屋所不谈：管理费统一费率是否可行？

 

国内的综合分层地契发展计划多元，当中包括服务式公寓、中价位公寓、廉价组屋、办公楼、零售单位、购物商场、酒店与停车场等等。这些不同用途的房产业权，可以是整栋建筑业权归属同一分层地契的形式，也可能是各自不同的房产持有本身的分层地契、并在一栋建筑物内占据不同的区块。

更加复杂的是，综合分层地契发展项目内的设施等共有资产，有的是由多名业主共享，但有的设施却只供特定用途的建筑使用。

基于房产项目的多元性与复杂程度，国家房屋买家协会（HBA）意识到对这些项目内不同用途建筑的管理收费实施统一费率，很明显是不适用的。

有些支持“统一费率”的人们认为，在没有子管理机构（Sub-MC）的情况下，管理机构是不能征收不同的费率的。

但事实上，2013年分层管理法令（SMA）第60章节就阐述了管理机构可以对暂时建筑（provisional block）及用途显著不同的区块，征收不同的费率。

最好的做法是征收不同的费率，以保障业主们只为本身有权利享有的东西买单。在一栋建筑中的不同区块，承担本身独自享有的公共设施及服务的相关费用，还有共享共有财产的摊分费用。

接着，再以有关建筑内的份额单位数量，来除以这两笔费用的总数，从而计算出公平合理的管理收费。

这个概念与管理机构及子管理机构相同。其中，子管理机构承担本身有限共有财产（limited common property）的设施与服务所带来的直接费用，并制定一个有限共有财产的费率，以此对其成员征收有限共有财产的管理费。

而管理机构就管理与保养其余的共有财产，然后制定一个共有财产的费率，接着对该综合分层项目内的所有业主征收管理费。

结合有限共有财产和共有财产的费率，就是有关用途建筑的个别费率。

上诉庭早期的裁决，并没有意识到整体区块和多种区块建筑的不同。

举例来说，一栋整体区块的办公楼内可能只有很少、甚至没有公共空间。因此，要求该办公楼的业主一起承担一栋住宅大楼内的泳池和健身房等公共设施，是不公平的。

当SMA允许管理机构征收不同费率的管理费，那么除非有正当的理由，否则共管机构也可以这么做。

毕竟共管机构只是管理机构的前身，一旦分层地契发出，共管机构就会交棒给管理机构。

法律的精神是确保从共管机构到管理机构的交接过程顺利，而不是造成困扰和严重的法律后果。

Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会（HBA）的荣誉总秘书。

HBA的联络方式：
电邮：[email protected]
网站：www.hba.org.my
电话：+6012 334 5676

英文版原文已刊登在2019年11月29日的EdgeProp.my周报，点此免费下载电子报。

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（编译：黄忠晖）