Akta Pembaharuan Bandar bertentangan dengan perlembagaan

• HBA merasa gusar mengenai isu yang berulang kembali, yang sepatutnya telah diselesaikan pada tahun 2019. Seharusnya, tiada pemilik rumah yang sah boleh diancam oleh inisiatif pembaharuan semula atau pemuliharaan bandar. 

“Nga: Akta Pembaharuan Bandar akan dibentang tahun depan,” terpapar di laporan utama berita.

Laporan tersebut menyebut Menteri Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) Nga Kor Ming, menekankan akan kepentingan Akta ini dalam mempastikan pembaharuan bandar yang sistematik, teratur dan efisien demi meningkatkan ekonomi negara.

Nga menjelaskan bahawa undang-undang yang dicadangkan akan memacu perancangan pembangunan semula kawasan-kawasan yang mundur, dipinggirkan dan tidak berekonomi supaya berubah menjadi zon pembangunan yang menawarkan kehidupan yang lebih berkualiti kepada penduduk bandar. 

Dalam laporan lain, Nga menyebut bahawa Kementeriannya akan menjalankan "analisa impak perundangan" sebelum mencadangkan kadar baharu terhadap “ambang persetujuan (consent threshold)” yang kini memerlukan persetujuan 100% daripada pemilik strata sebelum pembaharuan bandar dibenarkan. Namun, penggiat industri mencadangkan peratusan persetujuan adalah: 90% untuk bangunan berusia di bawah 10 tahun; 80% bagi yang berusia 10 hingga 20 tahun; dan 75% untuk bangunan berusia lebih dari 20 tahun.

Menurut Nga, Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) telah mengenalpasti 139 tapak yang berkeluasan 1,297 hektar adalah sesuai untuk tujuan pembangunan semula. Menteri berkenaan mengharapkan, apabila Akta ini dilaksanakan nanti, ia akan dapat diterima pakai di seluruh negara, termasuk di Sabah dan Sarawak.

Semasa membentangkan Belanjawan 2024 pada hari Jumaat yang lalu (Okt 13), Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim juga telah menyentuh isu ini, di mana beliau menyebut bahawa ambang persetujuan untuk jualan en-blok akan dikurangkan dari 100% untuk menggalakkan pembangunan semula bangunan-bangunan lama di dalam kawasan bandaraya. 

Pelanggaran Artikel 13 – Hak untuk memiliki Harta

HBA dengan serius menentang penetapan "ambang persetujuan" selain dari persetujuan 100%. Pendirian HBA adalah sebarang pembangunan semula, pemerkasaan atau pelan pembaharuan mestilah mendapat kebenaran dari semua pemilik harta kerana setiap dari mereka ada hak dan kepentingan dalam pembaharuan semula bandar.

Meskipun Akta Pembaharuan Bandar yang dicadangkan dilihat sebagai langkah yang bijak dan betul oleh kerajaan dari pandangan sesetengah pihak, HBA ingin mengulangi semula, ini merupakan langkah ke belakang dan mundur kerana ia akan menjadikan undang-undang yang tidak mematuhi Perlembagaan Persekutuan melalui Artikel 13 yang memberi jaminan hak untuk memiliki harta di negara ini.

Meneruskan “ambang persetujuan” (selain 100% persetujuan pemilik), atau lebih dikenali sebagai “jualan en-blok” dengan sebarang kadar undian majoriti akan menafikan hak pemilik rumah tertentu ke atas hartanah mereka. Oleh itu, undang-undang pembangunan semula yang sedang dipertimbangkan melanggar dengan terang-terangan Artikel 13 Perlembagaan Persekutuan, dan sebarang kelulusan undang-undang seperti itu adalah tidak sah. 

Kami (HBA) berharap kerajaan sekarang tidak akan meniru jejak langkah kerajaan terdahulu dan kerajaan negara luar yang cuba mengabaikan kesan terhadap Perlembagaan yang mana undang-undang seperti itu akan menjejaskan pemilik rumah, sama ada di dalam atau di luar Wilayah Persekutuan. Dan jika kita tidak berhati-hati, undang-undang pembangunan semula ini juga berpotensi untuk  diperluas bagi merangkumi skim tanah bukan-strata.

