屋所不谈:重建发展必须得到所有业主同意

  近期的报道指出,联邦直辖区部长透露政府有意拟定一个城市重建发展或翻新法令。 国家房屋买家协会(HBA)在读到这报道时感到惊愕,因为他似乎忽略了这会违宪,并对国内房屋业主所带来的影响。 他似乎没有发现,这样的法令能对联邦宪法第13条带来深远影响。此外,受到影响还包括在约束联邦直辖区的国家土地法令当中,明文昭示“产权不能废除”的原则。 我们希望联邦直辖区部长不会受到那些满脑子都是获利的发展商所影响,才计划制定这个管制重建发展或翻新的法令。 集体出售分层建筑 这个“重建发展或翻新”法令,实际上很可能就是备受指责的“集体(强制)出售分层建筑”计划,而这类型计划早在10年前就有发展商提出。 所谓的集体出售分层建筑(en bloc strata sale),说的就是让商业发展商收购和重建一块土地。 发展商会先联络业主,出价(可能是市价)说服他们将卖出产权。一旦土地收购成功,土地上原本的建筑物也会被拆除,以让路给新的发展。而这些新发展,往往就是那些售价高过原本那些建筑物的综合发展项目。 在没有官方的调查和研究结论下,这些原本的建筑物就被定义为破旧不堪和不安全。在此情况下,地方政府发出的“危楼”证明,就非常重要。 HBA感觉这是一种对特定商业土地的强制收购。用强制这个词是因为一个集体出售、重建发展或翻新的法令只照顾了大多数的意愿。对于那些一辈子居住在那里而不愿意接受出价卖出房子的人们,他们的宪法权利又在哪里呢? 弊大于利 在制定这个法令方面,联邦直辖区部长把新加坡作为一个例子。在新国,少数业主将获得新发展的项目中的单位作为交换,而不是用一些三流地区的产业作为交换。 然而,很多成功的案例并没有点出少数业主在适应新居住环境方面的困境,而且这些业主往往是年老体弱、在当地居住了数十年的老人。对于他们,联邦直辖区部长真的在意吗? 根据联合国在2015年的预测,马来西亚是全球第112名人口最密集的国家,而新加坡与香港则分别排在第三与第四位。 虽然在新加坡和香港这两个土地非常稀缺的国家,集体出售建筑是无法避免的,因为城市的重建发展在这些国家非常迫切,但对于大马来说,这个课题没有太大的意义。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:[email protected]

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屋所不谈:何谓住宅物业管理?

从社区生活、共有设施维护,到共有资源和财产的分配和使用等,分层管理对高楼住宅居民的生活影响可谓方方面面。要确保有效的分层管理,众多利益相关者都扮演重要的角色,包括发展商、业主、物业经理、服务承包商、房产经纪、土地测量师和政府。 分层管理知易行难,一些业主或许不满高额的管理费,而其他业主则可能对管理的方法持不同意见。若管理不符合业主预期,管理委员会可能面对无穷无尽的投诉。  什么是共管机构(JMB)和管理机构(MC)? 国会在2012年通过了分层管理法案后,《分层管理法令(Strata Management Act 2013)》(757法令)于2015年6月1日开跑。根据该法令的定义,共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和管理机构(Management Corporation,简称MC)是为了管理和维护分层建筑和居民的共有财产而成立的法定机构。 作为法人团体,共管机构和管理机构可以起诉或被起诉,并可以永久存续(perpetual succession)直到被解散。 共管机构的成立通常早于管理机构,因为后者要等到相关高楼建筑物获得土地局发出的分层地契后才成立。 共管机构和管理机构的最大分别在于成员构成。共管机构的成员包括发展商和购屋者,而管理机构的最初成员是土地的原主,接下来换成是发展商。最后,当购屋者获得分层地契,成为注册业主后,将成为管理机构的最终成员。 何谓管理委员会(management committee)? 共管机构和管理机构分别由共管委员会(joint management committee ,简称JMC)和管理委员会(management committee)运营。委员会的成员是在共管机构或管理机构的业主常年大会(AGM)上选出。委员会必须由3至14名业主组成。 委员会必须忠于业主的利益,并妥善管理业主缴交的管理和维修费。若共管委员会或管理委员会损害了业主的利益,则共管机构或管理机构需为所造成的损害负责。 谁可以成为委员会成员? 显而易见,委员会成员的诚信非常重要。《分层管理法令》列举了作为委员会成员必须满足的条件。 首先,业主必须年满21岁,才有资格加入委员会。他/她也必须在年度大会召开前的7天前,还清所有维修费和储备金(sinking fund)的欠款。 其他部分条件还包括: 没有破产; 身为该建筑的业主; 未因欺诈或不诚实的行为而被定罪; 心智健全、有能力履行职责; 在履行职责时,不得损害共管委员会或管理委员会的信誉; 若身为主席,未经共管委员会或管理委员会的许可,不得连续3次缺席委员会会议; 若不是身为主席,不得在未经主席许可的情况下,连续3次缺席委员会会议; 不得连续3个月拖欠维修费和储备金(包括利息); 若委员会成员严重违反章程,则必须在共管委员会或管理委员会发出通知后的14天内设法补救。 无论如何,以上只是《分层管理法令》中列举的部分条件。若未能遵守条件,业主将失去作为委员会成员的资格,而委员会将另外聘请新成员。此外,若委员会成员想辞职,也可以随时发出书面通知予共管机构或管理机构。     Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Free maintenance charges, really? Buyers, don’t be fooled, says HBA

