屋所不谈:我们需要对付恶邻居的法令!

  如今网络发达,网上有大量资讯、指南、文章、工具和清单助您选购梦想家园。尽管如此,在做购买决定前,还是建议您亲身去了解想要购置目标产业的细节,例如,经常被忽略的邻居素质。 在一些情况下,特别是购买新开发的项目,邻居是谁根本无从考察,唯有在新居入伙后才能揭晓住在你隔壁的到底是恶邻居还是好邻居。 一个恶邻居可能对你的生活造成巨大的困扰——平日的喧闹或凌晨聚会、不断吠叫的狗、来自隔壁猫咪的猫屎等琐碎但恼人的事情,都会打扰您和社区平静的日常生活。 目前法律框架无法对付恶邻居 依据目前的法律,邻居造成的麻烦可归为“滋扰”,属侵权行为。 在所有沟通手段和方式,如与他们和平谈判、向相关部门投诉和向警方申报等,都无济于事的情况下,最后的办法就是进行法律诉讼。 不过,并非人人愿意为这些琐碎事情向法庭提告,因为律师费昂贵且诉讼过程耗时。 因此,我们认为,政府需要立法干预,解决恶邻居造成的社会问题。 我们需要一套能以快速、低成本且有效的方式解决社区纠纷的法令。这这方面,我们可以参考新加坡《 2015年社区纠纷解决法》(简称新加坡CDRA)。 “邻居”的定义 若马来西亚要拟议相关新法令,应该参考新加坡CDRA,包含一些条例,例如,将该法令的适用范围局限在住宅产业上(新加坡CDRA适用于所有的“居住地”)。 此外,值得注意的是,新加坡CDRA中对“邻居”一词的诠释,是指与你居住在同一建筑物中,或者距离你的居住处100米内的住户,但不包括居住在同一单位内的人。 干扰(滋扰) 一般来说,定义滋扰侵权行为须先证明,是邻居的作为或不作为影响了邻居使用居住处的自由和乐趣。为了更好地说明,新加坡CDRA列出了10个邻居干扰(不详尽)的示例,即: 1.

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屋所不谈:储备金的诚信托管准则

  居住在公寓房产八年以来的Hisham,有一天接获通知必须缴交储备金(Sinking fund),让他顿时感到一头雾水。 他所了解的是,每月缴交的物业费(maintenance fees)理应包括储备金,为何现在却被要求另外缴交,而且公寓的共用设施如泳池、健身房、保安系统,还有其他共用空间,维护状况也不理想,那每月缴交的物业费到底去了哪里? 另外,也有买家向我们申诉,业主缴交的储备金竟然被联合管理机构(JMB)用作注销“现有债务”。还有一些业主表示,公寓的储备金“不翼而飞”,管理公司在未取得业主的同意下动用相关资金,同样让人不解。 简而言之,储备金为独立账户,由业主缴交,费率约为物业费的10%,这个强制性账户所收集的款项,将用作共用设施维修的资本开销。 这是因为共用设施的配备,在特定期间将老旧败坏,因此需要更换以及维修,以保持最佳状态。 但是,这些维修与配备更换费用,不可与日常维护所使用的物业费一概而谈。 举例来说,日常维护如同车子清洗与定期维护,使用的是物业费;而车子在抵达特定里数,必须更换零件与重新喷漆,则需要动用储备金。 遗憾的是,现有的法规不足,无法为业主提供透明化且具诚信的储备金管理规范。 虽然目前法规不足,但购屋者协会相信可通过次要法规(by-laws),订立透明化且具公信的管理准则。 与物业费账户类似,储备金账户为托管基金,账目同样需要年度审核,并且公告予业主。任何不当的储备金支出,将被视作违法,可送法办。   Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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屋所不谈:社区生活那些离谱的事