Tidakkah Kerajaan sedar tentang implikasi dan kerosakan besar yang diakibatkan oleh undang-undang yang dicadangkan terhadap Artikel 13 dan prinsip ketetapan hak milik seperti yang termaktub dalam Kanun Tanah Negara (KTN) yang kita semua amat patuhi? Kerajaan nampaknya sangat percaya bahawa ia boleh menggunakan prinsip perundangan ini dan boleh mengambil hak pemilik harta yang sah dengan hanya meluluskan undang-undang pembangunan semula dan memaksa pemaju menyelesaikan sebarang masalah dengan pemilik rumah. Kami berharap Kerajaan tidak terpengaruh dengan bisikan pemaju yang rakus yang sering dirujuk sebagai pemacu ekonomi.                                                                                                                                                                            

Helah lain untuk jualan strata en-blok (paksaan)?

HBA pasti boleh menyokong kelulusan sebarang undang-undang untuk kebaikan umum, tetapi Kerajaan MADANI haruslah memastikan bahawa, “undang-undang pembangunan semula” yang akan dibentangkan bukanlah helah lain untuk melakukan cadangan “jualan strata en-blok (paksaan)” sepertimana yang telah disarankan oleh pemaju hartanah komersial lebih dari 10 tahun yang lalu, yang bertujuan untuk memberi mereka hak untuk “merampas” tanah dari pemilik untuk keuntungan dan bukan untuk tujuan pemuliharaan atau manfaat kepada pemilik.

Jualan strata en-blok merupakan jualan tanah dengan bangunan yang didirikan di atasnya, setelah dikenalpasti oleh pemaju. Kebanyakannya, ia adalah keputusan berlandaskan komersial (keuntungan) semata-mata. Pemaju kemudian akan mendekati pemilik hartanah dan meyakinkan mereka untuk melepaskan hartanah mereka pada kadar harga pasaran. Setelah mereka memperolehi tanah, bangunan asal akan diruntuhkan dan pembangunan baharu dimulakan di atas tanah tersebut yang  kemungkinan besar terdiri daripada pembangunan bercampur yang merangkumi komponen kediaman dan komersial yang bernilai jauh lebih tinggi daripada kadar asal bangunan yang diruntuhkan.

Tujuannya, seperti yang dapat diperhatikan oleh HBA, adalah untuk memperolehi tanah secara paksa oleh pemaju demi untuk pulangan yang menguntungkan. Undang-undang yang memudahkan jualan en-blok melalui kuasa majoriti adalah berdasarkan margin keuntungan yang maksima sebagai paksi utama. Hal ini akan menafikan bantahan daripada mereka yang tidak mahu menjual hartanah mereka kerana ia beroperasi berlandaskan peratusan majoriti.

Mencetuskan pertentangan antara pemilik yang 'menjual' dan yang 'kekal memiliki'

Memperkenal dan mengaktifkan undang-undang baru untuk jualan en-blok tanpa mendapatkan persetujuan sebenar daripada semua pemilik akan membuka jalan kepada ketidakserasian dan keharmonian dalam sebarang usaha pembangunan  sama ada ianya pembangunan strata atau tidak. Akhirnya, ia berpotensi mencetuskan ketidakselesaan sosial dalam komuniti.

Anda mungkin akan terkejut bagaimana sebuah taman perumahan yang tenang dan damai tiba-tiba berubah menjadi kecoh apabila perbincangan mengenai pembangunan semula atau en blok dimulakan. Hal ini tidak boleh dianggap sebagai urusan perniagaan yang mudah. Ia melibatkan dana kewangan,  emosi penduduk setempat, dan boleh menimbulkan rasa curiga di kalangan kejiranan. Pemilik rumah minoriti mungkin merasa terdesak untuk tunduk kepada kumpulan majoriti yang memutuskan untuk melepaskan hartanah mereka demi pulangan. Sementara itu, pihak utama yang mendapat manfaat dari semua urusniaga ini adalah pemaju harta tanah dan ejen yang mempromosikan produk mereka.

Contoh baik dari Singapura dan Hong Kong?

