可能的市场下行,也装备好自己,以期在行情大好之时蓄势待发。

风险管理是至关重要的,这包括在土地储备和预计发展总值(GDV)之间取得平衡,才能够适当地释放土地的价值。此外,发展商也应该制定出多样化的产品策略,包括地理位置、产品类别和价格水平。

作为发展商,首要任务是发展永续的城市和社区。预计到2030年时,大马将有3000万人居住在城市里,目前这个数字仅为1000万人。

科技创新改变市场面貌,新产业如Airbnb与WeWork的崛起,意味着市场有许多机会有待发掘。我们看好共享市场的商机,在致力于协助人们拥屋之余,也探索各类可行计划,让人们无需拥屋也有瓦遮頂。

 

Sarena Cheah

Sunway Bhd房地产开发部董事经理

过去10年,科技改变了房地产行业的运作方式,例如建筑信息模型(BIM)、IBS、人工智能(AI)和物联网(IoT)改变了我们设计、建造和管理房产的方式。

展望未来,有五大潮流正在形成,城市化加速、技术进步、人口结构变化、气候变迁和经济实力变化。接下来10年,我们将专注于利用新技术,例如AI、IoT、大数据和5G网络,在面临挑战之余也继续取得增长。

住房负担能力将是一大挑战,对此我们尝试转变,例如让机构持有更多的专用住宅、建造网上平台、推出多元化的融资方案,例如先租后买计划、共有房屋和微型房屋等方式,让人们不必为住房烦恼。

 

丹斯里Teo Chiang Kok

Bandar Utama City Centre私人有限公司董事;

See Hoy Chan Holdings Group董事及大马购物中心协会(PPK)主席

上个年代初始,房地产市场成长迅速,发展商们热衷于取得发展许可,并且愿意默默接受政府部门和公用事业服务供应商所带来的更高合规成本和要求。在市场快速成长的时候,这些成本较易被转嫁给买家。

不过,当经济成长变慢,这些额外的成本就成为了推高房产售价的原因之一,使得房产变得更难以负担。雪上加霜的是,取得许可的时间漫长,导致各个项目几乎在同一时间完工,一时间让市场供应大增,从而将市场推向下滑周期。

政府应加快发出许可的时间,同时,更快速和全面的申请和批准数据,这可让新项目推出之前的市场研究更准确。

 

其他受访的知名发展商还包括Mah Sing Group Bhd创办人兼董事经理丹斯里Leong Hoy Kum、Gamuda Land总执行长Ngan Chee Meng、Glomac Bhd董事经理兼总执行长兼Rehda前主席拿督斯里Fateh Iskandar Mohamed Mansor、BRDB Developments私人有限公司总执行长Kajendra Pathmanathan、Matrix Concepts Holdings Bhd董事经理Ho Kong Soon、OSK Property总执行长Ong Ghee Bin、Paramount Property总执行长Beh Chun Chong、Platinum Victory执行董事Gan Yee Hin、Thriven Global Bhd(前称Mulpha Land Bhd)董事经理Ghazie Yeoh Abdullah、Selangor Dredging Bhd董事经理Teh Lip Kim、Sunsuria Bhd执行主席兼大马全国工商总会(NCCIM)主席Tan Sri Ter Leong Yap以及MKH Bhd董事经理兼一马房屋发展公司(PR1MA)主席丹斯里Eddy Chen。

 

 

精彩问答语录皆在2020年1月10日的EdgeProp.my周报,点此阅读英文版原文,或下载“新十年”免费电子报

 

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(编译:傅采杏)

 

 

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