PETALING JAYA (April 27): Are you a homebuyer who has been given the offer of free maintenance charges in your property development? The National House Buyers Association honorary secretary-general Datuk Chang Kim Loong says that most homebuyers may go weak in the knees when being offered such attractive deals, but warns that they have to beware of such sales pitches.

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Management bodies and how they function

  Strata management issues run the gamut of community living, from the sharing of common property, to pooling of financial resources for the maintenance of the subdivided building and common property, to getting volunteers to be part of the management team.

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屋所不谈:了解公寓(condo-minimum)的本质

人们选择住在公寓(condominium)有许多原因,有些人是因为子女长大离巢,偌大的房子显得寂静因此选择搬去较小的单位,有则是因为预算有限,在自己喜欢的地点只能负担一间公寓。 有些人也可能是被公寓社区所提供的设施吸引,而公寓当中共享保养和维修责任的特色,也吸引了那些没有时间或兴趣操心这些事务的人们前来居住。 公寓的英文“condominium”,是由拉丁文“con”和“dominium”所组成,前者是表示“一起”,而后者则是“产业”的意思。 这种产业的业权可分为两个部分,其中一个部分就是个别单位区块的拥有权,另一个就是与其他业主共同拥有的共用空间和设施,因此,人们必须了解拥有一间分层房产单位还是有必须承担的特定责任。 以下就是你必须知道的要点: 法令 作为一名分层单位业主,你必须了解2013年分层管理法令这个监管分层管理和维修事项的法律,还有留意分层管理仲裁庭底下的法律诉讼。 付款 作为一名业主,你每个月都必须支付管理费和储备基金,以应付公共空间的维护与管理的费用,还有未来的开销。 容忍 墙壁、地板、天花板、走廊、入口处和停车场都是公寓住户共同享有的。因此,尊重别人享有宁静家居环境的权利,是非常重要的。 但公寓住户有时候也需要具有一定的包容态度。例如,你可能要包容一些活蹦乱跳的小孩造成的吵闹。 社区规范 在一栋公寓当中,总是会有一套条例与规则,来保护整个社区的福利。 不管这些规则是由发展商、共管机构或管理机构所设立,这些协定、章程、规则和其他条件,都是业主必须遵照的。 毛遂自荐 一旦公寓的共管机构或管理机构成立,所有的业主都会自动成为有关机构的会员。 而这些机构的理事成员,都是由那些自愿担任有关职务的业主所组成。然而,很多业主都不想要参与,甚至不出席会议。 但作为社区的一份子,就意味着你必须准备参与管理委员会,或者在各方面协助有关管理层,例如帮忙找出维修工作的预估价格,或是自愿接下有利整栋公寓的任务。 在下决定购买一间分层房屋前,记得询问这些问题: 有关项目的过去是怎样的?举例来说,建筑物内有漏水或收取管理费方面的问题吗? 同时,向管理机构要求一份有关单位的应付金额的证明文件。在分层管理法令底下,管理机构必须在你提出书面要求的21天内,为你提供这个证明。 此外,公共空间是否看起来保养和管理得很好?公寓内有足够的停车位应付业主和访客吗?公寓的周围是否有空地,未来会不会有新项目在这些地方展开? 这些问题的答案,可以从有关公寓的住户口中得到解答,尤其是自住户。就像购买任何类型的房屋一样,你在购买公寓时需要充分了解相关的社区、财务和法律层面,才能做出最正确的决定。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式:  电邮:[email protected]

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