Menteri KPKT telah menunjukkan perbandingan bahawa kadar untuk “ambang persetujuan” adalah jauh lebih rendah di beberapa negara maju. Pentadbiran kerajaan sebelum ini juga mengambil Singapura sebagai contoh untuk membuktikan pelaksanaan undang-undang ini, tetapi mereka tidak mengambil kira keadaan Singapura sangat berbeza dengan Malaysia.

HBA telah menjelaskan berulang kali bahawa, di Singapura dan Hong Kong, mereka hanya memiliki tanah pajakan untuk bangunan sedia ada, dan tanah pembangunan baru adalah amat terhad di kepulauan tersebut.

Di Malaysia, kita mempunyai tanah milikan bebas (kekal) dan tanah pajakan, namun  yang lebih ketara dan utama,  kita mempunyai jauh lebih banyak tanah berbanding Singapura dan Hong Kong. Berdasarkan data daripada Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu pada tahun 2021, kedua-dua negara ini merupakan negara dengan kepadatan penduduk ketiga dan keempat tertinggi di dunia. Sementara itu, Malaysia dinilai jauh di belakang iaitu pada kedudukan ke-46. Oleh yang demikian,  jualan en-blok boleh dianggap sebagai keperluan mendesak di Singapura dan Hong Kong untuk pembangunan semula bandar, tetapi hujah ini tidak terpakai di Malaysia.

Mengapa mendorong migrasi ke bandar yang sudah sedia sesak?

Di Malaysia, terdapat banyak tanah pembangunan di luar Kuala Lumpur yang lebih luas saiznya. Mengapa perlu membanjiri ibu kota yang sediada padat dengan pembangunan kondominium dan bangunan komersial tinggi, yang kini menghadapi masalah lebihan penawaran dan isu penghunian yang rendah?

Semestinya kita ingin dan perlu membangunkan bandar kita, tetapi KL dan pinggirannya sudah cukup sesak dengan pembangunan. Sepatutnya kita perlu mengelakkan pembangunan berlebihan di dalam bandar. Kajian telah menunjukkan kesan buruk migrasi ke bandar. Apa yang diperlukan adalah membangunkan tempat lain dalam negara supaya rakyat Malaysia tidak perlu terus bertumpu ke Lembah Kelang untuk mencari pekerjaan.

Mengapa kita tidak membangunkan kawasan pinggiran bandar-bandar berdekatan stesen kereta api? Dalam hal ini pembuat dasar harus bekerjasama dengan Perbadanan Aset Keretapi (Railway Assets Corporation) agar dapat membantu membangunkan kawasan pembangunan orientasi pengangkutan (transport- orientated development (TOD)) demi mencapai pembangunan menyeluruh untuk negara.

Kebimbangan minoriti diabaikan?

Menteri dahulu dan sekarang nampaknya tidak sedar tentang kesan jualan en-blok di Singapura yang dibantah oleh pemilik rumah serta kesannya kepada mereka. Walaupun pemilik minoriti di Republik Singapura diberikan unit penggantian bagi tanah yang dijalankan pembaharuan dan pembangunan semula bandar, lokasi unit pengganti tersebut terletak jauh daripada lokasi asal. Di sebalik kisah kejayaan yang dihebahkan, nasib pemilik minoriti yang seringkali terdiri daripada warga tua dan yang lemah, yang menghadapi kesukaran untuk menyesuaikan diri dengan persekitaran baru, tidak dihebahkan.

Mereka mungkin tidak mahu menjual harta mereka walaupun dengan pampasan yang besar kerana mereka telah tinggal di situ sepanjang hayat mereka, menyusuri pengalaman mendidik keluarga, kehilangan pasangan hidup, dan sebagainya. Adakah Kerajaan MADANI ingin menyatakan pertimbangan seperti ini adalah remeh berbanding dengan keuntungan kewangan yang diperoleh atas nama pembangunan semula?

Kita harus ingat bahawa isu harta adalah berbeza dari struktur syarikat atau korporat di mana pemegang saham majoriti dalam syarikat boleh membuat keputusan tanpa mendapatkan persetujuan pemegang saham minoriti, asalkan ia dilakukan untuk kebaikan syarikat. Pemegang saham minoriti dalam kes-kes seperti itu masih mendapat ganjaran. Hal sebegitu tidak boleh dibenarkan berlaku dalam konteks   pemilikan rumah, di mana pihak minoriti juga ada hak, dan undang-undang yang menyekat kuasa mereka tidak harus dibenarkan.

