News about defects

Justice Ismail Brahim also ordered for a Joint Management Committee (JMC) to be set up with the owners of the condo “whereby two owners are nominated by the Protem Committee to be members of the JMC to manage all the affairs of the buildings, including the common property, the service fees fund and the sinking fund accounts”.

Upon inspection though, two of our readers found, to their dismay, much to be desired in their newly handed-over properties.

SCENARIO 1: Cindy is ready to buy a house, but having heard of plenty of abandoned housing projects in Malaysia, she did not want to take the risk of buying newly-launched or still-under-construction properties.

Is a developer still liable to rectify defects that appear way after the defects liability period (DLP)? According to Chur Associates founder and managing partner Chris Tan, the DLP is not a deadline to claim for defects and hence the answer is ‘yes’.

拿到新家钥匙确实是一件很令人高兴的事，但在你庆祝之前，有些事情是作为业主的你需要先处理的，例如检查屋内的缺陷。 根据房屋发展法令，住宅房屋业主可在为期24个月的缺陷责任保修期内，检查新房是否有任何缺陷或施工不良的情况。一旦发现任何问题，就可通知发展商来处理。 而在你检查房子的时候，千万不要忽略以下五个要点。 1.

Getting the keys to your new home is one of the most exciting moments in life but there are some things that have to be settled before you celebrate.

问：什么是潜在缺陷（latent defect）？在缺陷保修期（defects liability period）结束后，还可以针对这些缺陷向发展商索赔吗？ 在一项分层住宅项目中，潜在缺陷可能在缺陷保修期结束后的任何时候显现出来。一般很快在缺陷保修期结束后出现的潜在缺陷，包括了漏水、破裂、脱漆与瓷砖剥落等。长期而言，潜在缺陷还有混凝土剥落、地面沉陷及水管漏水等。 另一种潜在缺陷的类型是“重复发生”的缺陷，这类型的缺陷往往是因为发展商雇佣的承包商在缺陷保修期时进行了维修，但没有将问题的根源解决。这方面的典型例子是浴室、泳池与露天花园区域的渗水问题。 因此，有关的共管机构（JMB）或管理机构（MC）必须熟知相关法律，并寻求法律建议。 如果具备完整的证据和文件，业主是可以在缺陷保修期结束后，向发展商索赔的。如果他们拥有相关保证书，就可以提出保修申请。 在共管机构设立之后，若分层房产业主要在缺陷保修期期间找出公共区域的缺陷，往往会面临许多困难。共管机构还需要正确地找出电梯、水泵、防火及电机方面的技术性缺陷。而进入这些电机房往往是有所限制和危险的。 电机系统属于昂贵的东西，维修费也相当高昂，因此，建议共管机构在缺陷保修期期间把公共区域的缺陷记录下来，并照表向发展商报告。   问：我们的建筑物有一个很漂亮的空中花园，但每当下雨的时候，花园的部分地方就会积水。对此，大楼管理员可以如何解决这个问题？ 空中花园出现积水，可能是因为排水口不足、倾斜角度不好或保养作业不佳所引致。大楼管理员应该检查排水口或雨水管是否有阻塞的问题。   Anthony Lee是Architect Centre培训员兼顾问、2019年EdgeProp大马最佳产业管理大奖评委（Best Managed Property Awards）与2019年EdgeProp.

Q: Which are the main parts of a condominium that must undergo regular checks? There are mandated periodic inspections stipulated by various authorities after the first and/or second year of Vacant Possession.

PETALING JAYA (Nov 9): Is our maintenance culture failing us again? Many Klang Valleyites were over the moon when the MRT service was launched but reports are now flowing in about “defects”, “technical glitches” and “delays” at some stations.

拿到新家钥匙的那一刻，对许多人来说是整个买屋过程中最兴奋的一个时刻，特别是等待了好几年的全新楼房。 但Canaan Bulding Inspection Sdn Bhd的工程董事Joshua Kang提醒道：“发展商通常会在交钥匙给你的时候，带你参观新屋子，同时也会给你一份缺陷报告表。” “切记，你有两年的时间检查你的新家和呈交缺陷报告表，让发展商修补这些缺陷。这也表示，你不需要在第一次参观房子的时候，就急着检查房子并当场呈交缺陷报告表。” 他补充，这是新屋主最常犯的错误之一。 “也有许多屋主甚至不检查自己的房子。有时他们有检查和呈报缺陷报告表，但面临发展商没有回应的情况，所以本身不知如何是好。很多时候，他们就这样让发展商推卸掉本身应该承担的责任。” 事实上，如果发展商在30天内，没有对所呈交的缺陷报告做出回应，屋主可以自行修补房子的缺陷，再向发展商追讨修补和损失金额。 但在此之前，屋主该如何找出这些缺陷呢？以下是一些你可参考的重点检查部分。 自己动手检查新房的重点： 地面 颜色平均、没有污渍、没有裂痕、在轻敲下没有空心的回音 接口完美和整齐   墙壁 颜色平均、没有污渍、没有裂痕、在轻敲下没有空心的回音 墙纸或油漆没有脱落 墙边笔直整齐   天花板 颜色平均、没有污渍、没有裂痕和损坏 天花板表面平滑工整 天花板洞口完美连接 油漆平均，没有油刷的痕迹   门 门和墙壁之间没有明显缝隙，两者之间的距离只能维持在5mm之间。 门与墙壁的水平一致 开门、关门和锁门正常，没有发出奇怪的声音 门的配件整齐安装，且没有污渍。   窗口 窗口和墙壁之间没有明显缝隙 窗框没有明显污渍和水印 容易开关，没有发出受到挤压的声音 窗口配件整齐安装，且没有污渍   固定配件（永久安装在房子内的配件，如马桶和橱柜） 接口整齐没有缝隙 没有污渍和表面没有明显损坏 安装稳固、可以运作且安全   电子设备（如：插头、电源开关、对讲机和冷气机） 接口完美连接，没有明显裂缝 安装整齐和完美 良好固定在位置上，可正常运作和符合安全，接口没有裂缝 配件齐全，没有损坏 新屋主常犯错误： 急着呈交缺陷报告书 在缺陷修复前，就急着进行装修，发展商可借此推说有关缺陷是由装修工人造成，不是由承建商导致 对房子缺陷妥协，在修复完成前就搬入新屋 遗漏检查细节，例如砖块是否空心、墙壁和地面是否平坦，还有电源开关、插头和水喉运作是否顺畅等 在发展商没有做出回应时，就放弃向对方追究修复缺陷的责任 如果发展商没有回应缺陷报告： 确保缺陷报告已呈交超过30天，并没有接到任何来自发展商的回应 向二至三个装修承包商，索取修复缺陷的报价单 把这些报价单连同一封公函寄给发展商和律师，通知对方如果发展商在接下来两个星期内，还是没有任何回应和承担修复责任，屋主则会自行进行修复，并向发展商追讨费用和损失。把文件寄给律师是因为律师持有买房最后2.