佳居锦囊：7个有关分层有地房屋的注意事项

我们一直以为只有高楼住宅才是分层产业，但今时今日的分层住宅，也可以是有地房产。

事实上，如今许多新建的有地房产计划，大部分都是分层地契的。

当高楼住宅开始越来越普及，拥有分层地契的有地房产也随之越来越普遍。不过，大马人真的了解居住在分层地契有地房屋的注意事项吗？

分层地契是指一项发展项目的建筑物或土地被分割为小块，而公共空间和建筑物则被一个管理系统所管理。

根据大马房产与设施管理经理机构(MIPFM)主席Sarkunan Subramaniam，早前的有地分层地契发展项目，通常只局限于联排别墅（townhouses）或田字屋（cluster houses）。

他说：“无论如何，今天的有地分层地契房屋，可以是有围篱保安的排屋、半独立房屋和独立式房屋发展项目。这些项目的目标买家通常是中上收入群。”

EdgeProp.my同时也访问了Burgess Rawson Malaysia董事经理Wong Kok Soo，一探居住在分层有地房屋里的注意事项。
 

1. 受SMA 2013和STA 1985法令的保护

与一般个别地契，分层地契的有地房产发展项目有自己的围篱保安（居民自行管理并支付保安服务费用），而且受Strata Management Act 2013（SMA）和Strata Tiles Act 1985所保护。

在法令下，每位业主必须每月缴交既定的维护费和管理费。此外，这个法令也提供平台，让业主可透过分层地契仲裁庭和建筑物专员解决有关分层地契的纠纷。

与围篱非分层地契住宅区不同，业主若不遵守法令定期缴交管理费，而无法逃过法令下的惩罚。
 

2. 房子装潢工程有限制

屋主常常忘记他们购买的并非有地房产，而是一块土地。土地是受SMA所管制，而且在房子装潢上会有一定的限制。换句话说，在获得管理单位的准许前，屋主不能随意更改建筑物的外表，如外墙、窗口、露台、走廊等。你甚至也不可以随意更换喜欢的大门，即时大门是在你的房子范围内。

至于购买角落单位的买家，在取得管理层肯首前，想要扩建房子也是不被允许的，而且管理单位有权利中止任何建筑物外观上的装潢。

 

3. 管理单位并不负责维修

许多分层地契住宅业者会期望管理单位维护房子，例如维修屋顶等等，但事实上，他们并非维修工人。这与非分层地契产业计划的管理层不同，管理人员通常会被要求维修房子范围的损伤如屋顶漏水等等。

 

4. 管理费根据土地大小而定

分层地契房子管理费的数额是根据房子土地大小而定，所以，尽管角头单位的建筑屋面积与中间单位的相仿，但由于角头单位的空地比较多，所以管理费则理所当然比较高。

 

5. 管理委员会可以立次要法规

在分层地契法令下，管理委员会允许就单位装修上，立下次要法规（by-laws）。不过，这必须在居民常年大会上，获得最少75%出席人数的通过。

 

6. 容易管理但比较昂贵

一般上，管理有地分层地契房屋比管理高楼分层地契房屋容易，因为有地房产建筑物较为简单直接，没有牵涉太多的复杂的公共设计，例如电梯、水管和防火系统，而且也不会有楼层漏水的问题，不过缺点土地面积较大，所以管理费也会较高，因为有地房产的范围较大，所以管理、清理、园艺和保安的人手也会比较多。

 

7. 火险责任在于屋主

屋主常认为管理单位需要为住户的单位投保火险，就如个别地契的房屋计划一样，不过事实上，在分层地契房屋计划中，购买单位火险是屋主的责任。

 

英文版已刊登于2018年11月9日的EdgeProp.my周刊。按此免费下载电子报。

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（编译：周颖珊）