Pemilik muda mungkin mempunyai cara dan kaedah untuk berpindah dan mudah untuk menyesuaikan diri dengan persekitaran baharu, tetapi yang lebih tua sering menghadapi kesukaran untuk berbuat sedemikian.

Adakah undang-undang yang dicadangkan mempertimbangkan hak minoriti untuk mereka diberikan rumah pengganti di tapak yang sama selepas pembangunan semula, tanpa perlu membayar harga yang lebih, termasuk semua perbelanjaan untuk penginapan sementara ditanggung oleh pemaju?

Bagaimana undang-undang yang dicadangkan akan menjamin hak pemilik minoriti seperti yang termaktub di bawah Artikel 13 dan hak pemilik yang tidak boleh dilucutkan ke atas harta mereka? Sejujurnya, HBA berpandangan tiada jaminan dalam perkara tersebut.

Bangunan lama tidak sesuai dan tidak selamat?

Kebanyakan harta yang menjadi sasaran pembangunan semula adalah bangunan strata yang tua, terutamanya di bandar KL. Para penyokong cadangan ini berhujah bahawa kawasan perbandaran yang usang harus digantikan dengan bangunan bertaraf tinggi setaraf dengan bangunan moden yang mengelilingi mereka.

Walau bagaimanapun, HBA merakamkan pujian kepada  pembangunan pada era tahun 90-an telah dilaksanakan dengan baik dengan kepadatan sederhana dan banyak ruang terbuka (open space) mengikut garis panduan perancangan yang sewajarnya.

Sebagai perbandingan, pembangunan di bandar hari ini hanya berdasarkan pada pengoptimuman keuntungan dengan kepadatan maksima. Adalah tidak mungkin bagi infrastruktur sedia ada yang sesuai untuk menampung keperluan blok rumah pangsa rendah (walk-up) yang dibina 40 tahun yang lalu untuk menyokong pembangunan baharu setinggi 50 tingkat di tapak yang sama, tanpa mengambilkira strategi kelestarian. Kebimbangan mengenai isu kesesakan lalu lintas, peningkatan jejak karbon, cabaran infrastruktur dan akses ke kemudahan asas adalah sah dan wajar.

Sesetengah orang berhujah bahawa keadaan bangunan lama yang lusuh menjadikannya merbahaya untuk diduduki. Jika itulah masalahnya, mengapa Kerajaan MADANI memperuntukkan RM100 juta untuk menyelenggara perumahan berstrata kos rendah dan sederhana awam dan swasta di seluruh negara termasuk kerja-kerja membaiki tangki air, bumbung, sistem pendawaian serta memasang kamera litar tertutup? Bukankah itu bermaksud dengan penjagaan dan penyelenggaraan yang betul, bangunan lama masih boleh diduduki?

Kita juga mempunyai Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA) yang menyediakan sumbangan oleh pemilik kepada akaun penyelenggaraan dan akaun sinking fund atau dana khas supaya bangunan strata dapat diselenggara, dibaik pulih dan dinaik taraf tanpa mengalami kerosakan yang besar.

Terdapat undang-undang yang mencukupi untuk menyokong pembaikan bangunan yang rosak tanpa mengorbankan kepentingan pemilik. Jika seluruh Kerajaan MADANI benar-benar ikhlas, mungkin mereka harus melihat Peraturan Bangunan Seragam untuk melihat apakah penambahbaikan yang boleh diperkenalkan supaya bangunan lama lebih selamat dan bersih untuk penghuninya.

Dalam kes yang seringkali dirujuk iaitu kes Kondominium Desa Kudalari – yang mana cubaan "jualan besar-besaran (en-masse sale)" terpaksa dihentikan ekoran bantahan daripada kira-kira 30% pemilik – beberapa pihak mendakwa, selepas kejadian tersebut, bangunan itu menjadi begitu rosak sehingga nilainya jatuh jauh di bawah yang ditawarkan oleh pemaju sebagai pampasan untuk jualan besar-besaran.