  一位朋友曾告诉我,阅读大马购屋者协会(HBA)的文章就像阅读“房屋的恐怖故事”一样。  “无良开发商”、“不负责任的政府部门”、“搁置项目”、“顽固的租户”和“无壳世代”之类的词,使她心生恐惧,即使最令人畏惧的恐怖小说也无法与之抗衡。 尽管如此,HBA所说的都是真实的,无意散发忧郁和负能量。尽管住房问题往往都是沉重且严肃的课题,但也有轻松可笑的时候。以下是我在住宅社区内,观察到的离谱行为。 给予房子存在的价值 有句俗话说:“房子在有人入住时,才能够展现它的生命价值”。无论是有地房产还是公寓,都仅是砖石建造而成。你可能拥有最美的花园风光、居住在最高的建筑物或是最豪华的房子,但除非有人住进去,否则它也只是一个空壳。 唯有使用该房子,才能够给予房子存在的意义。有人入住的房子能够为邻里带来活力,从而促进房产的增值。一个社区的好坏,都有可能为一个住宅区带来得失。 大多数人会选择住在“好的”社区,但我想问你,你是一名好邻居吗?因为要成就一个好的社区,重点就是本身要先成为一名好邻居。俗话说:“我们可以选择朋友和敌人,但谁当我们的邻居是上帝决定的(吉尔伯特·K·切斯特顿名句)。在现今社会,我们普遍都认同,遇到一个好邻居就像是中了头奖。 楼下阳台的诱惑 对于那些居住在高楼大厦中的烟民、宠物主人和垃圾虫,我认为以下行为的促成原因是来自“楼下阳台的诱惑”,因为对他们来说,仿佛楼下的阳台就像是非常诱惑人的空间。 对烟民来说,楼下阳台就像一个巨大的烟灰缸;对乱扔垃圾的人来说,这是一个不需要清理的垃圾桶;而对宠物主人来说,这是一个不用清洗的厕所。 分层单位之间仅被一堵墙隔开。这种微妙的隔离空间,反映牛顿定律的 “每一个作用都对应着一个相等反抗的反作用” 是发生在每天的生活中,因为任何不体贴的行为,都会给自己和邻居带来一个平等,以及又不受欢迎的反作用。 因此,如果你喜欢将烟头对到楼下阳台去,那么可能会有那么一天,你会发现还没熄灭的烟头引起了火灾,并让你的邻居、你自己以及整个公寓大楼变成烧烤。 无论如何,如果你要是真的喜欢烧烤,可以到社区礼堂或泳池边去,但不要试图以随手丢烟蒂的方式来烧烤你不幸的邻居。 此外,别忘了你自己的阳台或许也是另一户人家的楼下阳台。我肯定你也不愿意成为楼上邻居的免费清洁工。若真的发生,希望你想起“恶有恶报”这句话。 停车高手 我发现城市生活造就了许多停车高手。我们大概都听说过这样的诫命:“你不要垂涎邻居的妻子”。当然,绝大部分人对不敢挑战这个诫命,但却有许多城市人贪图邻居的停车位。 在任何有地房产项目中,通常都会看到两至三辆汽车挤在一条车道,还有双重停车。有时候是半辆车,甚至整辆车停在行人道上,或者停在仅距离排水沟几公分的路边,与住户的花盆和垃圾箱共享空间,停车的技术可以媲美任何武林高手,因为他们都达到了停车黄金法则——绝不会挡住别人的门口。 不过,你的邻居或许仍会因为门边有闪闪发亮的金属而感到烦闷,从而让你用丢脸的方式,在社交媒体上成名两分钟。 装修的苦恼 装修的苦恼,指的是房子正在装修,并租用了大型建筑废料垃圾箱的邻居,因为这些大型建筑废料垃圾箱往往都会占用到你的车道,甚至公路空间。 更糟糕的是,整个社区的邻居可能会“善用”这个大型垃圾箱,用春季大扫除清出的拉圾来填满垃圾箱,例如一套状况良好的抽水马桶套件(这是真实发生过的事件)。 关爱你的邻居 给予他人你的关怀,就是对自己信誉所做的投资,尽管回报可能是无形的且不是即时的,但确实确实存在的。 例如,与你相处融洽的邻居会在你的房子着火或入贼时即时通知你,但如果你和邻居的关系形同陌生人,对方甚至不知道的存在,那就不要奢望他会伸出援手。要记得,你的邻居或许就是你最好的保安人员。 而且,你的邻居也可能是手艺精湛的厨师。想象一下,你要是可以成为各式美食的首位品尝者(或者你可以借此锻炼铁肠胃),那是一件多好的事?因此,请与你的邻居保持亲切、互相尊重和友好的关系吧! 结论 “没有任何人是一座完全独立的孤岛。每个人都是大陆、主体的一部分;如果海边的一块土块被冲走,那么欧洲和海角确实就是少了一块” 这首John Donne的诗或许已经过时,但它还是诠释了现代的社区生活。我们都是邻里和社区的一部分,各自发挥着自己的作用,协助社区向好发展,又或者,以自私的行为分化整个社区。   Datuk Chang Kim Loong是大马购屋者协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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屋所不谈:过度执法的风险

