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重点报道:储备金(Sinking fund)知多少?

对于每月必须按时支付的管理费和储备金(Sinking Fund),分层房产业主们肯定很熟悉。

根据在2015年6月生效的2013年分层管理法令(或SMA 2013),分层产业业主或住户必须支付每月的管理费或服务费给共管机构(Joint Management Body或JMB)或管理机构(Management Corporation或MC),以委托他们管理和维护分层发展项目的公共财产。

在同一法令下,分层产业业主也要支付通常相等于管理费10%的储备金。

然而,当你被告知这些资金将用于维护项目内的公共财产时,身为业主的你有没有亲身确定资金的用途,真有依据法令的条规?此外,你知道SMA 2013中,就有一条详细写明了储备金的用途吗?

Chur Associates董事伙伴兼创办人Chris Tan向EdgeProp.my表示,在发展商管理的期间,是依据SMA 2013的第13(4)节,把储备金定在相等于管理费10%的数额,而在交由JMB或MC管理后,储备金的数额不可少于管理费的10%。

根据SMA 2013第25(4)和61(3)节,若业主在常年会议中赞成并通过有关议案,那JMB或MC就可以征收超过10%管理费的储备金。

Tan说:“征收超过10%管理费的储备金的原因很简单,因为储备金是很重要的,这也是‘未雨绸缪’基金。假设有一天,大楼的电梯坏了,需要RM200,000的维修费,这需要大家一起支付。我们会看发展商管理的期间,你会发现发展商几乎不会使用储备金,因为大楼的一切还很新,还在保固期中。不过,在JMB或MC接手后,就会面临需要支付一大笔钱的情况,这时就需要用到储备金了,而且有时候,储备金还会不足以应付这些支出。”
 

什么时候才能使用储备金?

在SMA下,唯有“购买用在共同财产的可移动财产”时,才可以动用储备金。

Tan解释:“例如,如果你的大楼有泳池,你需要水泵来运作泳池。在这个情况下,水泵就是属于使用在公共财产中的可移动财产。”

“让我再举一个例子。如果JMB或者MC决定要购买一辆接驳巴士方便业主们,这时就不能动用储备金了,虽然接驳巴士的确是移动财产,但这辆巴士与公共财产(公共使用的空间)没有任何关系。”

不过,在法令下,储备金可以用在电梯等需要“更新或取代任何公共财产的永久部件”,也可以依据JMB的需要,支付任何其他的资本支出。

Tan说:“但很多时候,JMB不确定一些支出是否可以使用储备金,例如接驳巴士。购买一辆接驳巴士是让所有业主使用,却与公共财产没有关系。不过,如果是购买小型越野车用于维修大楼内的公路,则或许符合条规。”

当JMB或MC不确定是否可以使用储备金时,最好的做法是在常年会议中寻求所有业主的意见。

“在常年会议中做的决定就是大家的决定,但该决定必须符合所有程序。不过,该议案必须是要合理的,如果议案是要为主席购买名牌包车,那这个议案原则上就是错误的。”

什么时候才能使用管理费?

顾名思义,管理费只能用在维修大楼公共财产上。

Tan指出:“每年需该有一个开销项目的预算案。假如你预料会花费一笔钱来清理泳池、维修电梯、园艺造景、保安系统等等,这些支出应该详细地纳入预算案中。不过,如果超出了预算,那最好的做法是在常年会议中提出来。”

分层产业业主应该检查账目,以确保业主们按时支付的管理费,是用在正确合理的地方。

不要忘了公共财产

Architect Centre私人有限公司建筑师和讲师Anthony Lee表示,业主在领取新家钥匙时,也应同时检查公共空间和财产是否符合完善,如有缺陷,应及时向发展商提出。

不过Lee说,很多时候,新业主只会专注检查自己的单位。

“新发展项目竣工后的第一至第六个月后,人们会开始迁入新居,而他们往往只是对建筑物没有专业知识的普通人。有些人可能在此之前是居住在有地房屋,所以对分层居住也不熟悉。也有一些新建筑物在交楼给业主的初期,其公共空间甚至还未完全竣工,所以也检查不了。”

Lee补充:“业主或许认为发展商会解决一些公共空间和财产的缺陷,如外墙油漆、屋顶、水泵和机械电子类的高价物品等,但实际上,这些是承包商的工作,而他们也未必会妥善解决这些问题。同时,很多问题在建筑物还新时,是看不出来的。”

他续称:“当JMB成立后,建筑物的缺陷保修期(Defects Liability Period或DLP)或许快要逾期,或者已经结束了,但公共空间财产的缺陷却还没有完全解决。你也不能够期望没有建筑物专业知识的居民能够识别一些技术问题,如漏水、裂缝、器具损坏和电子用品未经测试等,是否已经获得解决。当问题又浮现时,JMB或MC就需要动用储备金,来修复这些早就应该由发展商解决的问题。”

他解释说,JMB或MC也需委托独立且被认证的建筑物检验师,来检验并撰写建筑物问题的报告。而这个费用由谁负责?答案是来自业主们的管理费或储备金。

Lee指出,建筑物管理层应该确保账目的透明。对此,Chur Associates的Tan表示认同,并补充道,当JMB从发展商方面接手账目时,必须要谨慎并详细地检查账目。

Lee也呼吁业者不要只专注于自己的单位状况,也要关心整栋大楼的状况和运作,因为当业主决定买下这栋大楼的其中一个单位时,就是成为了这栋大楼一份子。

他说:“是的,我们虽然没有拥有邻居单位的任何一部分,但是我们拥有共同的墙壁、电梯和水管等。产业发展商在销售新项目时,应该公开未来营运这栋建筑物的预想开支,并且对买家们开诚布公,例如告诉他们在密度越低的项目中,业主所支付的管理费会越高等事实。”

 

英文版已刊登于2019年8月9日的EdgeProp.my按此免费下载电子报

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(编译:周颖珊)

 

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