Namun, pemeriksaan terakhir HBA menunjukkan, Desa Kudalari berfungsi dengan baik di bawah pasukan jawatankuasa pengurusan baru, yang kebanyakannya terdiri daripada pemilik-penghuni, bukannya pelabur yang beria-ia menjual hartanah untuk keuntungan segera.

Undang-undang semasa mencukupi untuk melaksanakan pengambilan tanah

Kita sudah mempunyai undang-undang untuk pengambilan tanah iaitu Akta Pengambilan Tanah 1960, yang melibatkan pengambilan secara paksa atas maksud awam atau untuk kemajuan ekonomi (Sek.3(b)), tapi untuk maksud ekonomi, prosedurnya agak ketat. Terdapat alasan yang ditetapkan dalam Akta tersebut, yang pada dasarnya terhad kepada "kepentingan awam" dan bukan untuk kepentingan komersial.

Walaupun preskripsi ini ditetapkan secara jelas, penyalahgunaan kuasa telah diketahui berlaku, di mana pemilik telah dikelirukan oleh pemaju yang rakus dengan "bantuan" pihak berkuasa.

Akta Pengambilan Tanah semasa dan SMA, yang selaras dengan Artikel 13 dan seksyen 340 NLC, sudah mencukupi untuk digunapakai bagi melaksanakan pembangunan semula.

Namun demikian, Menteri menegaskan Akta Pengambilan Tanah semasa adalah menentang pembangunan semula. Mengapa kita harus menyalahkan pemilik yang tidak bersalah untuk menyerahkan hartanah mereka dengan amalan dan undang-undang yang tidak relevan?

Hak pemilik rumah untuk memutuskan

Pemilik rumah harus mempunyai kebebasan untuk memutuskan bagaimana untuk membangunkan semula skim perumahan mereka tanpa undang-undang yang membenarkan majoriti dan pihak ketiga, dengan mengetepikan hak mereka melalui Perlembagaan. Dalam kes tertentu, pemilik rumah minoriti mungkin tidak mempunyai waris yang masih hidup untuk bersuara.

Sehingga dan melainkan, sebuah bangunan diisytiharkan "diharamkan" oleh majlis tempatan di sesuatu kawasan yang berkenaan, tiada bangunan harus diruntuhkan tanpa persetujuan sukarela dari semua pemiliknya.

HBA berharap Kerajaan MADANI tidak akan terpengaruh oleh sebarang godaan dan pujukan berat sebelah dari pihak berkepentingan dan berkedudukan untuk mencadangkan undang-undang yang tidak mengikut Perlembagaan bagi mengambil hak milik rakyat Malaysia semuanya atas nama pemulihan, pembaharuan, atau pembangunan semula. Perkara seperti ini akan pandang sebagai sekadar taktik atau “slogan permukaan” untuk menyembunyikan niat jahat sesetengah pemaju hartanah yang tamak dan yang mendapat sokongan koridor kuasa.

Jika Garis Panduan Pelaksanaan Pembaharuan Bandar yang dilancarkan pada Sept 5 dianggap sebagai cadangan yang adil dan menyeluruh di mana tiada seorang pun pemilik yang dirugikan dan diperdayakan, mengapa KPKT tidak mendedahkan butirannya untuk pandangan awam?

Rencana ini telah ditulis oleh setiausaha agung kehormat Persatuan Pembeli Rumah Kebangsaan (HBA) Datuk Chang Kim Loong. HBA ialah persatuan bukan-kerajaan dan bukan-untuk-keuntungan yang dijalankan oleh sukarelawan. 

HBA boleh dihubungi dari:
Emel: [email protected]
Laman sesawang: www.hba.org.my
Tel: +6012 334 5676

Pandangan yang dikemukakan di sini adalah daripada pihak penulis dan tidak semestinya mencerminkan pandangan EdgeProp.

Artikel ini telah diterjemahkan dari artikel asal Bahasa Inggeris dan dikemaskinikan ke tarikh terkini.

Mencari untuk membeli rumah? Daftarlah untuk EdgeProp START dan dapatkan ganjaran eksklusif dan baucar untuk PEMBELIAN rumah di Malaysia (utama atau sekunder)!