对于加影市议会(MPKJ)执法上门充公拒绝缴交管理费业主的资产,并拍卖相关可移动资产的举动,无疑敲醒了顽固业主的警钟,提醒他们必须履行作为分层地契产业业主的责任。 不过,有者认为充公违例业主与拍卖资产的行为,虽起了杀鸡儆猴的作用,但确实也让业主难堪,因而质疑有关2013年分层管理法令(SMA)所赋予执法单位的权限。 发展商、共管机构和管理机构(统称为管理机构)可以通过两个法律途径追索SMA的违约者债务。 不过,在这之前,管理机构必须在14天内以书面形式要求对方付款,然后才可发出要求通知书(分层管理(维护和管理)法令2015的表格11和20)。 如果违约者仍不偿还款项,管理机构则可向法院或分层管理仲裁庭提出索赔。若对方在仲裁庭作出裁决后仍不不遵守裁决,则属刑事犯罪。 在这个情况下,管理机构可通过扣押对方单位内的财产来抵偿所拖欠的款项。 SMA也允许管理机构扣押违反者单位内的财产,以及其违约者位于本州内其他地方的动产。这个法令意味着两件事,即: A)可被扣押的财产不限于分层项目内,违约者单位内的财产,还包括位于同一州内其他地方的财产;和 B)如果该单位被房客占用,管理机构无权没收房客的财产。不过,有些管理单位仍会先没收房客或占用人的财产,他们可在出示所有权证明文件后取回这些财产。因此,这回衍生出举证责任问题。 与新加坡不同,SMA不允许管理机构出售属于违约者的单位以抵偿拖欠的款项。 不过,SMA也没有明文规定可以扣押和拍卖的动产。这可被理解为,所有在分层项目内的动产都默认为属于SMA的。这种解释令人不满,因为没有考虑到违约者及其家人的生计。 实际上,1957年《债务人法》第3条明确排除某些动产不可被扣押和出售,其中包括: A)判决债务人、其妻子和子女的服装、炊具、床或被褥,以及总价值为RM200的谋生工具;和 B)工匠的工具,或若判定债务人是农业业者时,其必需的畜牧工具和法院认可的牛只、谷粒或产品,以使他可以维持生计 同样,1951年《遇险法》第8条内,房东不可扣押房客以下财产来抵偿所拖欠的费用,其中包括: A)房客本人及其家人必需的服装和床上用品; B)若现场有其他动产足以支付应付款项和费用的话,工具和器具不可被扣押;和 C)租户生意下的货物 因此,房东不应扣押煤气罐、电饭锅、火炉、锅、床、餐具、衣服和器皿等。 这些保障措施是必要的,以确保债务人及其家人在财产被扣押和拍卖期间,仍能够满足基本生活需求。 什么时候可以执行扣押准证? SMA没有指定申请准证的时间。理想情况下,行动应在每天上午9点至下午4点之间执行。这与2012年《法院规则》中适用于判决书执行令的规定相一致。如果管理机构选择在“许可时间”之后执行,则应征得房屋委员会(COB)的书面批准。 强行进入 除非是生死攸关的事情,否则在紧急情况下,管理机构应避免强行进入他人住所。如果过分热衷于采用这种模式,将会带来可怕的后果。 什么时候可以进行公开拍卖? 如果未清偿应付款,则可在扣押之日起14天后尽快通过公开拍卖出售动产。对于易腐烂的财产则可立即出售。在有执照的拍卖师进行拍卖7天前必须先发布公告,宣布拍卖细节,例如预定拍卖的日期、时间和地点。 若财产被没收了,违约者可以怎样做? 若财产被扣押,可对扣押合法性提出挑战。他可以在扣押之日起14天内,向地方法院提出申请释放财产的请求。 若单位所有人或其代表清还了所有款项,以及扣押和拍卖行动的所有费用,该财产扣押将可即时被终止。 结论 以前,扣押和拍卖的权力仅提供给获得法院和地方政府批准的债权人,以追讨对方拖欠宽限。因此,SMA赋予管理机构的权利改进了早期的立法。 这种权力无疑是鼓励违约者清偿欠款的有效方法。 MPKJ的扣押行动显然向所有违约者发出了强烈的信息。据媒体报道,在扣押和拍卖进行后,该公寓的平均收款率已从之前的45%飙升至78%。 话虽如此,扣押和拍卖欠债人产业的权力是一项艰巨的任务。也许,COB可以设计更好的一套标准操作程序,以确保任何一方都不会滥用此权力。 Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Beware of over-enforcement

The move by the Kajang Municipal Council (MPKJ) to authorise the seizure of belongings of strata property maintenance fee defaulters of an apartment project and the subsequent auction of said chattels and movable properties has alerted the public about the severe consequences of failing to settle outstanding charges and contribution pursuant to the Strata Management Act, 2013 (SMA).

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屋所不谈:何谓住宅物业管理?

从社区生活、共有设施维护,到共有资源和财产的分配和使用等,分层管理对高楼住宅居民的生活影响可谓方方面面。要确保有效的分层管理,众多利益相关者都扮演重要的角色,包括发展商、业主、物业经理、服务承包商、房产经纪、土地测量师和政府。 分层管理知易行难,一些业主或许不满高额的管理费,而其他业主则可能对管理的方法持不同意见。若管理不符合业主预期,管理委员会可能面对无穷无尽的投诉。  什么是共管机构(JMB)和管理机构(MC)? 国会在2012年通过了分层管理法案后,《分层管理法令(Strata Management Act 2013)》(757法令)于2015年6月1日开跑。根据该法令的定义,共管机构(Joint Management Body,简称JMB)和管理机构(Management Corporation,简称MC)是为了管理和维护分层建筑和居民的共有财产而成立的法定机构。 作为法人团体,共管机构和管理机构可以起诉或被起诉,并可以永久存续(perpetual succession)直到被解散。 共管机构的成立通常早于管理机构,因为后者要等到相关高楼建筑物获得土地局发出的分层地契后才成立。 共管机构和管理机构的最大分别在于成员构成。共管机构的成员包括发展商和购屋者,而管理机构的最初成员是土地的原主,接下来换成是发展商。最后,当购屋者获得分层地契,成为注册业主后,将成为管理机构的最终成员。 何谓管理委员会(management committee)? 共管机构和管理机构分别由共管委员会(joint management committee ,简称JMC)和管理委员会(management committee)运营。委员会的成员是在共管机构或管理机构的业主常年大会(AGM)上选出。委员会必须由3至14名业主组成。 委员会必须忠于业主的利益,并妥善管理业主缴交的管理和维修费。若共管委员会或管理委员会损害了业主的利益,则共管机构或管理机构需为所造成的损害负责。 谁可以成为委员会成员? 显而易见,委员会成员的诚信非常重要。《分层管理法令》列举了作为委员会成员必须满足的条件。 首先,业主必须年满21岁,才有资格加入委员会。他/她也必须在年度大会召开前的7天前,还清所有维修费和储备金(sinking fund)的欠款。 其他部分条件还包括: 没有破产; 身为该建筑的业主; 未因欺诈或不诚实的行为而被定罪; 心智健全、有能力履行职责; 在履行职责时,不得损害共管委员会或管理委员会的信誉; 若身为主席,未经共管委员会或管理委员会的许可,不得连续3次缺席委员会会议; 若不是身为主席,不得在未经主席许可的情况下,连续3次缺席委员会会议; 不得连续3个月拖欠维修费和储备金(包括利息); 若委员会成员严重违反章程,则必须在共管委员会或管理委员会发出通知后的14天内设法补救。 无论如何,以上只是《分层管理法令》中列举的部分条件。若未能遵守条件,业主将失去作为委员会成员的资格,而委员会将另外聘请新成员。此外,若委员会成员想辞职,也可以随时发出书面通知予共管机构或管理机构。     Datuk Chang Kim Loong是国家房屋买家协会(HBA)的荣誉总秘书。 HBA的联络方式: 电邮:[email protected]

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Free maintenance charges, really? Buyers, don’t be fooled, says HBA

PETALING JAYA (April 27): Are you a homebuyer who has been given the offer of free maintenance charges in your property development? The National House Buyers Association honorary secretary-general Datuk Chang Kim Loong says that most homebuyers may go weak in the knees when being offered such attractive deals, but warns that they have to beware of such sales pitches.

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